广州租房新政鼓励租金押一付一 专家：可防范租赁风险

　　近日，广州市住房和城乡建设委员会官网发布《关于对新增租赁住房有关管理工作的通知》，公告规定，自持租赁住房的房地产开发企业应整体申请登记， 不得分割、销售、转让及拆分抵押，新增租赁住房的经营实行市场化机制，租金价格由租赁双方参考 《 广州市房屋租金参考价 》 并结合市场水平协商确定，租金鼓励押一付一。据悉，本次网上征求意见的时间：2018年11月21日－12月5日。

　　本次公告旨在规范新增租赁住房的管理，首先，在租赁住房供应方面，规定了房地产开发企业、村集体可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营新增租赁住房。对于自持租赁住房的房地产开发企业规定整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押 。另外，利用集体建设用地建设的租赁住房，集体建设用地使用权人应整体申请登记，不得分割、 分拆销售、分拆转让及分拆抵押 。

　　其次，对于新增租赁的租金价格，新增租赁住房的经营实行市场化机制， 不限定承租主体，租金价格由租赁双方参考 《 广州市房屋租金参考价 》 并结合市场水平协商确定 。 经政府部门按市场价格团租后，用作公共租赁住房（人才公寓）的，其承租对象、 租金价格和管理要求按照公共租赁住房（人才公寓）相关规定执行 。

　　最后，新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年， 租金鼓励押一付一，押金最高不得超过月租金二倍，一次性收取的不得超过一年。另外，公告还规定，租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、引导和强租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”、“升值” “名校”、 “首付”、“月供 ”、“不限购”、 “不限贷”等涉嫌误导、和虚假宣传字样。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次租赁住房政策对于集体建设用地发展有较为清晰的导向，尤其提到了此类租赁住房不允许分拆销售，这其实也是为了防范后续租赁市场发展出现的问题，即所谓明租实售，这样的风险在此次政策中提前预警了。

　　严跃进认为，租期不超过20年，押金和租金的收取不应该过大等细节有助于规范后续的租金操作。此外，他认为 “名校”、“升值”、“不限购”等市场要点的提出是为了防范部分租赁房源变为销售房源，同时存在虚假营销等现象，类似规定具有积极的意义，防范炒作租赁住房产品的风险出现。

　　以下附录全文:

　　广州市住房和城乡建设委员会 广州市国土资源和规划委员会关于对新增租赁住房有关管理工作的通知

　　（征求意见稿）

　　各有关单位：

　　为规范我市新增租赁住房管理工作，根据 《 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 》 （国办发 〔 2016 〕 39号）、 《 广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 》 （粤府办 〔 2017 〕 7 号）和 《 广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知 》 （穗府办 〔 2017 〕 29 号）等文件精神，就有关管理工作通知如下：

　　一、 《 国有建设用地使用权出让合同 》 约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经国土规划部门批准改造的租赁住房及其他新建或改造的租赁住房适用本通知 。

　　二、 住房城乡建设部门负责新增租赁住房的市场管理, 国土规划部门负责新增租赁住房的土地供应、 规划管理，商业用房等改造为 租赁住房和利用 集体建设用地建设租赁住房的国土规划审批 。

　　三、房地产开发企业、村集体可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营新增租赁住房 。

　　四、自持租赁住房， 房地产开发企业应整体申请登记， 不得分割、销售、转让及拆分抵押 。 房地产开发企业发生破产、 合并重组、 股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后继续用于租赁，并按租赁合同保持原有租赁关系。利用集体建设用地建设的租赁住房，集体建设用地使用权人应整体申请登记，不得分割、 分拆销售、分拆转让及分拆抵押 。

　　五、 新增租赁住房的经营实行市场化机制， 不限定承租主体，租金价格由租赁双方参考 《 广州市房屋租金参考价 》 并结合市场水平协商确定 。 经政府部门按市场价格团租后，用作公共租赁住房（人才公寓）的，其承租对象、 租金价格和管理要求按照公共租赁住房（人才公寓）相关规定执行 。

　　六、 新增租赁住房应当符合 《 广州市住房和城乡 建设委员会广州市公安局 广州市来穗人员服务管理局关于广州市住房租赁标准有关问题的通知 》 （穗建规字 〔 2017 〕 17 号）的要求 。

　　七、 新增租赁住房出租， 需符合 《 建筑法 》 第六十一条 “ 建筑工程竣工经验收合格后， 方可交付使用 ” 的要求, 并按照规定办理房屋租赁合同登记备案 。

　　八、 经营新增租赁住房的房地产开发企业、 住房租赁企业、房地产经纪机构、 村集体等应在广州市房屋租赁信息服务平台进行注册, 其出租的房源信息如实录入广州市房屋租赁信息服务平台 。

　　　九、 新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年， 租金鼓励押一付一，押金最高不得超过月租金二倍，一次性收取的不得超过一年 。

　　十、 租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、引导和强租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”、“升值” “名校”、 “首付”、“月供 ”、“不限购”、 “不限贷”等涉嫌误导、和虚假宣传字样。

　　十一、 本通知有效期 5 年，自发布之日起实施 。

　　广州市住房和城乡建设委员会 广州市国土资源和规划委

　　（来源：和讯房产）