香港传真 | 启德宅地估值下调10%与楼市温度下行

　　土地流拍、降价、购房毁约……从频频传出的消息中来看，香港房地产市场似乎已经一脚踏入了冬天。

　　据香港媒体日前报道，香港启德前机场跑道住宅地块收获8份标书截标，包括长实集团、建灏地产、新鸿基地产等入标。

　　对于地处新发展区，且是该区域首幅入市宅地而言，8份标书的成绩稍逊于市场预期。

　　值得注意的是，该地块因市况不稳等因素，被测量师纷纷调低估值约5%至10%。此宗面积逾10万呎的土地目前最高估值仅为92亿港元，楼面地价最高为1.6万港元/呎。

　　从土地端到销售端全线遇冷

　　这已经不是香港首个估值下调的土地项目了。

　　早在10月22日，截标的何文田站二期项目估值同样从原先的140.6亿港元调低至127.9亿港元，楼面地价相应调低至2万港元/呎，调减幅度9%。

　　在此之前，何文田站二期项目由于位处传统豪宅地段而被市场广泛看好，中原、莱坊等机构均对此项目给出了每呎楼面地价约2.2万港元，地价总值约140.6亿港元的估值。

　　没过多久，中原测量师行执行董事张竞达表示，因楼市充斥负面消息等因素，预计发展商是次对于何文田站二期项目出价倾向保守，故而将该项目的估值下调。

　　不止于此，在10月16日，市场估值最高485亿港元的“准地王”山顶文辉道住宅地，因地价标金未达到底价而流标。三天后，屯门蓝地福亨村里住宅地仅收3份标书截标。

　　不难发现的是，关于土地端，除了资本市场看淡外，发展商们似乎也兴致缺缺。

　　有业内人士表示，土地市场的遇冷仅是香港市场整体降温形势影响下的一个表象，但对于发展商而言，无论何时扩充土地储备都是一项不可避免的本能动作，因此波动仍不算太大。

　　据相关机构数据，10月香港新屋交易数量为1130宗，仅占9月份总交易量的一半左右。在交易金额方面，10月迄今，香港新建住宅销售交易额为112亿港元，剔除假日因素后，降至16个月最低水平。

　　“从价格来说，香港市场此前已经连续28个月保持着上升趋势，但最近出现了微降，而这对于市场心态是有影响的。”莱坊董事和大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，市场信心的下降是交易量减少的主要因素之一。

　　显然，与直降至低点的销售端相比，土地端的降温已经比较温和，但无疑也是整个市场温度的最直观反映。

　　降温下几家欢喜几家愁

　　伴随着香港新盘及二手楼市场的缩减，地产代理行业不可避免受到了冲击，有市场人士透露，这一市场形势甚至给部分中介员工带来了离职的风险。

　　据美联物业近日一份内部通告指出：从11月1日起，将实行“Bottom榜放取无薪假期机制”。即在佣金收入最低的100名代理中，业绩最差的10%必须离职，其后55%员工必须自行申请放取无薪假期至少三个月，业绩前35%的员工才可由主管担保。

　　此消息虽然未得到当事人的确认，但香港中介行业遇到了困难却是显而易见的。

　　根据香港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至10月底，今年以来香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。据估算，此36其购房违约将合共损失超过200万港元的已交付定金。

　　有市场机构分析，众买家不惜损失定金也要纷纷违约的背后，反映出的正是香港房价近期不断下跌的事实。业内人士指出：“从理论上讲，如果房屋价格下跌超过10%，那么获得房屋价值90%抵押贷款的买家将会陷入负资产。”

　　如此一来，高度依赖市场热度的中介行业的生存环境，无疑收到了不小的挤压。

　　在一边是愁云密布的时候，另一边却似乎从逆势中寻找到了机遇所在。

　　长实集团10月30日举行股东特别大会上，集团主席李泽钜就曾指出，近期市场波动为公司提供不少并购机会。

　　他还表示，自己并未看淡香港楼市，未来只要有优质土地都会继续买入，“香港楼价多年来都居高不下，但现时楼市并非泡沫。”

　　正如一个硬币的两面，对于部分企业而言，市场遇冷反而是获得项目的好机会。

　　纪言迅指出，大型房企如今在拿地时会保持谨慎态度，而在拿地价格不高的市场环境下，反而会是资金实力稍弱的中小型企业获得项目的机会所在。