东莞：房产中介店铺频频倒闭 二手房买卖双方怎么办？

　　“现在的市场真不好做，我们店从高峰期的十几个经纪人变成了目前的四个经纪人。”位于宏远社区的某中介公司经纪人发出如此感慨。近日，记者走访二手市场了解到，受限购、限贷、“三价合一”等多重因素的影响，东莞出现了不少中小中介公司关门倒闭的现象。

　　中介公司突然倒闭，无疑会给正在进行房屋买卖的买卖双方带来影响。遇到这样的情况，买卖双方可能会遇到怎样的风险？该如何处理？

　　/ 支招 /

　　不同阶段应对方式不同

　　记者就上述问题采访了东莞市房地产中介协会常年法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏崎。苏崎指出，中介公司只是作为房屋交易的居间方及代办方，如因中介公司突然撤离，并不必然导致房屋交易无效或者无法履行，因此，买卖双方仍然应当按照合同的约定继续履行。

　　那么，买卖双方可能会遇到哪些风险呢？首先，由于买卖双方不熟悉甚至不清楚二手房交易流程，在中介公司不再介入的情况下，可能买卖双方都无法继续进行交易；其次，由于中介公司一般在三方签署了买卖合同后，会要求卖方提供房屋的产权资料以及买方的贷款资料，不排除中介公司的突然撤离，会导致买卖双方因为缺失交易的必要资料而无法办理贷款、赎楼甚至过户。

　　最后，大多的买卖双方由于在签署买卖合同时，往往没有仔细查看和了解合同条款，以致于在没有中介公司介入的情况下，买卖双方都无法确认自身以及对方是否已违约或者哪些情况属于违约。

　　/ 影响 /

　　中介公司突然撤离 合同仍然有效

　　房屋交易主要的核心交易手续阶段，主要集中在贷款、赎楼以及过户三个阶段。中介公司的倒闭，发生在上述三个的不同交易阶段，买卖双方该如何区别应对？

　　苏崎解释，如果中介公司倒闭发生在贷款阶段，买卖双方应该第一时间向贷款银行了解贷款的进度，了解买卖双方缺失的资料，以及在贷款无法审批或不足额审批的根本原因，同时也可以委托其他中介、担保、按揭公司等代办。

　　如果发生在赎楼阶段，应该根据合同条款约定的方式进行赎楼，需要双方确认“赎楼资金的负责人、卖方应当于什么时间向抵押银行申请提前还贷手续”等主要问题。目前，东莞发生的赎楼纠纷主要集中就在卖方根本不知道自己应当何时办理提前还贷申请，以致出现纠纷时承担了违约责任。

　　最后，如果发生在过户阶段，那买卖双方可以委托其他中介、担保、按揭公司等代办，也可自行到房屋所在地的房管部门办理网签合同申请及面签手续，然后到相应的税务部门办理缴纳税费，最后回到房管部门递件办理买方名下的不动产权证书。

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　　一个行业的兴衰存亡是众多因素共同作用而成的，其中颇具“杀伤力”的一个因素便是政策。每逢重磅级政策发布，相关行业都可能会面临一轮洗牌。现在，这一场景正在东莞的房产中介行业上演，越来越多的中介从业人员离开这个行业。东莞二手楼市是否就此步入寒冬期？

　　二手房真实成交量惨遭腰斩

　　对于东莞二手楼市来说，2018开年就不如意，去年底房贷收紧的形势丝毫不见松动，反而愈加严峻，很多银行对二手房采取利率上浮甚至暂停贷款的方式，给购房者“断奶”。

　　随着“三价合一”来袭，再度拔高原先就因利率上浮带来的高购房成本，拦下了又一波购房者，二手楼市成交量惨遭腰斩，整个市场持续在低位运行至今。

　　据东莞中原数据显示，2018上半年东莞二手房住宅网签成交15787套，同比2017年同期下滑36.47%，同比2016年同期下滑47.90%，比2018上半年一手住宅（不含商业性质住宅）成交套数20189套少21.80%。

　　实际上，二手房的成交数据具有滞后性，上半年大部分成交房源来自于“三价合一”出台前期，政策出台后的真实成交更为惨淡。

　　“以前二手房高峰期的时候，每月成交7千多套，正常情况下是5千多套房源，然而，2018年，受到房贷利率上浮、三价合一等共同作用，二手房成交一落千丈，目前月成交仅2千套左右，回到了2008年的水平。”东莞房地产中介协会会长、金信联行总经理罗凤透露，现在的存量房是2008年的10倍以上，经纪人数也是当年的10倍，然而成交量和2008年差不多，等满五唯一的房子消化完后，东莞二手房的成交量还会继续下跌。

