解读：广州36个重点推介城市更新项目

6月27日,2018 广东省“三旧”改造项目推介会上,广州市重点推介了36个城市更新项目。

政策调控之下,土地供应日益向旧改、产业以及租赁倾斜。“城市更新”涵盖了改善城市面貌、以租代售、升级产业结构等几个政府工作重点范畴,同时带来较高的社会经济效益,成为了房地产界的热饽饽。

而这次广东省“三旧”改造协会集中重点介绍的案例,必有极高的借鉴意义。

区位分布

36个重点城市更新项目最多分布在番禺区和海珠区(5~6个),面积不大的海珠区旧改项目简直是密集;其次是天河、白云、黄埔和南沙(各4个);越秀区没有入选项目。

越秀区当然也想和大家一起玩,但是“宇宙中心” 地价高昂,公共配套齐备,人口密度高,改造代价极大。改造条件仍未充分,只好暂时维持现状或微调了。

开发商参与

36个项目中,26个明确有开发商参与。其中万科一家就占了6个席位,可谓广州旧改之王!无愧其“城市运营商”的称号。

“工厂直属其下开发子公司”是指工厂物业权属方为进行更新改造而成立的房地产开发公司,大部分缺乏房地产开发经验。这些项目估计也会引入成熟开发商进行合作,提高项目运营水平和效率。

改造模式

微改造 VS 全面改造

【微改造】(如棠下泊寓、天河创想公社)

微改造实为轻资产改造模式。开发商承租场地,不改变建筑结构,仅对建筑外立面、内部功能空间等进行一定改造并持续运营,改造成本相对较低。

万科项目微改造改造成本(元/㎡)

(数据来源:“三旧”改造项目推介会资料及新浪财经)

万科微改造项目的改造成本在一两千不等,但永庆坊这种历史保护街区是例外的,光是历史建筑的修葺保护就得花一笔大钱,经测算,投入成本需要12年才能回本!

不过项目租期是15年,结合品牌收益、政策优惠以及一些金融手段,预期应该也算乐观~

万科永庆坊街道鸟瞰

【全面改造】

全面改造就是整体拆除重建,重新规划,改变用地性质提高容积率,打造适合市场、适合开发商的产品。相对投入较大、工期较长,对资金运转的要求相对较高。

36个重点推介项目中,虽然全面改造占了大部分,但还是有不少开发商投入到的微改造之中,即使利润较低,却可收获一定知名度以及政府支持,可以看出开发商对区域后续改造有着很高的期待。

改造方式

“三旧”改造的方式根据改造主体(政府/村集体/社会主体)分类,大致分为自行改造、政府收储以及企业合作。但旧城、旧村、旧厂的改造方式又各有不同:

旧城改造(1个)

36个重点推介项目中仅永庆坊一个旧城改造,由政府主导、以区为主、部门服务、属地负责。属地区政府为责任主体。

旧村改造(6个)

自主改造 VS 合作改造 VS 政府收储

旧村改造方式分为自主改造、合作改造以及政府收储三种:

重点推介的旧村改造项目都较强调自主/社会主体主导,没有一个使用政府收储的方式。

自主改造的两个项目(棠下万科泊寓及花都花溪小镇)均为开发商承租运营的微改造项目。

合作改造的方式,较适用于大规模的全面改造,如黄埔文冲村(规划占地50.49万㎡,计容面积151.1万㎡)和白云田心村(用地15.84万㎡,计容面积38.99万㎡),成熟的开发商介入可有效提高改造效率。

旧厂改造(29个)

自行改造 VS 政府收储 VS 收储+自行

旧厂改造方式分为自行改造、政府收储以及政府收储+自行改造三种:

29个重点推介旧厂改造项目中,自行改造占了绝对的比重。而随着政策的调整,政府鼓励收储,旧改操作也有一定的灵活度,部分自行改造的项目也会组合一部分政府收储的做法。

(图片来源:广州荔湾发布)

广船旧改项目:用地54万㎡,建筑面积125万㎡,综合容积率2.3;收储用地48.5万㎡,采取“公开出让,收益支持”的方式;自行改造用地5.6万㎡,“自行改造,补交地价”。

改造后物业类型

改造后物业多为商业、办公,能为区域带来大量的产业人口,升级区域产业结构,提高政府税收,而且工改工、工改商受到的政策限制也较为宽松。

小结

36个重点推介的“三旧”改造项目中:

1.数量上以番禺区为首,占了6个

工业厂区的旧改项目相对集中,像越秀区人口密度高、地价高昂、公共配套相对完善的旧城区,改造难度相对较高;

2.仅万科多次出场,一家独大参加了6个项目

36个重点推介项目万科占了1/6,城市运营商的角色确实到位。

3.28个全面改造,远远抛离只有7个的微改造

轻资产模式的微改造相对全面改造获利不多,但从社会效益与城市布局而言,对开发商有着一定的吸引力。

4.改造方式多样,引入运营主体成为主流方式

“三旧”改造的方式根据改造对象和改造主体不同而各异,但无论是政府收储、还是自主改造,多有引入运营主体。

5.改造后多为商业、办公类物业

带来大量社会经济效益的商业、办公类物业相比商品房更受政府推崇,政策上也相对宽松、获利空间较大。商业、办公类物业一直是旧改的主调,今后也将是旧改持续发展的方向。

附:2018广东省“三旧”改造项目推介会广州市重点推介36个城市更新项目表: