南沙黄阁镇地块：汽车城产业+庆盛枢纽辐射 潜在客户群体广

黄阁作为南沙的北门户,区域东北部的经济重镇, 与东莞市隔江相望,未来有望成为大湾区的重要贸易、物流、交通枢杻。

5月底黄阁镇挂牌宅地2018NJY-6,本篇广州中原研究发展部将为大家带来该地块的调研报告以及区域发展前景解读。

要点聚焦

要点一:起拍楼面价为黄阁镇历年最高

2018NJY-6地块起拍楼面价为8981元/㎡,价格在黄阁镇范围内近三年起拍楼面价水平中最高。

本地块采取“限地价+竞配建人才公寓+竞自持+摇号”的方式出让,从2016年黄阁镇土拍情况看,竟配建土地拍出1.3-1.5万元的成交楼面价,溢价率高达130%-150%,预估本地块土拍竞争会较为激烈。

近三年南沙区黄阁镇商住用地起拍楼面价概况

目前黄阁镇的支柱产业为汽车产业,本地块距离汽车城2公里。

广州中原研究发展部认为,一方面地块规避了产业园区的噪音污染,另一方面又能近距离吸纳产业园区置业需求,加上借力于汽车制造的上下游产业优势,有利于提升本地块宅地市场价值。

要点二:周边大盘包围,未来居住氛围将大幅提高

本宗地块周边大盘林立,距离最近的是南沙保利城和麒麟新城。

另外1.5公里范围内还有万科白鹭郡、万科南方公元、以及待建的2017NJY-6。

其中计容面积最高的南沙保利城,有着品牌开发商的招牌,将会为本地块带来较大人流量。

根据各楼盘现有户数及估算数据,未来随着周边大盘逐步交楼,整个地块2公里范围内户数接近2万,居住氛围将会越来越好。

从另一方面看,被大盘包围也是一把双刃刀,预计未来此地块面临的竞争会更大。

黄阁镇2018NJY-6踩地报告

一.地块基本信息

地块用地性质为二类居住用地,总面积是56921㎡。

其中地块一30475㎡,地块二26446㎡,容积率均为2.0,总建筑面积11.4万㎡,总起拍价为10.2亿,折合楼面价8981元/㎡;

该地块需配建托儿所、6班幼儿园、社区居委会等公共服务设施,且建筑原则上限高90 米。

该地块采取“限地价+竞配建人才公寓+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为14.8亿,届时楼面价将达13022元/㎡;

最高配建人才公寓计容为22950㎡,到达最高配建时,楼面价为16310元/㎡。 

2018NJY-6地块情况(局部)

二.地块四至情况及现状图

该地块位于南沙区黄阁镇,京珠高速以东、黄阁北路以南、庐前山南路以北。

目前地块一二之间的规划道路并未开始动工,现状为农田林地,周边有低矮丘陵,地块二南侧与麒麟新城3期之间的庐前山南路正在施工中。地块一北侧为施工中的南沙保利城3期。

地块周边布局有村落、多个大型楼盘,绿化环境好

三.周边配套情况

由于地块距离黄阁镇中心直线距离大概1.5公里,教育资源、医疗资源、商业设施主要集中在镇中心,因此地块周边配套相对匮乏。

交通方面,目前地块1公里范围仅有一个麒麟新城三期公交站,而且发车间隔时间长达60分钟一趟,公共交通较为不便。

距离4号线黄阁汽车城地铁站2.3公里、距离黄阁地铁站2.6公里。但地块一二之间未来将会新建公路,地块二南侧的卢前山南路已经动工,对自驾车住户的出行较为便利。

教育资源方面,地块将会配建托儿所、幼儿园;商业配套方面,麒麟新城广场目前尚未完全开业,仅首层临街商铺有少部分小型商家进驻(美宜佳、兰州拉面等小商铺);

医疗卫生方面,地块将会配建社区卫生服务站,未来地块项目将主要依赖自身配建,但项目总占地面积仅5.7公顷,相对周边大盘较为弱势;

