致敬白银时代2008-2018：属于广州土地市场的史诗

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

岁月如刀，浮生若梦。十年，广州有不少值得诉说的故事、还有许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：广州楼市十年》系列文章，呈现广州楼市白银时代的全景图，敬请关注。

相信广东地区的朋友都会记得，2009年TVB有部电视剧火遍了大街小巷，那就是《巾帼枭雄》，里面的主角柴九有一句铿锵有力的台词：“人生有几多个十年？”问人生有多少个十年，问楼市有多少个十年。在波澜壮阔的时代里，广州土地市场又发生过哪些令人难忘的故事呢？一起跟掌柜一起来回顾一下吧！

2008年：在珠江新城“捡漏”是一种什么样的体验？

时间来到2008年，金融风暴席卷全球。在此大背景下，广州的土地市场亦难逃影响，尤其在前一年（2007年）地王频出的映衬下更低迷。

坎坷的地王

2008年1月，在广州开年首场拍地会，天河员村的绢麻厂地块吸引了8家开发商参加竞投。最终恒大地产以41亿元的地价，激争228回合，取得该地块，折合楼面价13053元/平。

无奈的是，绢麻厂“地王”自拍得之后一直处于闲置状态，最终广州市房管局在2010年已收回绢麻厂“地王”，以及没收恒大拍地所交的1.3亿元土地出让保证金。

珠江新城东塔捡漏价仅2860元/平

2008年9月，广州东塔项目在珠江新城土地交易中心展开竞拍。出人意料的是，万众期待的土地竞拍大战并没有上演。全场竞拍仅一次举牌。最终由周大福企业有限公司以底价2860元/平方米的价格轻松夺标。

（东塔本塔）

而作为广州CBD标志性建筑，珠江新城东塔建设项目竞标人筛选之严，完全不亚于各种选秀节目。从开始的“6进5”到“5进3”，层层淘汰之后，只有越秀城建地产、周大福（新世界地产）和毅日集团获得后的竞价资格。

2009年：史诗级土拍

进入2009年，土地市场回温。这一年，广州诞生了一块全国瞩目的地王。

珠江新城最后一块宅地开拍

2009年6月9日，越秀地产以15324元/平的楼面地价，成功拿下珠江新城最后一块住宅用地--D8-C3地块。该地块一跃成为珠江新城最贵的住宅用地，而当时周边一手楼盘的售价约为1.5万/平。

（越秀星汇御府项目）

5年后，该地块项目——越秀星汇御府首次开盘，推出330-660㎡大户型平层及复式单位，均价约为60000元/平。该项目现在售587平和666平八房大户型单位，均价已达92000元/平。

越秀城建独霸“大学城”

2009年，越秀城建先后3次出手，包揽该年大学城推出的全部9块宅地，成为了广州大学城最大的地主。来看下越秀城建的“围城记”吧：

7月16日，越秀城建分别以7149元/平、7296元/平拿下大学城两块地。其中7296元/平的楼面价也成为了当时新的番禺地王。

9月20日，越秀城建以2.23亿竞得大学城南区DS1604地块，折合楼面地价6954元/平；以2.04亿元竞得大学城南区DS1703地块，折合楼面地价7671元/平，再次刷新番禺楼面价。

12月10日，大学城5宗地块公开出让，越秀城建一举横扫大学城DN0401、DN0402、DN0501、DS1202、DS1301五宗宅地，楼面价分别9142元/平、9330元/平、9474元/平、9503元/平、8934元/平。

（越秀城建在大学城）

“世纪地王”亚运城开拍

被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块于2009年12月22日下午3点正式开拍，经过44次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，创全国地王新纪录。

（富力雅居乐碧桂园联合体）

而2010年6月，世茂、中信入股广州亚运城，五家房企各持股20%，共同操盘长达6年。2016年上半年，中海收购中信，选择继续持有亚运城项目公司的股份，而富力退出，亚运城股东方由五家变为四家，其中世茂和碧桂园成为亚运城新的操盘方。

