深圳楼市十年关键词演变史 兜兜转转还是“涨”声一片

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：深圳楼市十年》系列报道，回望过去十年深圳楼市变革历程。

　　这十年间，深圳楼市风云变幻，涌现出很多耳熟能详的关键词，每个关键词背后都承载着一段楼市故事，哪个词最能挑动你敏感的神经?

　　2008年关键词：最低价

　　2008年是很多开发商不愿面对的一年。过去八年，深圳房价一路上扬，到了2008年这条上升线被硬生生折断，斜斜地挂下来，有人比喻这是卡在开发商喉咙里一根刺。

　　那年3月，后海楼盘澳城发起“春雷活动”，二期房价每平降5600-8400元，开发商希望以最快速度将价格调整一步到位，结束观望。

　　“再低，就不可能了。”那年5月，佳兆业地产在清坪打出巨型广告牌，这则广告成为当年让人印象最深的广告语。

　　前海的小户型楼盘沙发打出了最低7380元/平的起价，创下当时关内最低。

　　6月底，徐滇庆出席博鳌论坛时称房价不会跌，表示不会道歉，立马引来了网友一片骂声，并被冠以“徐赖赖”的外号。7月8日，南方都市报刊登了徐滇庆1747个字的道歉信，引起一阵轰动。

　　业主维权潮与楼市下跌行情相伴而生，这一年，深圳楼市上演了一场降价小区业主针对开发商的集体维权潮：万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦……

　　　2009年关键词：白菜价 日光盘

　　那年，南坪快线上看到一幅硕大的楼盘户外广告：2009，牛气冲天，估计当时很多人都会嗤之以鼻。

　　谁也没想到2008年的低潮结束得太快，2008年底40000万救市，宽松的信贷货币从天而降，砸得人阵阵晕眩。低至7折的贷款利率、首付两成的二套房贷仿佛在提醒人们，不买房都不行……

　　人们开始疯狂地涌向各大楼盘和中介地铺，不光零首付、负首付，买房不用钱，按揭还能以租抵供，让人们知道房子还能这么买，炒房者也乐得合不拢嘴。

　　2月21日，多数人还沉浸在春节过后的休整当中，楼市未见回暖的明显征兆。此时位于龙华万科金域华府开盘，推出233套单位，有购房者雇人深夜排队，开盘当天售罄。2009年第一批日光盘就这样悄无声息地来了。

　　半个月之后，第二个“日光盘”浮出水面，宝安中心区的深业新岸线三期首府，342套大户型再次“日光”。

　　被媒体打造为“世界第九大湾区”的后海湾诞生了不少“日光盘”， 卓越维港、颐安阅海、曦湾、皇庭港湾诸多楼盘入市，均获得不菲的销量。

　　上半年卓越维港才2.5万/平，到了下半年，三湘海尚就到了3.3万/平，令人瞠目结舌的是，前三批推出的皆为该社区高端单位，其中town-house单价不低于4万，三次开盘三次售罄。

　　2009年，这个城市的大部分人都不愿提及。因为那时买房子好比买白菜，一两天就能升值的时代已经一去不复返了。

　　化用周星驰那句经典台词，曾经有套一万一平的房子放在我面前，我没有好好珍惜，人世间最痛苦的事莫过于此。如果老天能再给我一次重来的机会，我会对那套房子说三个字：我买你!如果还能再补充一句的话，我要说不差钱!

　　2010年关键词：国十一条 限购令 降价潮

　　1月10日，国务院出台“国十一条”，要求二套房贷款首付不得低于40%，4月15日，国务院要求二套首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，“新国十条”出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购房第三套及以上住房贷款。

　　深圳出台“930限购令”，这是当时最严厉的房地产调控政策。

　　这一年，调控无疑是最直观的记忆。被称为“史上最严”的“国十条”和“限购令”刚出台时，开发商们惴惴不安、惶恐终日。

　　在政策面前，买家和开发商都是聪明的。越调越涨使得更多的人意识到，单纯地打压需求换来的只是短暂的成交抑制，房地产行业实质问题并没有得到解决。

　　6月，深圳出现首波降价潮，万科旗下第五园里城、清林径均低于市价半夜开盘，购房者晚上排队。

　　这一年，万科业绩大好，改写了房地产历史，当年前11月累计销售面积830.7万平，销售金额1000.6亿，成为首家年销售额千亿级房企。后来，千亿成为很多房企奋斗的目标。

　　保障房问题，同样引发热议。“十一五”期间，深圳市政府的保障房建设目标为14万套。可截至2010年末，竣工套数仅仅约2万套。保障房供应不足，也在刺激人们购买新房。

　　这一年，问题填海区房屋沉降让很多业主忧心不已，宝安中心区多个楼盘地表出现不同程度塌陷，最深沉降达十多厘米，深业新岸线小区附近平整的人行道变得波浪起起伏伏。

　　2011年关键词：开发商回购 首付一成

　　深圳限购、限贷、限价政策执以来，楼市持续低迷，新开盘价格一路走低，开发商各出奇招，首付一成、原价保值回购、返还月供……

　　由此催生出一系列社会现象，如房企资金链趋紧濒临破产，前期价格高位时买入房产的业主因资产缩水而向开发商“维权”，更有开发商为了稳定购房者入市信心打出极具创意的“保值回购”牌。

