土地市场半年考：房企拿地分化 高价地存风险

　　伴随房地产市场调控的深入，越来越多的房企在业绩竞赛中加速奔跑，实现规模化发展。与此同时，土地储备规模与结构对房企业绩的影响越来越大。

　　2018年上半年，各类用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增长超3成。2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%；商办用地推出1.2亿平方米，同比增长15.6%。分线来看，各线城市住宅用地推地均加速，其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

　　　土地市场整体供需增长 三四线城市推地增幅最大

　　数据显示，住宅用地成交量同比增长超两成，二线城市同比增幅居首。2018年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比增长29.3%；各类用地成交出让金19075亿元，同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米，同比增长23.5%；商办用地成交0.93亿平方米，同比增长16.5%。住宅用地方面，今年上半年，各线城市成交面积同比均增长，其中一线城市同比增长6.7%；二线城市同比增长25.3%，增幅居各线城市之首；三四线城市同比增长23.4%。

　　住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨，溢价率继续下降。2018年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米，同比下跌1.8%；溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。其中，住宅用地成交楼面均价3907元/平方米，同比上涨4.4%；溢价率为23.3%，同比下降20.1个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下，一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右。

　　总体来看，2018年上半年，各地政府继续加大土地供应，住宅用地推出量保持30%以上的增速，其中三四线城市在去年楼市销售良好的背景下，政府加大土地推出，在各线城市中推地同比增幅最大。从成交量来看，全国住宅用地成交量继续提升，受供地结构、土地拍卖政策限制等因素影响，房企在一线城市拿地更加谨慎，一线城市土地成交增速较低。二三四线城市成为企业拿地热点，且从今年上半年成交高地价情况来看，高价地成交亦逐渐向二三四线城市偏移，新一轮的风险值得关注。

　　一线城市成交楼面均价同比下跌超两成，三四线城市同比上涨15.0%。2018年上半年，一线城市在房地产调控政策不放松的背景下，楼面均价12869元/平方米，同比下跌22.3%；溢价率11.9%，同比下降15.3个百分点。二线城市楼面均价5030元/平方米，同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米，同比上涨15.0%，涨幅居首。

　　从高价地（高价地为总价10亿元以上且溢价率超100%、总价20亿元以上的住宅用地）成交来看，上半年全国高价地共成交156宗，二线城市占比提升。2018年上半年，高总价、高溢价的住宅用地共成交156宗，规划建筑总面积3608万平方米，总出让金4386亿元，成交楼面均价12158元/平方米。其中，一线城市高价地共成交21宗，二线城市成交91宗，占比接近60%，较2017年高价地成交占比明显提升；三四线城市成交44宗。另外，从部分城市高价地成交楼面价来看，部分地块成交楼面价已接近或超过周边房价，地价偏高，未来项目开发存一定风险。

　　　限竞政策促进土地出让 房企拿地各有侧重

　　从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利摘得上半年冠亚季军。2018年1~6月，碧桂园以884亿元拿地总额位居榜首，拿地实力无出其右；万科以723亿元拿地总额稳居第2位，保利以615亿元稳居第3位。TOP10房企1~6月拿地总额4784亿元，占TOP50企业的44.7%，与1~5月占比基本持平，龙头房企获取土地资源优势相对稳定，继续保持领先地位。碧桂园1~5月已位居拿地榜榜首，6月其在土地市场继续发力，保持冠军姿势。6月4日，碧桂园以40亿元总价竞得佛山（楼盘）顺德第3宗TOD地块，楼面地价约10217元/平方米，该地块临近地铁7号线。