直至2016年8月，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地，独霸“全国总价地王”6年之久的亚运城才得以退位。

2010年：广州楼面价踏入“2字头”

在2010年，广州的楼面价正式踏入2万+/平。

“广铁南站”巨无霸地块

2010年11月25日，广铁南站地块将正式出让。最终，广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司以86亿元拿下广铁南站，折合楼面地价17276.4元/平。

广铁南站地块建筑面积接近50万平，是广州老城区极之罕有的“巨无霸”，起拍价为47.9亿元，这是广州除亚运城以外起拍价最高的地块。而广铁集团则与珠光集团合作共同开发该地块，现为珠光御景壹号项目。

（珠光御景壹号）

白云新城楼面价进入“2字头”

2010年12月16日，白云新城三块住宅用地和一块商业用地公开出让，19个开发商展开激烈竞逐。最终保利以35亿勇夺AB2907008-1地块与AB2907008-2地块，其中，AB2907008-2地块总价11亿元，折合楼面价20605元/平，刷新广州单价地王记录。而AB2907008-1地块地价也达19632元/平。

AB2907008-2地块项目现为保利云禧，已于今年初售罄。

（保利云禧）

2011年：未来“土豪村”了解一下

踏入2011年，广州土地市场略显平淡。

未来“土豪村”招标

2011年1月18日，杨箕村改造项目进行公开招标。但由于该地仅一竞买人报名，杨箕村拍卖仪式取消，富力地产以47265万元底价拿下杨箕村城中村改造地块，折合楼面地价8592.59元/平。

（改造前的杨箕）

2016年，杨箕村正式回迁。杨箕村回迁房总分配面积为278544平，平均每栋（户）分得186 .1平的回迁面积，按照同地段4 .5万元/平的楼价，相当于村民户均坐拥800多万的资产。

广州首宗“双限双竞”地块诞生

2011年4月，广州首次在土地市场试水“双限双竞”，即采用“限地价竞配建（保障房）”的方式出让土地（芳村旧龙溪高尔夫AF030448地块）。

但广州首次试水遇冷。芳村旧龙溪高尔夫AF030448地块最终被保利以78850万元摘得，楼面价为4407元/平，且须配建3万平方米保障性住房。

2012年：广州楼面价破3万+/平

进入2012年，广州楼面价再刷新高。

恒大重回珠江新城，重夺地王

2012年6月18日，天河区珠江新城D4-B2地块公开出让。最终由恒大地产以13.22亿元竞得，楼面地价32968元/平，溢价8.2亿元，溢价高达169%，成为广州新地王。

（拍卖现场）

值得一提的是，该楼面价亦是天河区至今（2018年）的最高楼面地价。

首宗自然人拍地

2012年4月，广州首宗引入“限地价、竞配建”的地块——天河区黄埔大道坚红化工厂地块开拍。

令人意外的是，该地块的竞得者，还是“一个人”。经过53轮竞价，13轮竞配建公租房，自然人李燕如以总价5.26亿元和配建130套公租房，力挫12家开发商，夺得天河区黄埔大道坚红化工厂住宅用地，折合楼面地价11552元/平方米，剔除配建公租房面积后更是达到12634元/平方米。

（竞拍现场的李燕如）

最后，该地块由自然人李燕如与佳兆业合作，由佳兆业主导开发，即现在的佳兆业壹号。

2013年：“地王年”足以概括

2013年可谓是广州的“地王年”。统计显示，除了天河、越秀，其他八区的区域地王纪录均被刷新。

年度单价地王：

2013年5月，海珠区南洲路宅地拍出了24.6091亿元的总价，被越秀拿下。该地块亦以36361元/平方米(含建安成本)登顶广州住宅均价地王，该地王周边在售楼盘楼价仅为“2”字头，比地王楼面价低了1万多，出现“面粉贵过面包”的局面。

