房产证面积内里乾坤大

房产证

有门道

不动产是特殊的“大件”商品，房屋交易全凭房产证，房屋权属是怎样的，房屋面积有多大？……所有问题都可以在房产证上看个清清楚楚。本期记者请来房地产资深人士，为读者仔细分析房产证上关于面积的门道。         记者李凤荷

房改房：是否已补公摊看一个戳

合富置业蒋兴兰告诉记者，房改房第一道转手的最大关键在于看是否有补分摊面积。一些房改房未补分摊，转手他人时必须要由业主补分摊才再可继续交易。

满堂红营运部徐智敏告诉记者，房改房已补分摊，在房改房的房产证上会盖上一个戳“已补分摊”，看到这个戳就不用补分摊。

记者的朋友却在买房中遭遇商品房未补分摊的问题。她看到的是五羊新城华景大厦一单位，经纪提供的房产证上房屋建筑面积与使用面积都同为70多平方米，而按经纪的说法，该房是90多平方米的。这位朋友在屋内看房也明明看到房间是三房间隔，房大厅大，不可能只有70多平方米。满堂红研究部经理周峰向记者证实，华景大厦交易单位的确查不到“分摊面积”。经纪表示，华景大厦的分摊问题是因为开发商在上世纪九十年代初帮业主办证时出错，没有上报分摊面积。交易都是以房产证为准，若业主解决不了房产证上真实面积问题，吃亏的还是自己，因为买卖都是看房产证，华景大厦的业主很容易因这个瑕疵而给买方压价。

商品房：“偷面积”是好是坏不好说

前几年开始，广州市房地产市场上盛行“偷面积”，开发商巧妙地把某些公摊面积“嵌”入个人房屋的使用区域内，因此造成个人可使用的面积大增，实用率有可能超过100%。

中原地产荔湾区高级营业经理蒋永华表示，康王路一个在售的楼盘也采取“偷面积”的方式，按建筑面积算单价在26000~28000元/m2，但按实际的建筑面积算单价下调到23000元/m2。仔细看开发商提供的户型图则看出奥妙所在，原来开发商把一个房标示为“设备平台”，这就意味着那个区域报批房管局是公用面积，但实际全楼的其他人都不可能使用该区域。蒋永华表示，对于在二手交易来说，“偷面积”没有好坏之分，说不定以后房价涨到3万元/m2，业主也会有赚的。某些业主认为交管理费是按房产证的面积来交，他买140平方米的房子交120平方米的管理费，还真爽。

满堂红周峰则持不同观点。他认为“偷面积”的房子吃亏的地方与华景大厦的问题是一样的，房产证上没有实际上载真实的建筑面积，故此业主在放盘的时候，若按房产证面积来放，单价要比其他楼盘的单位要高20%~30%，且买家问起来又没有证据支持；若按实际面积来放，同样需要向买家说明房屋为何实用率超过100%。他认为，转手因面积差异而增加难度，这个比剩下来的管理费更要命。

房产证诀窍：一定要学会看测绘图

满堂红徐智敏告诉记者，房产证附着的测绘图很重要，消费者要仔细看图。以前房改房用的甚至是手绘图，现在已全部转成电脑绘图，容易看了。徐智敏表示，像双子星城这类的“假复式”，房屋实用面积不一定把每层都计算在内，但测绘图上应该可以看出屋内是分层使用的。蒋永华表示，以复式单位来说，两套单位出同一个房产证，一定要看房产证的测绘图，看看是否有上层和下层。

徐智敏告诉记者，郊区洋房一楼带花园，楼顶用户可占天台做烧烤场，这些面积不一定是属于这些用户的，一定要看房产证的测绘图标示单位所在的区域，是否包括一楼花园或天台。图上没有标示，这些区域应该属于小区业主所有。别墅一般也有前后花园，别墅房产证上标示的建基面积若包括花园，则该花园的产权也属于别墅业主所有。