目前的舆论与新闻热点,还是围绕“两会”。而房地产市场最关心的是楼市调控在“两会”后会怎样走向?楼市调控会如何收场?
本轮中国楼市调控,有认为始于2005年,也有认为开始于2010年4月,本人倾向于后者,因为2008年的救市颠覆了之前的措施。但是有一点是共同的:本轮调控的持续时间之长、政策之密集切确实是史无前列,也令国际社会侧目。
按照经济学关于商品价格原理,房价高低取决于供给和需求,再结合直接成本与间接成本的影响。
先回看调控的过程:在本来调控最初,聚焦于压抑购房需求,采取了提高首付、利率上浮等措施;继而又推出备受争议的所谓“试点房产税”,国内外学术界反对声音很多;最后,甚至祭出了饱遭非议的限购令,直接“扼杀”需求。
然而这些政策,现在回看,对比“出招”这么狠,相对的成效不算大。
导致的原因是多样的。
首先,大量增发的货币供给与对冲外汇占款,导致了人民币对外升值、对内贬值,延伸成国内通货膨胀。如此长期的实际负利率与国内还有待提高的社会福利,无疑催生了老百姓理财需求。
其次,具有超2亿股民与数亿基民的国内股市,原来是老百姓主要投资渠道。如果按照“房价高因为炒房”的歪理,那么这么多人与资金炒股,国内股市就世界前列,结果却恰恰相反。从最近“熊胆门”事件就可以看出问题:为什么“归真堂”冒着铺天盖地的强烈反对与阻挠,却千方百计、不惜代价要“上市”?那么,潜台词就是“上市”为归真堂带来巨大的利益,直接讲就是可以将价值1、2元的股价卖高几十倍给股民。现在越来越多老百姓与投资者,认识到国内股市的“击鼓传花”的真面目,认识到很多原价1、2元的股价其实没有什么投资价值。
而国内另一个主要投资:买房,则在对比股市的“高卖”等缺点,进入了越买越涨、越涨越买的上升循环,而且这种由股市转向楼市的情况越来越普遍。
第三,城市化进程势不可挡,在未来10年内都将继续成为房价推动力。尤其医疗、教育等城乡差距如此巨大,而且有倾向越来越严重。
第四,婚房等根深蒂固的习俗力量与近年的亚洲特色“野蛮女友”风气,构成了巨大的硬性需求。我认为这种不属于刚性,纯属“心理需求”,所以归为“硬性心理需求”。
第五,国内严重的贫富差距。其实现在国内的差距已经很大,庞大的国企、央企管理层,他们的收入与一般老百姓差距相当惊人,房价高低本身也是相对概念,对于高收入者,房价或许很低。
第六,不断增加税负,其实就是增加作为商品的“房”的直接、间接成本,对于平抑价格是反作用。
2023-03-07 09:52
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