胡伟俊：从供需错配的角度来看中国的房地产市场

　　3月22日，观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛正式在深圳开幕。围绕“小年大周期”的主题，众多经济学者、行业嘉宾、企业高层等人士，展开一场关于小年和周期、传统与创新的融合讨论。论坛上，麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊从宏观角度分享了他对于目前所处的小中大周期及房地产市场。

　　本次论坛上，胡伟俊将过去十年中国总结为2008年金融危机之后的“后危机”过程，他认为，在刚刚过去的2017年，中国经济及全球经济处于同步复苏的阶段，这是金融危机后的首次。此外，去年全球经济流动性也比较好，但今年2月份全球股市都在大跌，预计今年市场的波动性会越来越大，复苏会处于一个比较后的阶段，之后的政策也会慢慢收紧，这是小周期阶段，大概时长在两年左右。

　　在大周期的划分上，胡伟俊表示，第一个大的周期是全球央行退出从2009年开始的宽松周期，第二个周期是现在美国的复苏周期是历史上的第二场，第三个周期，中国也从一个加杠杆的周期慢慢到了一个去杠杆的周期，这是5到10年的一个比较中等的周期。

　　在一个更加大的周期，我们现在处于一个技术变化的时代，长期来看，技术的变化对于房地产也有影响。胡伟俊认为主要表现在虚拟现实技术在房地产上的应用。

　　另一个更大的周期在于财富分配的日益恶化问题，胡伟俊阐述道，在中国，房地产是财富分配的一个重要的渠道，财富分配会造成很多问题，包括民粹主义、民族主义的上升，这些都是我们现在面临的问题，这个问题可能会影响到接下来好多年。

　　此外，中国的崛起对全世界的经济，包括地缘政治都会有非常深刻的影响。

　　具体到国内，胡伟俊表示，过去5年，中国采取了一系列政策保障经济稳定，但这些政策也带来了资产泡沫的问题，导致资本外流，同时，金融体系的风险也在上升，房价上涨速度惊人。

　　胡伟俊认为，两会之后，去杠杆将成为今年的工作重点，“如果去杠杆比较困难的话，我觉得至少是我们的政策想做到稳杠杆，我们的杠杆率和去年相比不上升，或者只有比较小幅的上升，这是我们想看到的状况。”

　　在进入房地产之前，胡伟俊分享了他对于去杠杆的看法。他认为，一方面是实体经济的杠杆，也就是政府债务、企业债务和居民债务。另外一块是金融杠杆，这是金融体系内部的债务。从实体杠杆来说，是中国的债务和GDP的比例，债务就是居民、企业和政府的债务之和。从实体经济的杠杆来看，中国过去几年这个杠杆率增长得特别快，去年增长不是特别快，但前两年都是非常快的。

　　胡伟俊进一步解释道，中国的居民债务并不是太高，但是它增长的速度非常快，过去两年中国的居民债务差不多上升了8%，政府和企业债务分别上升了4%和1%。但现在已经引起了政策制定者的担忧，两会上，央行在谈到这个问题的时候都表达了对于居民杠杆率增加太快的担忧，中国目前的按揭利率还是太低，这已经表明现在跟两三年前相比，政策制定者对居民杠杆的看法已经发生了变化。两三年前当务之急是去房地产杠杆，刺激中国经济，但现在中国经济已经进入新阶段，所以当务之急是我们要把这个杠杆增加的速度稳下来，这就是一个很明显的政策变化。另外，居民加杠杆的空间也在下降。

　　对于外界普遍关注的金融去杠杆，胡伟俊认为，中国原来对存款和贷款都有严格的管制，过去几年有一些影子信贷，包括信托贷款、委托贷款，它其实是绕过了对贷款利率的限制，银行可以发行理财产品，它也慢慢绕过了对存款利率的管制。通过绕过这些管制，就导致了这个金融体系越来越大，金融体系内部的杠杆也在大幅提升。近期，银监会和保监会合并都是去杠杆的表现，是管控金融风险的表现。

　　胡伟俊通过几张图表表示，2018年的房地产投资的预测为6%左右，相对比较稳定。原因在于房地产投资中来自建筑成本和土地成本的贡献，土地投资是和上一年的土地销售有关系，去年的土地销售是比较强的，所以房地产投资今年的可见性还是蛮高的，所以我们认为它的增速相对比较稳定。另一方面，2016年开始资金成本提升，资金成本的提升对房地产的销售产生影响，房地产销售可能反过来再会影响到土地的销售，所以我觉得房地产投资今年应该会比较稳定，但是明年可能会产生更多的影响。

　　房地产销售另外一个非常重要的影响就是棚改，去年600万套的棚改，特别是其中接近60%货币化的比例对三四线城市的房地产销售会起到一个非常积极的作用。去年全国房地产销售的增速差不多是7.7%左右，其中有大概一半是来自棚改的贡献。

　　从中长期来看，中国的房地产市场本身就是一个土地的供给和最后房价的需求不匹配的问题。目前，一二线城市的土地需求很大，但是供应不够，在三四线城市的土地供应很大，但是它面临着人口的流出，这一个大的框架，但是去年我们看到三四线城市表现很好，这在短期内可能不一定成立，但是从长期来看，如果相信中国城市化的进程还是在继续，我们现在的土地政策很难改变的情况下，土地工具错配的矛盾从长期来说会一直存在。

　　在这个长期矛盾存在的情况下，接下来的政策会怎么应对呢？胡伟俊表示，一方面要压缩货币供应；第二个是房产税，房产税可能面临的一个最大的问题，就是财富和收入特别是在一线城市是脱节的，他的房子价值可能非常高，但是他的收入没有到这么高，所以他要面临很多的问题；第三个是多主体供应、租购并举的问题，这些政策相信会对整个房地产市场有帮助，但是从长期来看，这些政策是否能够成功，主要还是要看能不能真正控制大城市的人口，由于城市化导致需求始终在那里，这个政策从长期来说要真的起作用，可能对我们这个城市的土地制度还是需要有更多的改变，这是从供需错配的角度来看中国的房地产市场。

（房掌柜整理来自和讯网）