（南洲路地块规划）

尴尬的是，截至2018年，该地王尚未有动工的迹象，已闲置5年。

年度总价地王：

2013年6月8日，黄埔区南玻“巨无霸”宅地被佳兆业拿下，成交价45.6亿，若计上保障房成本3000元/平方米，地块总成本则被推升至50亿，楼面地价高达11812元/平方米，既是黄埔区的单价地王，也是广州的总价地王。

（佳兆业城市广场）

而该项目即为现在的佳兆业城市广场，在售91-130平复式单位，均价33000元/平。

2014年：“过江龙”大显神通

2014年广州迎来了好几次土拍热潮。广钢、牛奶厂这两大明星板块迎来土地市场首秀，也吸引了不少“过江龙”入驻。

广钢新城：拍出11块地，合计277亿元

2014年4月，广钢首批5幅用地占地面积达28万平，总地价达到155亿元，楼面地价均为13000元/平。总建筑面积120万平。建成后可提供拆迁安置房6440套建成后可提供拆迁安置房6440套。此次广钢新城地块拍卖全部采用定地价竞配建拆迁安置房建筑面积的形式进行。最后中海夺得三地块，北京金融街控股、华发各拿下一宗地块。

同年9月，广钢新城6宗地块分别被保利、金融街与方兴联合体、北大资源、深振业以及中海拿下，最低楼面地价在14000-18255元/平米之间，较广钢一期拍地便宜约4000元/平米，其中有两宗地以底价成交。

牛奶厂：7宗地开拍

11月10日，天河华美牛奶厂7宗地块开拍，总宗地面积54万平，总起拍价达91亿元。最终龙湖地产、华润置地、深圳联新投资管理有限公司(平安不动产)各斩获华美牛奶厂两地，剩下的一宗由金地斩获。

2015年：相对理性

2015年广纸片区正式登上广州土地市场舞台热度较高，但其他片区相对平淡。

广纸首秀

6月26日，广纸第一批土地迎来首拍。广纸厂老东家越秀以底价88.98亿元夺得广纸片区的广纸地块二，创下2015年最高总价地块。

而2015年广纸片区共推出4宗地块，土地收金高达152.7亿元。分食广纸地块分别是越秀、绿地、雅居乐、金融街。值得一提的是，广纸第一批地块均底价成交，楼面价仅为16000元/平。而广纸第二批地块则引来超20家房企的激烈竞争，最高楼面价达到26217元/平。

“网拍”引入

2015年12月11日，广州迎来第一场土地网拍，出让的唯一一个地块AH040249位于琶洲电商总部A区，占地4518平，起拍价3.2819亿，楼面价1.3万/平，被广州科音信息科技有限公司以3.2819亿元的底价拿下。

同年12月18日，黄埔区亨元岗地块通过网上拍卖，历经149轮，耗时5个多小时，六大房企“斗智斗力”，万科最终以37.9亿艰难拿下黄埔区亨元岗地块，溢价率高达71.5%，楼面价10272元/平。值得一提的是，黄埔区亨元岗地块采取网上竞价，由“举牌大战”变成了“鼠标大战”。

2016年：狂热

2016年，是广州土地市场最为疯狂、失控的一年。

最高调：中冶

2016年8月26日，央企中冶选择以极其高调的姿态亮相广州。央企中冶置业以36.79亿元拿下长岭居宅地，折合楼面价27273元/平米，溢价241%，约比当时周边新房售价贵1万元/平。

同年11月22日，经过126轮竞价，还是中冶以最高限价30.7亿元+33750平方米的安置房夺得海珠万宝冰箱厂地块。

更让人琢磨不透的是万宝冰箱厂旧改地块规划的居住部分面积只有不到5万平方米，若除去开发商配建的3.38万平方米安置房，剩下的居住部分可售面积仅剩可怜的1.6万平方米。

