市房地产中介协会：不可片面夸大“租购同权”作用

2017年7月,广州市政府颁发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(下称《方案》),提出了备受市场瞩目的“租购同权”的说法。该方案颁布至今的一年来,租赁市场受到了前所未有的关注和发展。又到每年入学的季节,最为广大父母关心的积分入学也开始在“租购同权”上体现积极的进步。

一、积分入学的有关政策及基本要求

1、政策回顾

2016年9月,广州市公布《关于进一步做好来穗人员随迁子女接受义务教育工作的实施意见》,指出凡持有在广州办理《广东省居住证》满一年的来穗人员,可向所在区为子女申请积分入学。简单归纳来说,积分入学必须满足“非户籍、办理居住证满一年、依法缴纳社保”这三个基本条件。  

那么,什么是积分入学呢?简单的说户口与入学之间没有关系,采取积分排名的方式让外来务工子女也能享受到公办学校的资源。申请者需参加辖区统一制定的积分计算统计,积分计算结果由高至低排序并向社会公示,排名靠前的家庭将拥有入学的指标。

2、积分入学是一大惠民举措

积分入学是推进基本公共服务均等化水平的一大惠民举措。作为一线城市之一的广州,教育资源非常紧张,特别是对非户籍的来穗人员而言,孩子入学难及费用高是非户籍父母最为沉重的问题,也是很多孩子不得已被送回老家成为留守儿童的原因之一。积分入学让来穗人员子女有机会入读公办学校,即使是安排在民办学校,广州各个区也有相应的补助,可以减轻父母负担。

例如,越秀区积分入学申请成功,将免费提供义务教育公办学校学位;海珠区通过积分入学成功入围的随迁子女,如果没有安排免费的公办学校学位,也能享受小学每学期2500元,初中每生每学期3000元的民办学校学费津贴;天河区通过积分入学成功入围的随迁子女,若安排了民办学校则按小学每学年5000元,初中每生每学年6000元的标准发放补助。其他各个区都有不同形式的优待政策及津贴。

3、积分体系的基本构成

目前,来穗人员积分体系设计了包括基础指标、加分指标、减分指标3部分积分指标体系。这一方案符合积分制入学的具体条件和要求,可为来穗人员随迁子女申请入读公办学校或政府补贴的民办学校。据悉,为鼓励区域创新,各区可在本指标体系之外,根据本区特点会同市来穗人员服务管理部门设立补充加分指标。

表一广州市来穗人员积分指标体系

数据来源:广州市房地产中介协会整理

二、租赁同权,细节开始变动体现

表二  2018年广州市来穗人员随迁子女积分入学中租赁与购房积分政策的比较

数据来源:广州市房地产中介协会整理

从上表可以看出:

1、积分细则往“租购同权”方向积极发展

相比2017年,2018年的积分入学细则的变化值得肯定。其中,海珠区今年无论是租房还是购房,加同等分值,最高分值为30分,而之前2017年规定,在海珠区购房满5年者和在海珠区合法租赁居住满5年者最高分为100分,购房不足5年者60分,合法租赁居住不足5年者按照每月1分进行积分;而教育强区越秀区,今年积分入学政策也有很大变化。以往申请人在越秀区有全额房产积5分。而今年的积分项目上则取消了这一项;增城区则提高分值,租房每年加分也从2.5分增加到5分。

2、租房与购房,大多数区域已经一视同仁

从上表可以看到,全市11个区中,天河、越秀、海珠、荔区、白云、南沙、增城及从化这8个区的租赁和购房积分政策是一致的;

目前3个区购房在积分上有所优待。如荔湾区合法租赁居住满1个月不足5年者,每月1分,购房居住满1个月不足5年者则有60分,而黄埔、番禺及花都区,购房则有50、25和20分的加分。

可以说,对于大部分区域,有没有房产积分都一样,这是“租购同权”落到实处的表现。

3、相比是否买房,长期稳定的租赁更为重要

从积分的细则来看,中心区域的积分政策更加青睐区域内长期的居住者。天河、越秀及荔湾区稳定居住满60个月,最高分值可以达到100分。可见,各个区更加重视来穗人员是否有稳定居住场所及就业,是否长期服务区内的企业。

三、租赁积分并非“万能”,不可片面夸大“租购同权”作用

1、必须合法的租赁才能获得积分

租赁房屋可以获得积分,不等于租个房子就可以,而是必须经过租赁备案,政府能够查询到信息的租赁才能获得积分。很多来穗人员并不清楚这一点,因此没能享受到加分。

同时,租赁合同的承租人必须为学生父母,不能借用亲戚的租赁合同申请学位,否则可能会无法通过复审。此外,租赁合同中的房屋用途必须是住宅或商住两用,不能是商铺、厂房、仓库、办公等用途。

2、积分入读优质名校的可能性较小

对于优质教育资源较为集中的越秀、天河、海珠及荔湾区来说,学位已经是“僧多粥少”,招生首先需要满足片区内人户一致的地段生,而稀缺的教育资源基本也仅能满足地段生。因此通过积分入读优质名校的机率极小,一般来说通过积分入学的学校以区一级学校及民办学校为主,家长需要放好心态。

3、不可单方面、盲目地吹捧“租购同权”

对于广大租客来说,“租购同权”一词非常容易误认为租赁即可入学。实际上,积分入学为一个系统的体系,需要全方位对居住年限、就业、参加社保、技能职称、纳税、住房保障等情况进行量化和积分考核,结合当地镇(街)公办学校能提供的学位数进行排序,才能确定进入公办学校就读的人数。

从各区出台的积分政策可以看到,租赁积分只是积分入学的其中一部分,天河、荔湾和越秀区的租赁积分最高可以达到100分,是积分入学的重要组成。而居住证办理、工作年限、社保、学历和对社会奉献等,均是积分的重要组成分值。因此,不可单方面、盲目地吹捧“租购同权”,而是应该实事求是地全面考量积分政策,才能最大程度上把握子女的入读机会。