深圳“三价合一”满月记：新房一房难求 二手房开单艰难

深圳“三价合一”新政实施以来，二手房购置成本增加，一手房购买性价比提升。受此影响，新房关注度增加，部分二手房市场客户转战新房市场，二手房看房量明显减少，一手房成交量则显著增加，尤其现房、准现房倍受青睐。

4月28日，深圳“三价合一”政策已满月，深圳房地产市场出现了一系列变化，新房方面，备案量创新高、备案价很“惊喜”、一房难求、“喝茶费”重出江湖;二手房方面，赶在新政前冲动下定的客户开始反悔，中介带客看房量急剧下滑，经纪人焦虑不已。

新房：备案价很“惊喜”，有钱也买不到

自“三价合一”政策落地以来，深圳新房关注度显著提升，新增入市项目明显增多，截至4月25日，已有6个取得批售的住宅项目，包括万科臻山府、悦都会华庭、碧桂园领寓、京基御景中央、融湖中心城、山语海。

由于限价政策影响，这些项目备案价明显低于周边二手房，价格倒挂严重，受到市场火热追捧，像安托山的万科臻山府和蛇口的山语海开盘当天全部清空，登记客户是推售房源总数的好几倍，有钱也买不到。

除了万科臻山府，其他几个拿到预售或者入市的刚需盘，价格看上去很惊喜：蛇口5.5万/平起、坪山2.8万/平起……

4月21日，龙岗平湖的新盘融湖中心城现房开盘，推出3栋400多套房源，有3个99折优惠，整体售价在4.1万-4.4万/平。2016年曾推出一批同类型产品，当时均价大概4.3万/平。开盘当天01、02、03户型全部售完，05、06户型还剩下不少。

2012年，融湖中心城首次开盘，周边环境较为破败，当时开盘价折后1.3万/平，后来涨至2字头没多久就直奔4万+了。

4月20日，南山蛇口山语海最后一批房源6栋59套84-113平米户型取得预售，价格也很“惊喜”，备案价最低5.56万/平起，单价区间在5.56-6.26万/平米之间，总价483万起。业内透露，山语海这次拿到备案的产品，可能又会被打包出售。

山语海项目所在的赤湾区域配套不太完善，2015年入市的前海丹华的开盘均价是5.3万/平，目前二手房在7.3万-7.9万/平之间。2万左右的差价吸引了不少外地购房者，项目开盘单日有300多组客户登记，5人抢一套房，竞争相当激烈，当天59套房全部卖完。

位于福永的碧桂园领寓908套房源备案，其中557套住宅产品实为安居型商品房，其余为292套办公产品和59套商业产品，于4月第二个周末开盘，推售200多套70年产权的商务公寓，均价4.4万/平起，精装修带家电，现场销控表显示当天去化6成左右。

有买家透露，“项目为了控制开盘人数，前期蓄客登记很早就结束，不然当天可能就卖完了。”

坪山片区的泰富华悦都会备案价2.8万/平，主打深圳新房备案价最低的项目。值得提醒的是，该项目虽为住宅，但产权只有40年，加上装修费用售价约3.2-3.6万/平。

目前，坪山二手房均价基本在3.5万/平以上，与项目相隔不远的龙光玖云著公寓售价超过4万/平了。

奥园翡翠东湾于4月4日开盘，推出2栋3座342套65-132平米住宅产品，备案均价3万/平米，也有部分二字头单位，总价区间在184.7-424.1万，但开盘当天卖得并不太好。

房掌柜在坪山踩盘注意到，奥园翡翠东湾位置稍微要偏一些，周边配套跟不上，而泰富华悦都会在坪山大道主干道旁，附近一带有很多成熟的小区，配套相对要完善很多。

由于限价政策影响，深圳热门地段的豪宅，要不价格太低开发商不愿拿卖，恰好有住房租赁政策支持，直接转为租赁，比如香蜜湖豪宅深业中城、万科臻山府部分单位;要不就是备案价相当“惊喜”，如万科臻山府、华润悦府等等，不是有钱就能抢到的。

