低调的新城控股，如何快速跃进地产8强？

　　都知道房地产是资金高度密集型行业，但每家房企对资金的融资和管控水平却层次不齐。新城业绩高增长的背后，自然少不了风险可控的高杠杆，而高杠杆的背后，则少不了极强的融资手段和多样化的融资渠道。对此，从结构上分析，新城融资优势主要体现在以下几方面。

　　其一，双层股权架构带来融资便利。新城是少有的实际控制人绝对控股并由港股上市平台控股A股的地产公司，公司股权集中，实际控制人通过H股控股。双层架构带来融资便利优势，同时保证了战略实施一致性、管理层稳定性、运营效率持续性。

　　其二，把握融资窗口期，探索多样化融资渠道。新城发展控股有限公司成功在H股上市后，形成了A+H的双平台格局，两大平台在融资上形成了有效的互补。新城借助境内外双融资平台，通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。凭借良好的业绩表现，公司在各大评级机构的信用等级评价都比较高，融资成本可控。

　　在2015、2016年新城把握机会，连续发行多次公司债，合计规模达130亿元，公司债票面利率低至4.41%。2016年在公司债收紧的情况下，新城还采用了中期票据、银行间市场定向工具、美元债、购房尾款ABS等多样融资工具。

　　2017年以来A股房企公司债发行受限，新城通过H股平台于2017年2月成功发行3.5亿元美元债，票面利率仅5%，此外于2017年8月以A股平台为主体也成功发行了2亿元美元债，票面利率同样仅5%。另据2017年年报显示，新城完成三期中期票据发行，合计募集资金45亿元，综合票面利率5.55%，完成一期PPN发行、一期5年期高级美元债券发行、一期ABN发行，2017年整体平均融资成本为5.32%。此外，新城还发起设立国峰人寿进军保险领域、成功发行首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化（REITS）项目，打通了商业地产证券化和投资退出渠道；同时还与平安银行发起设立100亿产业基金。

　　2018年，新城融资同样好事连连，整个上半年新城已发行13亿美元债，6月份，总额47亿的私募债发行又获交易所审批通过。所以，新城多元化的融资渠道和较低的财务成本，成为新城业绩快速增长的有力保障。

　　黑马秘籍4——项目跟投机制凝聚团队士气

　　过去拿地即挣钱，今天没有一个靠谱的团队，没有一个专业的团队，拿到好地，可能也不挣钱。所以，房地产发展到今天，团队，组织战斗力、奋斗文化、激励文化对于高增长的房企而言，成为核动力所在。一个不为人知的故事是，当下流行的项目跟投机制，新城却是最早的践行者之一。

　　从年报来看，新城在2014年及更早的时期，其利润率一直在个位数徘徊，离行业龙头也相差较多。因此在2014年，当行业龙头企业万科、碧桂园推行项目跟投、合伙人体系并初见成效之后，新城快速了解学习并将跟投机制的推行提上了日程。2014年底，新城启动了项目跟投制度。主要针对住宅开发事业部和集团总部员工，其核心逻辑是：项目操作团队拿出自有资金和公司共同投资，跟投人的个人收入与项目运营业绩挂钩，由此激励跟投人努力选取预期收益更高的项目，提升项目周转速度，有效控制成本，以获取更高的收益。

　　地产合伙人制度利益分享的激励机制，让合伙人转换角色，从过去为企业打工，变为当下为自己打工。而为激励员工的工作积极性和创造性，新城基于“共创、共担、共享”的项目跟投制，使项目管理团队更为深入地参与项目分配，员工个人收入与项目运营业绩挂钩，使公司业绩增长更有保障，公司战略实施更为顺利。

　　从推行效果来看，一线团队的士气、激情都得到了极大激发，这种无形的提升，在有形的经营数据中得到了体现。一方面，推动了业绩的快速增长，2017年跻身千亿阵营；项目跟投推动了一线团队在各个节点的运营效率和速度，有效提升了存货周转率，同时，使得一线团队主动控制费用和成本，提高项目的净利润率水平，最终使得新城的ROE回报水平远超同行。如下图所示：

　　新城ROE净资产收益图

　　从新城近五年来的净资产收益率走势来看，自2015年开始，新城ROE就开始反超千亿房企平均值，并快速拉开差距，2016年ROE位居行业第二，2017年ROE进一步跃升至榜首，比千亿房企高出12.1个百分点，成为第一梯队中盈利能力突出的新锐房企。另外，项目跟投对于吸引和保留核心人才也发挥了部分重要。新城在行业里，具有“高管团队最稳定房企”美誉，高管团队整体平均司龄10年以上，一批高管司龄在15年以上。在此基础上，近年新城又引进了陈德力、袁伯银等一批优秀职业经理人的加入。

　　在2018年，新城提出了“博睿计划”，2018年-2019年招300名博士生，到今年年底，希望到岗150名。

　　一头矫健奔跑的骆驼正冲向世界500强

　　2018年，新城25岁正芳华，全新启程的新城也将在地产TOP8之后继续有质量的发展，加速奔向世界500强。在新城访谈中，新城并没有提出未来注入4000亿，5000亿的目标，而是反而有趣的强调在地产的未来，我们更愿意做一头奔跑的骆驼。

　　至于为何是骆驼？新城副总裁欧阳捷表示，地产的未来，不再是高速公里，而是戈壁沙漠，新城要做骆驼，就是因为在未来地产的沙漠环境中，唯有骆驼是跑得最快的，而且是最有耐力的显然，新城的未来，关注的不是一时的高增长，而更多是高度强调企业的耐力、持久力，做长跑型选手（做奔跑的骆驼），正是新城地产下半场的宣言！