　　绿景推出房屋保值计划―三年原价回购，绿景香颂开盘当天，购房者可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议，三年后业主可以提出申请，绿景将按原购房合同价将房款返还业主。

　　回购创意为绿景带来了丰厚的销售回款。绿景香颂开盘当天，成交房源600套左右，收金7.5亿。

　　后来，十二橡树庄园、港澳八号、振业峦山谷、广兴源圣拿威、承翰来座山等楼盘也纷纷打出回购牌，且标准由最早的不包回购税费到税费全包甚至110%回购等逐步提高。

　　这年11月龙岗万科清林径50位业主戴着口罩、打着横幅到楼盘售楼处，抗议万科降价。万科媒体管理部门主动发表书面声明，表示愿意在合理、合法的前提下，进行沟通对话，但是赔偿没有任何法律依据，万科不支持任何违反合同契约的行为。

　　2012年关键词：打折促销 千人抢房

　　2012年是深圳楼市的破冰之年，虽然楼市政策环境没有实质性改观，但市场信心正快速恢复，开发商推盘积极，购房者入市积极，楼市呈现供求两旺的景象。

　　6月8 日，央行降息，进入连续降息通道，深圳楼市频现千人抢房潮 。6月10日，水榭春天五期在大中华开盘引发三千多人抢房潮。7月19日，富通城十锦在前海售楼处开盘引发千人抢房。7月29日，中粮锦云在大中华开盘引发千人购房潮。8月19日，绿景公馆1866大中华开盘引发4000千人抢购800套房源。

　　这一年，开发商没有折扣都不好意思说在卖楼，而且折扣花样更多、折扣更低、透明度更高。除了以往常见的总价直减、总价打折、推特价房等手法外，免息供楼、一成首付、送家私礼券、送钻戒、送物业管理费等折扣方式也陆续重出江湖。

　　万科璞悦山在总价减6万的基础上，成交再送1克拉钻石，如果不要钻石，则可再减5万房价。万科清林径，110平三房总价减10万，再送“韩国婚纱摄影、韩国旅游、免三年物业管理费”三重大礼包，如果不要大礼包，还可再减5万。

　　即便是单纯的房价折扣，也和去年小打小闹的“9.8折再9.9折”不同，动辄便可打到9.4折。

　　2013年关键词：新国五条 小牛市

　　2013年，国务院“新国五条”出台，本是限制房价过速增长，但深圳却逆向而行，有如脱缰野马，这一年楼市无疑是个“小牛市”，均价从1.89万/平涨到2.16万/平，达到历史最高水平，较2012年上涨14.4%;成交47759套，约439万平，同比增长19.1%。

　　仅有1月、3月两个月均价低于两万，并在6月达到最高月度均价峰值，突破2.4万元/平，创下40个月新高。

　　这一年楼市呈现多年难遇的火爆景象，龙华、前海等多个新盘出现了七八个买家抢购一套户型的现象。

　　十八届三中全会召开前，开发商们摸不透政策走向，纷纷赶急出货，有开发商在营销中心、样板房未开放就一边卖楼，一边着急等中央“定调”。

　　不过，后来在5500字的三中全会中，59次提到改革，44次提到制度，22次提到市场……对“房地产”、“长效机制”只字未提，这无疑让期待者们陷入一种失望，房地产丝毫未被提及。

　　11月，深圳出台政策，二套房首付提高至七成，计税评估价上调，银行贷款收紧，审核、放款周期加长等举措控制房价，房价月度“六连降”，但2013年房价较2012年上涨了14.4%。

　　深圳本土开发商佳兆业一鸣惊人，凭佳兆业城市广场、龙岗大道1号、佳兆业悦峰、佳兆业假日广场四个项目，获得29 .4万平、3358套、62.4亿元的销售业绩，在商品住宅市场抢得销售额、销售面积第一的宝座。

　　2014年关键词：先抑后扬 唯一上涨

　　2014年，深圳是全国70城中唯一一个房价上涨的城市，2014年12月房价下降的城市有66个，郑州、武汉、赣州3个城市房价持平。

　　这一年，深圳楼市先抑后扬、跌宕起伏。尽管2014年上半年房地产的形势令人捏了一把汗，但下半年深圳房价创下了历年来的年度房价新高。

　　9月30日，央行、银监会发布通知，对房贷政策作出调整，正式明确放松首套房贷认定标准：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策;首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

