广东房协会长王韶：粤港澳大湾区为房地产业发展带来持续动力

（二）主要问题

1. 业态单一，房地产功能和价值被忽视

1998年，为解决城镇居民住房严重短缺问题，国务院提出“稳步推进住房商品化、社会化”，此后商品住房建设进入了高速发展期。20年来，住房建设成为房地产开发的绝对主导业态，房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售。由于是以“卖房”为轴心，所以很多行为都是短期行为，房地产为产业和城市发展服务的功能与价值被忽视。

珠三角9 市中，深圳、东莞土地开发强度已超过45%，佛山、珠海35%左右，中山30%，广州逼近30%。按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，超过则不宜居。

面对土地资源局限，必须改变土地利用及管理思维，对过往相对野蛮粗放的开发模式进行调整、革新，以土地为源头有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系，引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者载体。通过房地产发展模式的转变促进资源效能的更大释放，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等其它经济环节实现资源增效。

3.长期重售轻租，不利住房市场健康发展

繁荣的住房租赁市场对于缓解当前特大城市居民住房压力意义重大，但由于长期“重售轻租”，大部分城市住房租赁市场仍处于初级起步阶段，大量房源来自于城中村的违法违章房屋，合法住房租赁市场规模远小于不合法住房租赁市场，其中专业化住房租赁经营机构拥有和支配的租赁房源极为有限。而个人出租的住房无论是自行出租还是委托经纪机构代理出租，基本上都处于自发、零星分散和无序流动的状态。就目前而言，大多数租赁住房的居住条件、配套环境、和服务水平等，均难以满足人民日益增长的对美好生活的需求。对比美日等发达国家，住房租赁市场的规范化、专业化、集约化水平亟待提升，在房屋品质、交易环节、租后服务等方面都有着极大的改进空间。

4.住房总体供求趋于平衡，结构性矛盾依然存在

经过近20年快速发展，当前城市住房的供求关系总体趋于平衡，但结构性不平衡依然存在，表现为热点城市供不应求、多数城市基本平衡、部分城市供大于求，城区供应不足、近郊供需平衡、远郊供应过剩等。

在居住属性、投资属性、金融属性等交织下，珠三角城市的商品住房市场呈现供不应求。珠三角区域超级城市群形成，人口持续聚集用地需求大，但土地供应有限供应不足，其中广深供地获取面临从增量土地向存量土地的转变。需根据人口实际流动的情况、房价水平、住房需求、产业发展的空间需求，决定土地供应的数量、结构，以系统的发展思维处理基于城市发展的房地产供需匹配问题。

粤港澳大湾区上升为国家发展战略，既是国家社会经济发展的需要，也是国家和平统一的需要。房地产作为人民生活和社会一切部门必不可少的空间载体，城市经济建设与发展的重要物质基础，在粤港澳大湾区高规格规划中，理所当然发挥重要作用。

1.顺应新时代新使命，企业经营凸显责任担当

进入新时代，房地产行业集中度加速提升，大湾区房地产市场竞争趋于白热化，对房企综合实力竞争提出了更高要求。

任何一家房企要立足于不败之地，需要在“三品”上着力：一是“品质”。要顺应新时代国家社会矛盾转变，围绕人们对美好生活的需求，为人民群众提供更高品质的房子，包括过硬的建筑本体质量、优美的园林环境、完善的生活配套以及贴心的物业服务。二是“品德”。要诚实守信，主动承担更高的社会责任。从企业发展、员工关爱以及对消费者、环境等方面承担责任，通过企业发展反哺社会。三是“品位”。房地产开发不仅提供居住空间，更应营造一种全新的高品质生活模式。“品位”还包括浓厚的文化积淀、予人正能量的社区文化等。

2.顺应世界湾区发展趋势，注重高品质发展

世界上生活条件最好的城市，往往是一些北欧城市、澳大利亚和新西兰等。但对世界高科技人才、资本最具吸引力的却是湾区。目前，粤港澳大湾区几乎囊括了纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区所有产业类型并均具实力，这对于吸引全球人才，尤其是港澳优秀年轻人才到珠三角来创业提供了机会。随着港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、深茂高铁等重大交通要道的建设和开通，粤港澳大湾区城市间的交通可达性将全面提升，珠江东西两岸城市联系大为加强，为人口、信息、资源和产业的自由流通进一步奠定了基础。又随着湾区创新协作、区内服务贸易自由化、产业链利益共享、金融市场开放联通等制度改革的不断深化，大湾区城市群将加快融合发展，实现产业协同化、人口均衡化发展，高端产业和高素质人口将持续导入。

大湾区房地产需深挖居民的居住、消费和创业特点，关注新消费群变化，注重个性和时代特色，加强对某类资源的归集整合，从人文关怀角度考虑新产品定位和设计，提供更好的人居环境；充分结合地方人脉、地脉和史脉，赋予更多文化元素，结合丰富多彩的社区文化活动，培育和践行社会主义核心价值观；基于原有房子基础把产品和服务做到极致，满足新客户群休闲、度假、居住、学习、交际、创业和投资等新需求。

3.完善湾区住房供应体系，打造全球人才高地

为留住人才扎根湾区，就制度建设而言，应该推行“清”“亲”高效的行政服务体系建设，完善就业创业服务、卫生医疗、公共交通体系，以及教育娱乐等方面的配套；要突破行政和地域边界壁垒，消除异地人才流动政策障碍，建立高端人才互认制度；还要加快搭建全国领先的养老服务体系，应对人口老龄化、满足老年人持续增长的养老服务需求。与此同时，应积极推进租购并举的住房制度建设，使住房租赁成为与住房销售并重的住房市场支柱，为吸引更多优秀人才深度融入扎根湾区打造全球人才高地创造有利条件，这是建设现代化国际化湾区的必然要求。

预计未来一段时期，粤港澳大湾区的住房租赁市场将呈现机构化、规模化的发展趋势。而随着市场规模扩张和商业模式创新，应加大土地、金融税收政策扶持住房租赁市场力度，鼓励企业经营租赁房或将库存转为租赁房，并制定完善包括如何规范中介、房东行为，保障承租人权益，对住房基本居住条件、物业维修服务、租金上涨速度、租金交付方式、违约纠纷处理、租售同权等详细、科学的政策体系。

4.顺应湾区发展趋势，推动产城融合

粤港澳大湾区致力于打造绿色、宜居、宜业、宜游的世界级城市群，城市群内产业协同性提高，产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚，相关房地产市场需求也更为旺盛。房企应根据湾区地理区位、资源禀赋、历史基础和现实优势，延展房地产开发链条，从“生态、生产、生活”等方面推动产业和地产融合，错位发展、差异化发展，形成各自特色，大力发展休闲旅游地产、养生养老大健康地产、分时度假和民宿等等，践行复合型、多业态互联的房地产发展新模式，推进活力型、魅力型的城市建设。

有关部门则应根据房地产新兴业态的不同特点，创新信贷支持政策，提供差异化的产品和服务，择优尝试投贷联动模式，探索与房地产开发商在投融资等方面合作的新模式；加快推进房地产资产证券化，化解房地产不良资产，以满足保障性住房、商业地产、养老地产、物流地产等不同房地产业态对长期资金的需求。

经过2017年的酝酿，2018年粤港澳大湾区将迎来实质性的开局之年。大湾区蓝图已就，奋进正当其时。湾区的崛起我们将都会是亲历与见证者。在期待憧憬之余，我们必须严格执行“房住不炒”的调控定位，根据各城市定位和优势，相互支撑、协同发展、创新发展，实现将粤港澳大湾区建成国际一流湾区和世界级城市群的梦想!