一边拿地一边转让？“大地主”广州地铁也有烦恼

烦恼：扩张与收支的不平衡

想要了解广州地铁地产的神操作，先要了解一下广州地铁地产。

据广州地铁官网介绍：广州地铁房地产事业总部主要负责地铁沿线上盖物业、地下空间、车辆段上盖物业等资源的开发经营，是广州地铁总公司核心业务之一，是承载“地铁+物业”发展战略的具体实施平台，也是广州地铁总公司未来的利润中心。

官网显示：目前，已经开发完成的项目有紫薇花园、贵贤上品、动漫星城地下空间、芳村商业街、五月花广场等十几个项目；正在开发的项目有南海金融城、地铁线网运营指挥中心、大坦沙和坑口地铁上盖物业等，在建物业面积超过120万平方米；计划开发的项目有燕塘、北京路、一德路等，还有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业，计划兴建物业面积超过500万平方米。

（广州地铁地产开发的悦江上品苑）

据广州地铁2017年年报显示，2017年广州地铁斥资近200亿，新增38万平土地储备，在公司房地产发展史上尚属首次。

但与快速扩张土地储备步伐不一致的，是广州地铁地产的收支。年报显示，广州地铁2017年多种经营收入约43.29亿元，完成开发物业销售金额月6.33亿元，而广州地铁物业全年营收约1.42亿元。

具体到番禺汉溪村地块：

出让公告显示：今年1月2日，广州地铁将地块的使用权变更为由其100%控股的广州耀胜。目前该地块63.83亿元的土地出让金已全额缴纳，合同印花税约319.15万元以及契税约1.91亿元也已全额缴纳，但尚未缴纳受让项目地块所需缴纳的其他各项税费。截至公告日，地块尚未办妥不动产权证。

截至2018年9月30日，评估基准日之后该公司未经审计的资产总额为65.84亿元，负债65.74亿元，所有者权益999.03万元。广州耀胜的负债与当初的拿地总价相差无几。

据了解，番禺汉溪村地块从拿地至今尚未进入开发阶段。

不管是想真心求合作伙伴还是因为资金压力，广州地铁似乎下了决心要将汉溪村地块的开发提上日程。

广州地铁为汉溪村地块制定了更为严苛的出让条件，受让方需在广州产权交易所签约通知发出之日起10个工作日内向广州地铁提交整个项目的建筑方案，在签订合作开发协议后三个月内动工建设，2022年5月29日前整体竣工，并于竣工之日起1年内试营业。受让方还需在合作生效之日起5个工作日内一次性支付交易标的的成交价款。

广州地铁还对地块商业部分的租金和营收做了具体规定：商业物业竣工之日起算五年届满之日起，租金不低于200元/平/月，商务办公物业竣工之日起算五年届满之日起，不低于120元/平米/月。

也就是说，该地块的合作伙伴不仅要一次性付齐47.81亿元的收购款，还要具备较强的商业运营能力。

广州地铁的朋友圈里，有这样的企业吗？