　　业主依旧看好后市 报价坚挺

　　即便目前二手房面临的抛售压力大，但从价格来看，除去一些急于套现的业主愿意下调挂牌价吸引成交外，更多的业主都因看好后市而继续坚挺报价。

　　据中原战略研究中心统计，受“三价合一”影响下，二手网签价格逐渐贴近市场成交价，今年上半年全市均价大幅走高，各镇街网签价格同比2017年同期上涨20%以上，部分镇街如高达70%以上，鲜少有价格下调。

　　“目前来看，东莞二手房业主方面比较乐观，对后市看好，特别是下半年高价地项目陆续上市，或助推新房价格上涨，二手房仍有较大的市场，所以很多业主卖房意愿不大，不愿松价。”东莞中原战略研究中心总经理车德锐表示，现在下调挂牌价的更多是着急离开东莞或急于换房的人。

　　不过，车德锐还表示，受到贷款收紧、三价合一等政策的影响，下半年东莞二手房的成交量会继续萎缩。只有在挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后，成交量才会逐渐恢复。

　　实际上，不止东莞，全国大多数城市都是有价无市。对于热点城市来讲，限价虽然让一二手倒挂，但相对于新房市场，二手房销量并不理想；对于三四线城市而言，二手房下滑更加严重，无论是限售让大量房源被套牢，还是房价过高导致购房者进入观望状态，有价无市是当下二手房市场的常态。

　　市场交投惨淡 中介从业者应如何破局？

　　由于整体二手房交投转淡，进入2018年以来，越来越多的东莞中介转战新房市场，集中力量主打新盘一二手联动。

　　然而，转战新房的日子也并不好过。由于新房限价限签，依靠成交拿佣金的中介们迟迟拿不到钱。在市场艰难的背景下，中介倒闭潮又再度兴起。

　　“我现在辞工了，打算转行。”临深一中介人员透露，他们公司在凤岗这边的员工在高峰期最多有400多人，但现在市场不好做，只剩下150人左右还在坚守，很多都走了。

　　“目前全市的小中介公司基本倒闭了三分之一，很多中介从业人员大规模转行，中介公司越来越难招人。”罗凤说道，开发商们的开发贷款多数要在9-10月还贷给银行，资金十分紧张，若新房成交量持续低迷，加上新房限签带来的成交遥遥无期让部分购房者执意退房，这样一来，做一二手联动的中介就难以结佣。

　　针对这种情况，不少中介公司对症下药，上演“绝地求生”。“我们一二手业务同时开展，一手房业务主要针对目前不限购不限贷的容易签约的新房；二手房方面则主要针对满无唯一和愿意调整价格的产品。”东莞中原地产三级市场总经理刘熊向房掌柜分享了他们的应对之道。

　　事实上，据房掌柜了解，几乎每次楼市调控过后，都会出现一波房产中介倒闭潮，2008年是如此，2018年也是如此，调控其实就是行业升级的信号，倒逼着中介行业洗牌。一旦市场回暖，从调控中生存下来的中介门店又会遍地开花，呈现出繁荣态势。

　　东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉也曾对媒体坦言，虽然目前已有一部分中介门店关门，但这对中介来说并不算难关，反而是个行业升级发展的机遇。以往中介行业的运营都是靠人海战术、信息不对称等方式，现阶段低迷的市场情况更能触动经营者、从业人员往诚信、专业的方向升级发展。这实际上对中介行业是有帮助的，可以通过对成本的控制、资源的共享，开拓更多业务。

　　因而，即便2018年的市场不容乐观，但在他们看来，也不完全是坏事。“上帝关闭了一扇门，就会打开一扇窗。”罗凤表示，以前每碰到一次调控就会觉得形势很艰难，似乎很难度过，但其实很多时候是一种不适应的心态问题。每个时代都有危和机，要以开放的心态去适应、接受这个时代的各方各面，留意到市场机会就有可能反败为胜。

　　“没有任何事物会一直保持向上势头，短期的的调整会给未来的发展带来更大动力，东莞下半年及未来的二手房市场会愈发理性运转。”刘熊如是说道。

　　（整理自东莞时报、房掌柜东莞）