惠州土拍市场首次出现“限地价、竞自持”的竞拍方式!8月22日,惠州市公共资源交易中心发布关于马安地块的补充公告,拍卖地块一旦竞拍价超过规定总价,将进入竞自持环节,自持1635㎡起拍,每次增幅1000㎡,自持住宅10年只租不售,10年后才可以上市销售。
惠州首现“竞自持”自持部分十年只租不售
自惠州土拍市场挂出起拍价近32亿元的金山湖地块后,向来少有地块出让的惠城区变得尤为高调,时隔半个月后,惠城区马安再次出让3宗商住地,起拍总价达24.8亿,3宗地块共占地12.8万平,最大建筑面积达51万平。这三宗地块均位于马安阅粮畜牧场鹿江沥,临近美丽洲、中骏雍景台两个项目,预计也能吸引众多房企的关注。
就在8月22日上午,惠州市公共资源交易中心发布马安两宗地块的补充公告,公告中首次出现了“限地价、竞自持”的方式,虽然这种方式在东莞、佛山、珠海、深圳、广州等城市已有采用,但在惠州仍属首例。
公告中指出,鹿江沥LJL-46-27-01地块采取“限地价、竞自持”方式,当该当该地块竞价至80625万元时转入竞自持住宅面积环节,起始自持住宅面积1635平方米(该地块住宅建筑总面积为82635平方米),每次增加幅度为1000平方米的整数倍。自持住宅10年只租不售,10年后才可上市销售。
该宗地块的起拍总价为53750万元,转入自持的门槛是80625万元,也就意味着,当地块楼面价约为7799.7元/㎡时,需转入竞自持环节。
鹿江沥的另一宗地块也同样采用“限地价、竞自持”方式,该地块起拍总价为17.019亿元,当竞拍总价达25.5285亿元,楼面价约为7800元/㎡时,进入竞自持环节,自持住宅部分同样10年只租不售。而两宗地块因改变竞拍方式,出让时间也延迟至9月25日。
值得一提的是,同样位于马安鹿江沥的另一宗地块并未改变竞拍方式,该地块有1.4万平米的配建,且不和另两宗地块同时出让。
何为“限地价、竞自持”?
对于“限地价、竞自持”的方式,惠州也许有些陌生,在惠州土拍历史上,向来是采用竞价的方式进行,价高者得。
“限地价”也就是避免地价过高,设置土地竞拍价格上限,“竞自持”即为竞自持面积,公告中指出,当报价超过规定总价时锁定限价,进入竞自持环节,起始自持住宅面积1635㎡,增加幅度为1000平方米的整数倍,而自持部分10年只租不售。
简而言之,房企需在竞拍最高价的基础上,将部分原本可以出售的地块转为自持,自持时间为10年。这意味着自持部分的面积越大,该地块可自由使用的部分越少,最终自持面积最大的房企将竞得地块。
临近惠州的东莞最初使用限价竞配建面积的方式,期间还曾尝试限价熔断,但如今以竞自持为主。今年初东莞曾出现自持面积达30%,自持时间为70年的地块,最终地块被万科获得。
竞价自持旨在控制总价,抑制土地市场投机,但并非每宗土地都将进入自持环节。若竞买人申请人的最高报价不超过最高限制地价时,按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。超过限价后,将不再接受更高报价,转入竞自持环节。
一位不愿具名的业内人士称,从限地价的情况来看,最高楼面价可以拍到7800元/㎡,相关部门担心会出现过高地价,从而影响整个市场,不过如今房企资金链普遍收紧,加上受惠州限价影响,应该不会拍到需要竞自持的环节。
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