“房产+”时代：房企跨界经营大势所趋

　　自提出“文化+旅游+城镇化”模式以来，华侨城在文旅项目的概算投资粗略估算已超万亿元。而大规模拿地后，其资金压力亦凸显。数据显示，2017年华侨城经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比下降274.85%。

　　张宏伟表示，文旅地产项目，最深层次的问题是，究竟是“旅游先行”还是“地产先行”？理论上来说，应该是“旅游先行”，从改造区域环境和配套的角度出发，提升人气和认知度，等区域达到一定的成熟度，再进行地产开发。但是对于高杠杆、快周转的房企而言，坐等升值的方式并不现实。项目动辄几十亿元甚至是上百亿元的资金沉淀对于任何一个房企都是难以承受的。因此，现实中部分房企会优先采用“地产先行”的模式，追求最大的升值空间，首先将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。

　　文旅地产前期投入大，属于重资产项目，必须依靠地产反哺，但是地产的后期溢价又需要旅游的成功运营来提升。因此，文旅地产项目长期发展考验的是房地产企业运营能力和智慧。

　　近年来，特色小镇以特色文化为基点，依靠“镇旅融合”的概念在文旅项目中占有一席之地。例如，浙江龙泉青瓷小镇、景宁畲族自治县畲乡小镇、杭州（楼盘）西湖龙坞茶镇以及银川（楼盘）镇北堡等，看似特色迥异、各具千秋，但深挖其经营理念就会发现，这些特色小镇大多是以树立独特旅游形象为出发点，依托原生态民俗文化，成功打造出了文旅项目。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，特色小镇对想要跨界运营的房企具有很强的借鉴价值。一方面特色小镇突出了旅游运营在项目中的重要性；另一方面，形色各异的旅游小镇也显现出了个性化和稀缺性的优势，从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾，提高旅游目的地的复购、重游和二次消费。因此，文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同，想要打造经典文旅项目，个性化和稀缺性运营才是最佳途径。

　　瞄准农业机遇

　　有专家指出，国家一直大力开展城乡建设、促进乡镇发展，并不断加大政策的扶持力度。有了政策的扶持、当地政府的支持，房企在农业的开发，可以更好地发挥自身统筹规划、市场化运营的优势，加快建设进度、提高周转效率、享受诸多政策红利。

　　2017年年初，中央文件曾明确表明：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和收益，集循环农业、创意农业、闲适体验于一体的田园综合体。”艾米会创始人唐飞认为，农业作为生活的根本，“农业+地产”结合的价值体现在现实对乡村闲置资源的激发与利用，同时促发农业产业升级引擎，助力打造农业特色生产和人文性质相结合的项目。

　　在建设田园乡村的众多产业嫁接模式中，绿色生态的“农业+地产”模式受到越来越多房企的关注。早前，已有绿城、中粮等房企通过和农业科研机构、当地政府合作的方式，试水“农业+地产”的转型模式。

　　2018年1月，碧桂园集团董事局主席杨国强公开表示，“40年前我种田，40年后我还是回去种田”，明确表态转战农业市场的计划。同月，华润置地也携手中国农科院下属企业中花易达发布了全新农业品牌“耕雨”，并正式宣布开始打造自己的田园综合体。

　　随着物质条件的丰富，市场也出现了新需求。很多城市现在都出现了这样的现象：居民越来越喜欢购买安全、优质、新鲜的农副产品，非常热衷到城郊采摘果蔬，亲近自然。严跃进认为，现代人喜欢追求更健康的生活方式和更宜居的生活环境。被钢筋水泥包围的城市居民对农业、生态旅游有刚性需求。因此，地产和农业的融合是趋势所在。他说，“农业+地产”的全新模式的确会为与农业息息相关的特色小镇建设带来更深度的跨界，但房企需要加强合作，在不擅长的领域寻求多方位的资源支持，形成产业闭环，实现可持续发展。

（来源：中国建设报）