与此同时,随着未来2-3年加上周边万科白鹭郡、南沙保利城、麒麟新城等项目完善生活配套,预期地块周边配套将有所改善。

四.地块市场价值分析

1)地块处于庆盛枢纽辐射范围,邻近汽车城

地块距离庆盛枢纽仅5公里,距离汽车城仅2公里。

一方面,庆盛交通枢纽地铁+高铁双轨道交通,通过轨道交通连接香港、深圳和广州市区,通过高速公路连接珠江两岸,便捷的交通带动高端服务业发展。

同时,广州十大创新园区之一的国际人工智能价值创新园未来将会坐落于庆盛枢纽。

但由于目前庆盛枢纽板块住宅市场供应处于空白状态,而本次地块处于庆盛交通枢纽辐射范围5公里内,未来极有可能承接来自庆盛产业发展而带来的居住需求。

另一方面,本次地块距离汽车城仅2公里,对于吸纳汽车城从业员工有一定的“近水楼台先得月”的优势。

2)黄阁森林小镇规划于2021年建成,旅游产业带动人气

南沙区黄阁镇森林小镇建设规划建设期为 2017—2021年,规划目标将黄阁镇建成集湿地观光、森林体验、民俗文化旅游、农业休闲等多功能于一体的岭南水乡型“森林小镇”。

届时,生态旅游业、农业休闲观光等产业会为黄阁镇带来一定的人气提升。同时,森林小镇的建设有利于自然环境的优化。

这一优势条件,一方面,有利于房产居住环境品质提升;另一方面,有助于拓宽产品定位选择范围,可以考虑加入绿色建筑技术主打高档型绿色宜居生态小区、度假养生型小区等。

3)承接大湾区利好,交通线网“四通八达”

5月公布的粤港澳大湾区的路网骨架1号公路东部干线规划中,南沙至东莞的过江通道出入口即位于黄阁(如下图所示);

加上距离庆盛高铁站仅5公里,对于港澳来穗就业人员存在吸引潜力。

其次,地块属于双地铁站范围(黄阁与黄阁汽车城地铁站),未来通过楼巴接驳到地铁站预计10分钟以内可到达地铁站,对4号线沿线就业人员有一定的吸引力。

地块周边还有规划路将要开通,未来建成道路将会提高出行便利性,有利于自驾车人士置业。

综合交通及其他条件,本地块以森林小镇规划+低容积率的条件,具备成为高端品质盘的潜力,预测主要客户群如下:

五.周边一二手楼盘情况

地块周边4公里范围内有多个一二手大盘,二手楼盘价格在1.7-2.0万元/㎡之间;

一手楼盘为南沙保利城、万科白鹭郡,二者均价相差较大,主要原因是万科白鹭郡2016年创造土拍“标杆价”,当时万科以总价9.18亿+3.78万㎡配建拍下该地,楼面价达13743元/㎡。

这显示了品牌房企对黄阁板块市场的信心,直接提升了黄阁板块的市场价值。

本宗地块占地面积与白鹭郡地块面积相差无几,自然环境、交通条件、周边配套等条件亦相当,预期竞价水平不相上下。

六.地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对南沙区黄阁镇2018NJY-6地块的SWOT分析如下:

综上所述,2018NJY-6地块相对周边楼盘而言,占地面积较小,未来定位应以精小高品质建筑特色为主导;

交通方面未来配建楼巴接驳地铁4号线将大大提高其通勤效率,另一方面目前地块交通线网较密,地块周边的规划路亦已经如火如荼地开工;

加上轨道交通的优势,1小时内可通往广州市区、香港、深圳等地,无论是本地自驾车一族还是对于大湾区潜在投资客都存在一定吸引力。

另外需要理性看待的是,地块周边配套仍有待完善,包括中小学、超市、医疗等配套仍亟待补充,周边村落风貌差等因素对项目亦存在一定影响。

另一方面,预计未来2-3年片区将迎来次新房转化期,部分位于地铁站周边、配套更优的单位将投入二手市场,对于地块而言存在竞争关系。