　　11月银行利率下调，12月不动产收税正式下发，12月底广东自贸区范围确定。随着限贷、利率下调等调控手段逐步放松，深圳楼市初现暖意，成交连攀新高。

　　2014年，深圳平均房价2.39万/平，同比上涨11%，为历史最高价;成交面积403万平，同比减8.8 %;成交套数41884套，同比减少12.9%。不过由于市场成交向好，大多数开发商取消之前的折扣优惠。

　　纵观2014年每月数据，深圳房价整体运行区间为2.2-2.4万/平;11月房价突然升至2.65万/平，创下历史新高;12月房价虽小幅回落，但仍高达2.57万/平，同比上涨24.83%。

　　　2015年关键词：涨 面粉贵过面包

　　如果用一句话总结2015年的深圳楼市，那就是“这年不买房，白干20年”。

　　2015年的中国楼市，只有两个城市，一个是深圳，一个是其他城市。

　　“330政策”出台后，房价涨势一发不可收拾。

　　2015年，深圳新房共成交6.6万余套，成交面积665.89万平，同比分别上涨58.65%和65.21%;成交均价4.25万/平，较2014年涨了近四成。

　　深圳经济快速增长，这本身就是房地产发展的强力支撑。新房供不应求，得房价继续保持快速上涨是一种走势。

　　此外，深圳全国经济中心的地位进一步巩固，对本地乃至全国的资本都有吸引力，外部刺激也是深圳楼市快速增长的重要原因。

　　9月，龙光底价112 .5亿拿下龙华地王一宗商业地块，而龙光上一年在龙华拿地已备受瞩目——以46.8亿拍得一宗住宅地块，2.5万/平楼面地价，与周边在售项目价格相差无几。

　　12月，信达坤润联合体以30 .3亿元总价拿下当年第二宗宅地，溢价率高达219 .6%，可售楼面价高达2.72万/平，典型的“面粉贵过面包”。

　　2016年关键词：325新政 104新政

　　2016年深圳楼市迎来一个始料未及的深度调整期。在调控频出、“双限双竞”的严苛游戏规则下，依然有一大波开发商誓要挤进这个市场。

　　“3·25新政”调控新政首次出击之后，市场热度有所下降。3月26日，南山万科云城在新政之后率先试水，推出716套66平2房公寓，单价5.9万起，现场有购房者透露，单价最高达到6.7万。

　　在新政出台两个月之后，深圳市规土委数据显示，新房市场稍有“抬头”，从去年5月的2259套上涨至去年10月的4276套。

　　年中，“中国空前!深圳绝版!6平精装极小户型驾到!”因为这条广告，深圳6平鸽子笼走红，全国家喻户晓。

　　10月“104新政”再度出马，让新房市场重新陷入低迷。2016年最后一个月，全市新房仅成交2161套，是当年成交量最低的月份。

　　2017年关键词：稳 环比*连跌

　　2017年，深圳新房成交量显著下降，一方面受限购、限贷、限价等政策影响，另一方面开发商非住宅供应占比扩大。自2016年“深八条”调控出台以来，新房房价上涨势头得到控制。

　　这一年，以往楼盘开盘首选地大中华等酒店，不再受开发商青睐，生意惨淡了不少，绝大多数楼盘选在周五晚或周末在营销中心悄悄开盘，开盘后也鲜有销售海信息释放。

　　由于限购升级，社保三年变五年，很多投资客被挡在门外，因而商务公寓成为市场追捧的香饽饽，部分购房者开始转向不限购不限贷的商务公寓。

　　这一年，深圳新房成交均价54445元/平，同比微涨1.9%，环比全年下降，降了675元;共成交25820套，同比减少38.0%。

　　　2018年至今关键词：摇号买房 房改新政

　　自2016年“深八条”以来，深圳新房成交均价已经连续20个月下跌，同比八连降，累计下跌1384元。

　　5月深圳新房成交2564套，仅此于1月，环比增加32.6%;成交均价毫无悬念环比再跌58元/平，创下自2016年“104新政”以来的二十连跌。“摇一摇”也成为5月的一大热词。

　　香蜜湖万科臻山府、蛇口山语海开盘抢房的场景还记忆犹新，5月的招商双玺开盘排队摇号的场景更是有过之而无不及。作为深圳首个由政府介入监督公证摇号的楼盘，备案价8.17万-15.42万，总价1672万起，参与摇号缴纳诚意金单套500万。

　　二手房挂牌价14-15万/平，一二手房价格倒挂严重，吸引了不少购房者前来排队摇号，“5000万蹲”朋友圈截图在各大社交平台刷屏，而当天一共有666位客户认筹，中签率25%。

　　继1998年首次房改后，6月5日深圳住房体制迎来“二次改革”，将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类，并明确每一类供应总量所占比例。

　　今年才过去一半，下半年深圳楼市或许又会有哪些让人意想不到的政策出台，现在也无法揣测。

　　结语

　　过去十年，深圳平均房价从1字头飞涨至5字头，重点区房价更是不止，深圳湾、后海、龙华房价翻倍数目让人咋舌。

　　如果用一句话总结，这十年最核心的关键词必然是涨!