不过相对于这些热门豪宅，同样是“三价合一”政策落地前拿预售的侨城一号显得更低调。前期并未有广告宣传，所以片区很难有房源在售。但据楼校长所知，侨城一号这次推出的也只有较少量产品，相当稀缺。再加上政府限价，这也是不可多得的高性价比产品。

因新房备案价低出周边二手房较大空间，导致新房市场关注度急剧上升，部分楼盘新房供不应求，一房难求衍生出“喝茶费”“保证金”，开发商迅速发声明解释。

二手房：看房量显著下滑，经纪人焦急等单

深圳市房地产中介协会数据显示，受“三价合一”政策影响，深圳单周(3月26日-4月1日)开单量井喷式上涨，开单量2888套，环比增长96.9%，预计抢闸交易后进入短期低迷状态。

业主报价方面，深圳中原研究中心数据显示，业主报价指数连续四周下调，平均下调幅度超过3%。

刚需客小谢2017年年底开始在深圳看房，考虑到深圳房价一直都比较稳定，涨幅不大，他决心今年把房子赶紧买下。传半年之久的“三价合一”政策呼之欲出，他有些慌了。他看中了西乡一套总价230万的房子，本来打算赶在新政前做资管，无奈资金没有凑齐，只能再等等。

小谢告诉房掌柜，“三价合一政策对小户型低总价的房子影响不是很大，增加的税费小几万块，还是等凑齐首付了再买，不然违约金比多的税费还要高。政策实施后，说不定还有笋盘放出来。”

同是刚需客的小韩就比较幸运了，赶在新政买房让她省了小几万。

小韩也是从2017年底开始看房，预算在200多万，他在福田保税区看了一套合适小户型，很早就听说三价合一政策要执行，他认真算了笔账，赶在新政前买确实可以省小几万，省一点是一点，相当于好几个月的工资了。

政策恐慌下，也催生了一小波“解约潮”。新政发布的当天晚上，有些买家甚至连房都没看匆忙就下定金了。李先生就是一个例子，他在新政实施前一晚匆忙下定了一套小户型，事后核算后发现税费只增加2.1万元，由于无法在规定期限内凑齐首付，5万定金将为冲动买单。

大新门店的一家中介经纪人小李称，“三价合一”后买房成本也在变高，一定程度上遏制了投机行为，但针对刚需客的小户型税费新增不多，3-5万，影响不大。

房掌柜了解到，“三价合一”后，买家观望情绪重，急于出手的卖家可能会承担一点税费，但几乎不会有全额承担增加的税费的卖家。

由于购房者观望情绪很重，看房数大减少，单都卡着没有进展。前海一家中介门店的经纪人小陈告诉房掌柜，“新政后成交量比以前少了很多，很久没有开单，心里都比较慌，大家都等着政策慢慢消化。”

业内人士分析称，“三价合一”的本质是提高房产评估价，购房者可以选择增加税费或多交首付。这种情况下，市场的情绪和成交的速度会减慢，但是刚需客的需求仍然很强劲，该买的还是会买，短期内受政策影响比较大，经过几个月的消化周期将会有所好转。

从房掌柜了解的数据来看，二手房成交集中度相对一手住宅低。同时，4月成交占比居前的仍是龙岗、宝安两区，成交热门片区前三分别是布吉、西乡、新安。

业内：长期看二手房市场活跃度将平稳缓升

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，从目前的数据看，深圳的房价收入比已经严重偏离合理区间，目前深圳房价已远超普遍居民的购买力水平。受“三价合一”政策利空影响，短期二手住宅市场波动或较大，长远来看，2018年深圳二手住宅市场的活跃度仍将保持平稳与缓升的态势。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示，“新房采取严格的宏观调控政策，价格环比不增长，有利于普通家庭的购房需求。对真正的刚需来说，无论是一手市场还是二手市场，宏观调控政策都严厉打击投机炒作，充分支持保护刚需。”

对于未来房地产市场走向，王锋认为，“不排除出现其他的炒作热点，深圳市场化程度很高，人才、资金、技术高度聚集，很容易出现风险，政府调控政策紧跟市场走，储备了一些政策，今后几年调控政策只会加强不会放松。”