首次试点共有产权住房 广州版与京沪的三大差异

以周边市场价格为基准

2015年4月21日，中国(广东)自由贸易试验区在南沙挂牌成立。今年 2月，《广州市城市总体规划(2017-2035)》草案又特别安排章节提出，要“强南沙”，建设粤港澳大湾区核心门户。

“南沙的区域特点比较突出，推行共有产权住房主要是为了引进人才、解决居住平衡问题。”深圳房地产研究中心研究员李宇嘉在受访时称。

从近年一系列政策来看，在科技创新方面，南沙对人才的扶持不仅高额度而且大覆盖。3月份出炉的《广州南沙新区(自贸片区)集聚人才创新发展若干措施实施细则》就进一步明晰了高端领军人才安家补贴和发放、以及南沙区人才公寓的分配标准、申请程序、租金价格。

在走访中，经济观察报记者发现，首筑花园项目附近是目前广州规模最大的家电制造基地——美的南沙工业园，园区内同时配建了美的公寓，入住率极高。

然而，与首筑花园一墙之隔，同为广州南沙城投开发建设的领界项目，放眼望去，仅有零星几户阳台晾晒着衣服，临街的一整排商铺也全部处于招租状态。一名正在值班的保安表示，因位置偏远、交通不便，很多业主在去年5月收楼之后，一直没进行装修。

这样的问题，让业内不免也担忧后续申购对象对首筑花园共有产权房的参与意愿。

不过，国家“千人计划”特聘专家、广州市健齿生物科技有限公司总经理陈贤帅告诉记者，他已经在关注这批共有产权房，据说近期会召开相关专场宣讲会，“如果我和我同事符合这类申购资格，我们会有兴趣购买。”

激发他购买的首要原因在于价格相对划算。根据上述《办法》的规定，广州共有产权住房销售均价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，且销售价格在出售前结合具体建设项目确定。定价应以项目开发建设成本和适当利润为基础，综合考虑申购家庭承受能力加以确定。

首筑花园的价格究竟怎么定?经济观察报就此采访了广州南沙区委宣传部，截至发稿时，对方未给出答复。

根据新浪乐居的楼盘信息显示，当前首筑花园附近的珠江源昌花园在售104-121平方米户型，价格约为1.8万元/平方米。一墙之隔的领界，目前在售52平方米商服类物业，均价1.2万元/平方米，毛坯发售。领界营销中心的一位销售人员称，周边的住宅均价大概2万元/平方米。

李宇嘉认为，相比广州市区，南沙更靠近珠海、中山，是粤港澳大湾区的核心地段，而且整个片区的规划、产业定位都相对更高端。

值得关注的是，北京要求共有产权住房项目的销售均价应该早在土地供应文件中就予以明确，开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，每套房屋的销售价格浮动范围为±5%。

上海甚至直接规定市级或区县统筹建设的共有产权保障住房销售基准价格及其浮动幅度、产权份额，由市或区(县)住房保障实施机构拟订，报市或区(县)价格管理、住房保障行政管理部门审核批。

对比之下，广州以出售时周边的市场价格作为基准，对共有产权住房的定价更加市场化。

5年限售期满可转为商品房

在上市流转方式上，北上广的规定也不尽相同。广州、北京都要求，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，但北京允许已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。

上海则直接限制在取得完全产权之前，擅自转让、赠与、出租、出借共有产权保障住房，或者设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权。

购房者更关心的问题是共有产权住房的上市流转方式。当共有产权住房取得不动产权证满5年后，广州、上海的购房人都可上市转让其所购买的房屋产权份额，也可按市场价格购买政府份额后获得完整的住房产权。

广州的上市转让采取内循环和外循环两种方式。其中，内循环是指向其他符合共有产权住房购买条件的家庭转让，新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。外循环则是购房人和区住保中心共同向其他符合本地住房限购条件家庭转让房屋，新购房人取得商品住房产权。现阶段，广州采用内循环方式，考虑在房源充裕的情况下，逐步放开外循环方式。

上海无论是上市转让还是购买政府产权份额后，住房性质都转变为商品住房。

然而，北京的购房人只能按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买。代持机构放弃优先购买权的，转让对象为其他符合共有产权住房购买条件的家庭，新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

“北京的住房需求实在太大，共有产权住房不转变成商品住房性质，直接内部流转更便于解决‘夹心层’群体的住房问题。”李宇嘉分析，目前广州的房价相比北京上海还有一定差距，而且大部分购房者还是很想拥有自己的产权住房。

（来源：经济观察报）