楼市观察：从龙头房企连串动作看后市

　　近期，楼市“爆款”新闻接踵而来，先是万科一边喊着“活下去”的口号，一边变相降价“补偿”旧业主；紧接着，泰禾的合肥项目承诺降价后老业主可以退房，重新购置促销房源，但需支付全款；在杭州，有楼盘同意一期业主退房，不收任何违约金；在广州，广钢新城某项目除了推出降价促销单位外，近日还突然表示“之前买贵了的买家可以全额退款”……

　　有业内人士指出，万科等企业的“退房”操作，要么是为了维护品牌声誉，整体降价后有利于消化库存，快速回笼资金；要么是依然看好后市，觉得自家产品不愁卖，所以愿意接受买家退房。

　　连串“退房”风波背后，究竟是开发商为了去库存，还是因为看好后市？

　　业界人士指出，市场出现的“退款”风潮起源于万科的带头效应。10月10日，位于厦门的万科白鹭郡，在降价后迅速给前期业主两种解决方案：因取消温泉入户，万科愿补偿业主20万元或解除合同，也就是变相“退房”。

　　“十一”前后，恒大、碧桂园、万科等大房企在全国范围内展开了降价促销，但类似万科如此“爽快”地让业主“退房”，则是今年头一例，此举也引发了不少争议。多名业内人士和律师均认为，买家纯因降价而索赔、退房毫无法律根据，这类行为明显属于违约。而房企选择给业主补偿，则是企业的自主权利，也可能引发一连串的连锁反应。

　　万科等企业的“退房”操作，到底是为了维护品牌声誉，同时有利于消化库存、快速回笼资金呢，还是依然看好后市，觉得自家产品不愁卖，愿意接受买家退房？

　　　一边喊着“活下去”

　　一边频斥巨资拿地

　　在采访中发现，对后市看好的观点似乎不在少数，这点从房企拿地的进取动作可以印证。典型的例子是，当万科一边喊着“活下去”之际，一边则开启了一轮迅猛的收购、拿地动作。

　　10月9日，华夏幸福公告显示：万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的拿地权益金额之和。

　　此外，万科在广州花地湾也积极圈地，日前已与巨无霸葵蓬村签订“旧改”合作协议，地块面积相当于半个珠江新城。业界指出，每一次市场调整过后，万科都成功地扩大了自己的市场份额。因此，在现在这个节点逆市扩张，某种程度上也说明万科对未来是有信心的。

　　与万科积极扩张相呼应的，还有中海。10月11日，中海联合中环集团竞得上海中心城区最复杂“城中村”的红旗村，这是中海时隔近十年在普陀区再次落子。此外，近期保利也斥资110多亿元，在天津、成都、西安等城市拿地。

　　近期政策层面

　　利于楼市稳定

　　10月起，央行今年以来第四次降准，有利于促进提高经济创新活力和韧性，增强内生经济增长动力，推动实体经济健康发展。

　　与此同时，部分城市出现了取消商品房预售制度的新尝试。近日，中山市挂出了10~11月即将拍卖的多宗地块，所有地块的限制条件均为“现售+商住分离”。而全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府正式亮相。现售制与预售来比，资金成本增加较多，中小型房企将面临更高的门槛，甚至难以生存。不过，换一个角度看，现售制对于房价的稳定或有一定的积极意义，毕竟，建设周期拉长，将导致供应减少，从而促使房价稳定。

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　　9月底，万科在深圳大梅沙召开秋季例会，会议主题是“活下去”，随后，万科开始在多个城市开展降价促销活动，“厦门万科白鹭郡五折甩卖”的消息更是引爆了市场舆论。

　　很多人在震惊之余，会觉得这一幕似曾相识。2008年，王石提出“拐点论”后，万科就率先降价，掀起楼市降价风暴。但结果是，经过2009年的短暂“沉寂”，万科在2010年的房地产调控中逆势崛起，成为国内首家突破1000亿元的房地产企业。

　　这两年，政府逐渐加强对房地产市场的管控，调控手段也更加直接，调控力度明显大于从前。同时，政府大力推动的国企混合制改革、租售并举、房产税等政策，使得房地产行业外部环境日益严峻，市场竞争越加激烈。如万科郁亮所说，房地产行业已告别了黄金发展的时代，正式步入白银时代。

　　万科对大势的判断向来有很好的嗅觉，面对形势的大变，做出战略调整是正常的，早在2017年度股东大会上，郁亮就明确表示，“要把地产这几个字都拿掉，改做美好生活的服务商”。但在此时却大张旗鼓地降价促销，不免让人生疑。

　　直观来看，降价出售手上的囤积房源，可能是因为资金周转出现紧张，所以急于回笼资金。但万科2018年中报显示，其账面现金1595亿元，一年期负债总和为609亿元。这意味着，即使未来两年内万科没有得到新的融资，资金链也依旧稳健。

　　在短期偿债能力上，万科2017年的流动比率为1.2，流动比率连续四年下降，流动负债的增加主要是因为预收账款增长快，所以万科短期偿债能力实际上也不差。与此同时，万科的长期偿债能力亦不错，万科净负债率远远低于大多数主要竞争对手，财务安全性高。

　　在盈利能力上，万科2017年的营收仅增长了1.01%，房地产业务占总营收比重为 95.93%，同比略微下降0.48%，营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长。同时，营业成本总体下降5.69%，导致其营业利润率上升。

　　综合来看，万科的经营状态还是很不错的，至少没有生存之虞，但万科何以在内部高喊“活下去”？

　　从万科的发展历程来看，在面临严峻的市场环境时，降价销售是其常用招数，而数次“过冬”计划更像是万科的一种发展策略，并非防守性的行为。笔者认为，其实在一定程度上，“活下去”是市场的误读，郁亮内部讲话里说的应该是“更好地活下去”。

　　尽管万科动不动就要“过冬”，但每次“过冬”以后，万科都发展得更好，所谓“过冬”，更像是“蛰伏”。

　　其中的逻辑在于，凭借自身拥有的比竞争对手更为良好的资金面，配合严峻的市场环境，通过降价等手段，先在一定程度上控制住市场的节奏，然后寻求更好的发展机会。

　　当前看来，万科的思路可能是这样的：一方面，通过降价销售以加快资金回笼，进一步加剧竞争，将部分实力弱小的房企淘汰出局；另一方面，在人们对市场预期模糊之时，逆周期拿地增加土地储备，为下一次大战囤积弹药。

　　万科最近与降价促销相配合的大动作就有：10月9日，与华夏幸福(20.670, -0.10, -0.48%)就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，交易对价约为32.34亿元。除此之外，万科还以29亿元入股深高速(8.040, -0.03, -0.37%)与新通产共同设立的合资公司联合置地。据悉，联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

　　数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创4家的总和。由此可见，万科其实一直保持着积极拿地的态势。

　　随着“房住不炒”新定位的提出，配套的调控政策不断出台，同时住房长效机制也在稳步建立，这意味着房企传统的发展模式已经难以为继，房地产行业将迎来新一轮的变革。

　　随着房地产行业的发展，其资金密集型的特点愈加明显。行业的头部效应也越来越强，一些头部企业吸纳了包括商业银行在内的各种融资渠道的绝大部分资金，那些小规模房企的生存环境进一步恶化，最终很可能走向消亡。正如中国房地产协会会长胡志刚在6月所警告的那般，“现在的市场形势，只会让能活的活好，濒死的死掉”。所以，切莫被万科“活下去”所迷惑。

　　（房掌柜综合整理自广州日报、国际金融报）