虽然楼市调控持续,但过去一年,依旧有很多人没有停下“买买买”的步伐。根据乐有家研究中心提供的深莞惠中的购房热力图来看,几个城市成交最火热的区域都拥有几个特点,其一是交通便捷,其二是价格洼地。
就深圳来看,宝安和龙岗是2017年成交最火热的区域。自2008年以来,这两个区就是深圳新房的供应大区,价格也相对比较实在。但张国库也表示,未来在多中心的影响下,坪山、光明、福永、沙井等区域会迎来较大的变局。
反观东莞,2017年虎门镇成交量依旧最高,并且已经“称霸”多年,主要原因是沿江高速的带动,这属于典型的交通改变地段案例。此外,东莞成交区域高度分化,冷热不均,石碣镇、麻涌镇等地由于价格相对较低,开始受到市场关注。张国库坦言,目前东莞的开发商都不太敢卖房,因为卖完之后不知道接下去该怎么办,所以都捏着卖,导致新房价格仍在走高。不过他也表示目前临深还是最值得关注的片区。
惠州2017年卖的最好的地方是大亚湾,也是全年唯一一个成交超过3万套的区域。3万套的数据也相当于过去五年大亚湾成交的总和,成交量十分惊人。
中山2017年的成交热区有三个,分别为火炬开发区、石岐区、东凤镇。其中火炬开发区和石岐区主要受益于深中通道,依旧是交通改变地段的典型区域。非中心地带的东凤镇则因货量充足、价格低等原因,也成为2017年中山的成交热区。
成交价格:四城涨幅明显放缓但无下降趋势
对于外界最关心的成交价格,张国库表示,从2016-2017来看深圳房价正在经历横盘振荡时期,价格不尽真实,主要是因为高价房不让备案。
而深莞惠三城2017年的成交价涨幅相比2016年减少一半,涨幅明显变缓,但并无下降的趋势。5年时间内,深圳套均上涨幅度高达175% ,现在平均一套房的总价是452万。惠州套均也突破百万,东莞套均总价也达到127万,中山是四城中套均总价最低的城市,大概在84万,但是也比之前五年有明显的上涨。
值得一提的是,东莞2017年除谢岗镇外,其他32个镇区均价都破万,长安镇均价近3万/平方米,惠州的惠阳、惠城也加入“万元俱乐部”,中山的坦洲、石歧、东区、五桂山均价也突破万元。
二手房成交:四城成交量均腰斩
对于二手房,张国库表示别想着一套房住一辈子,根据业内平均数据,深圳房产平均每7年交易一次,存量房体量越来越大。二手房价格和成交量才是判断市场走势最核心数据。
2017年,因新房限购,东莞中山的二手房成交均超过新房,其中中山二手房成交环比上涨9%。深圳二手房成交则下降三成。此外,4年时间,深莞中3城二手房套均价格几乎翻番,深圳二手房套均总价达到452万,东莞二手房套均总价127万,值得注意的是,东莞临深片区凤岗镇和塘厦镇的二手房均价已经突破3万/平方米,东南临深片区新房受供应情况回落,但二手市场中的活跃证明了“临深”概念的热度。
此外,惠州和中山二手房总价基本持平,约为100万左右。
最后,张国库还对投资客进行了一番“劝导”。“深圳是中国人的深圳,前海是全球的前海。如今没能意识到这个现实的,在深圳会呆得很累。但房地产终有吃人的时候,来一个小回杀,从6万回到5万,心里承受能力不强的人,就会倒在黎明前,这类人就不要投机。”他说。
(数据来源:乐有家研究中心)
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