转正没戏！花都发文“小产权房”不得买卖！拆除不予补偿！

　　2月22日，花都区政府网正式发布公告，对非法建设、销售或以租代售小产权房，在全区范围内进行专项整治。小产权房一经拆除，不予补偿。

　　一纸通告，让不少把置业广州的希望寄托在小产权房身上的人心里难免咯噔了一下。

　　而其实在更早之前，2017年9月20日，国土资源部网站发布消息，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》。其中规定，“针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。防止小产权房通过不动产登记合法化。”

　　小产权房覆盖面积广且屡禁不止，好些人期望着哪一天小产权房能够通过某种方式合法化。然而，此道漫漫无期。

　　什么是小产权房？

　　所谓小产权房，这是大众的说法,指在集体用地主要是集体建设用地上开发建设的住房。如果是农村集体组织自用，没啥可讨论的。通常意义上，它是指城镇居民购买的、在集体用地上建设的非商品住房，其没有国家房管部门颁发的产权证，所有不会收到法律的保护，交易会存在很大的风险。

　　小产权房合不合法？

　　集体用地试点租赁住房并非小产权房

　　至于小产权房合不合法，其不是由是否有产权证来确定的。因为其是农民在宅基地上所建设的住房，所以只需要判断其是否是一宅基地对应一户，符合此条件就是合法的，农民就会有此房屋的所有权，但对于宅基地只享有使用权。

　　而对于小产权房的买卖以及出租是否合法这个问题，因为小产权房进行的是“确权登记”，并没有国家颁发的产权证，并且根据新政策“小产权房不得发证”的规定，所以其只能农民自己经营，不可对外交易。

　　2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部发文，在北京、上海、广州、武汉等13个城市开展全国首批利用集体建设用地建设租赁住房试点，我省广州、佛山、肇庆、在列。有人认为，试点或意味着小产权房可以合法地参与到住房租赁经营业务当中。由此便被解读为小产权房“转正”的信号。

　　然而试点方案中明确规定，集体建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，想利用集体用地建租赁住房，报批通过也没那么容易，小产权报批通过甚至基本不可能。

　　小产权房禁令不断为何屡禁不止？

　　在广州、深圳、厦门等热点城市，小产权房的踪影遍地可寻，且已存在多年。据早期全国工商联房地产商会发布的一组数据显示，在1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

　　而至于广州市，快速发展的社会经济，吸引着越来越多的毕业生及外来务工人员。目前，广州市居住人口对住房的需求日益增长，据统计局数据显示，2016年广州市常住人口数为1404万人，与2015年相比增长了4.0%。

　　面对广州日益飙升的房价，不少人对买房望而却步，但又想扎根在广州，不少人便转向小产权房，“面积小、户型多样、可塑性强、存量足、单价还未过万、距离市心近……”等多重因素无不吸引着他们。

　　在广州白云区，小产权房覆盖范围较广，多分布在永泰、嘉禾望岗、人和、太和等片区，极受购房或租房人士的欢迎。这里交通便利，地铁2号线、3号线、6号线等交通线路，方便了人们的出行。公共配套设施也不断完善，教育、医疗等服务大大提高。对于大量涌入的人才，新毕业的准就业生，白云区无疑是他们就业住房的一大选择区域。白云区小产权房租赁市场相对活跃，并且成为了租赁市场的主力军。

　　但小产权房虽有一定的好处，也风险重重。各位还是多考虑慎重买，购买之前多了解相关的法律法规问题。

　　“房住不炒”之下，小产权何时会“正名”

　　在目前国家推进利用集体建设用地建设租赁住房的试点的大背景下，部分小产权房搭上新政策的列车“转正”的希望是相当渺小，几乎为零。土地法专家、广州金鹏律师事务所律师林勋华分析称，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，目前看不到有转正的可能。况且，大多数小产权房也并不是在真正意义上的宅基地上建的，而更多为一些农村经营性用地。同时，广州市国土规划委近期也公开强调，未经批准私自在集体土地上建设的住房用于出售属小产权房，是不合法的，与经批准在集体建设用地上建设的合法租赁住房是不同概念，而在村集体建设用地建成的住宅产权也是村集体所有。

　　另外，就目前全国楼市的各项严格的政策调控来看，其多集中于新建商品房和租赁市场方面，对小产权房这个庞大的历史遗留问题，依旧没有正式规定和条文来解决，小产权房“正名”之路，漫漫无期。

　　附《广州市花都区人民政府关于坚决遏制非法建设、销售或以租代售小产权房的通告》全文

　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和省、市、区关于打击“两违”和规范房地产市场秩序相关工作要求，就将规划用途为非住宅的土地建设住宅、将规划用途为非住宅的土地上房屋当作住宅销售或以租代售（俗称“小产权房”）现象，区政府决定在全区范围内进行专项整治。现将有关事项通告如下：

　　一、坚决遏制非法建设小产权房。禁止将规划用途为非住宅的土地建设住宅，禁止在未取得合法用地、规划、建设等行政许可的情况下进行非法建设，禁止改变规划批准用途、规模、平面结构、立面效果等进行非法建设。任何单位和个人，不得利用自有宅基地、购买他人宅基地、利用本村（社）空闲地或购买村（社）集体土地建设小产权房。目前在建的小产权房，一律停止建设，坚决依法查处。

　　二、坚决遏制非法销售或以租代售小产权房。禁止将规划用途为非住宅的土地上房屋当作住宅销售或以租代售，禁止中介代理小产权房业务，中介机构不得配合开发主体营销小产权房。任何单位和个人不得买卖小产权房。购买小产权房不受法律保护，一切损失和后果自行承担。

　　三、严厉打击查处非法建设、销售或以租代售小产权房行为，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。对参与、策划、支持上述违法行为的党员干部、公职人员，依法从严从重处理。

　　四、请广大市民投资置业时认真甄别，警惕虚假宣传，避免给自身财产带来损失。小产权房一经拆除，不予补偿。