最持久：龙湖&首开

同年11月22日，经过300多轮报价，黄埔区开源大道以南、云峰路以东SDK-A2-1地块最终被龙湖和首开携手以43亿元、配建109800平拿下，折合楼面价23012元/平。

另外，这次竞拍持续激战5小时、357轮竞价也被誉为是“史上最漫长的拍地”。

“众筹”拿地

在2016年，广州土地市场还出现了“众筹”拿地。2月17日，广州迎来节后“第一拍”，琶洲360米高楼地块回炉重拍，18家广州民营企业联合竞拍，最终以21.5亿元底价拿下，折合楼面地价1.3万/平。

这宗地块占地6909平方米，容积率达24 .4，建筑面积为16.56万平方米，绿地率是10%，建筑密度是48%- 70%，最终由广州工商联盟投资有限公司、广州海滔投资有限公司、广州悦天投资管理有限公司等18家企业组成的联合体。值得一提的是，尽管地块占地不足7000平方米，是典型的“蚊形地”，但地块建筑限高为360米，将是琶洲未来的地标。

2017年：新玩法频出

2017年广州土地市场迎来了许多新变化。

史上最高楼面价

虽然“317新政”热度正高，但3月29日的土拍大戏仍然疯狂，广州9块地齐拍，一日揽金190亿元。其中海珠区广纸轻工地块由时代地产以55437元/平方米楼面价竞得，溢价率219%，并竞配建44100平方米。地块总价约20.4亿元。这一楼面价亦是截至如今（2018年）广州出让土地楼面价的最高记录。　

还有一个小插曲：3月29日，神秘市民刘先生其以个人身份击败金地、招商、万科等房企，以1.4亿元拿下了增城荔城街地块，折合楼面价1.4万/平。

史上最高总价的拍卖

6月29日，广信资产包进行公开拍卖。该标的中最有价值的部分，就是广信房产原有的尚未开发的地块。这些地块大多位于城市中心，按照现在的土地价值来计算，这些地块的身价已经比20多年前剧增了将近200倍，比如备受关注的荔湾区芳村花地湾地块。广信资产包起拍价446.772亿元，加价阶梯1个亿。

最终广信房产原有的大片市区靓地，包括花地湾千亩靓地，被11号万科以551亿元鲸吞。

首宗全自持、只租不售、摇号用地

10月16日，广州开发区编号为KXC—K1—9的地块，被科学城(广州)投资集团有限公司通过摇号收入囊中。该地块是广州首宗公开挂牌出让只租不售的住宅用地，也是首宗通过摇号确定最终竞得人的住宅用地。另外，在11月，该项目已获得工商银行20亿元资金支持。　

2018年：仍是充满未知的一年

2018年虽已过半，但一切仍充满可能。

史上“最惨”地块：四度流拍 五次挂牌

位于从化的火界地块大概可以算史上“最惨”的地块了：从第一次挂牌出售时的62123㎡面积到第四次牌出售时的37486㎡，温泉镇火界地块分拆出售，售价也一次一次进行了下调，但结局却是一次又一次地流拍了。其中最大的原因无外乎产权缩水严重，性价比不高。

2017年8月29日，此地块以19630.868万的起拍价，在网上限时竞拍。但无人出价，最终流拍。

2017年9月20日，此地块再次挂牌。起拍总价下调3926.17万在网上限时竞价，二度流拍。

2017年11月20日，次地块再次被挂出，条件与9月份被挂出时一致，并未做调整。但依旧无人问津，三度流拍。

2018年1月4日，经过三次流拍后，该地块第二次降价被挂出，对比首次挂出时，地价已近乎腰斩，但分拆降价出售，依然流拍收尾。

2018年3月7日，经过四次流拍后，温泉村火界地块再次降价以8277万的价格挂出。

十年人事几番新，广州土地市场也在不断更迭变迁。地王轮流做，拍地花样多......

房掌柜很荣幸与你一起见证了这个属于广州土地市场的史诗十年，也希望可以与你共同走过下一个，更多个十年。