吕锦明:香港房价为何居高不下？推高整体债务水平

　　香港楼市近年来累积了大量升幅,在这个过程中也显著推高了整体债务水平。

　　“香港的楼价实在是太高,负担不起啊!深圳的楼价也便宜不到哪去!现在不是说要打造粤港澳大湾区吗?所以我想,要不就在深圳周边地区看看有没有价位合适的楼盘吧。你觉得是在东莞买房好,还是在惠州好?”日前,一位久居香港即将换领香港永久居民身份证的内地朋友向笔者吐槽香港和深圳的高房价时,不免感慨一番。

　　香港官方公布的最新统计数据显示,去年全年香港的私人住宅落成量达到1.78万伙,较前年增加近22%;同时,预计未来三四年,香港的私人住宅潜在供应量多达9.7万伙。理论上说,市场供应量(预期)增加可以对居高不下的楼价起到平抑作用,或者遏制楼市只涨不跌的势头,不过,实际情况却非如此。在26日公布的反映香港二手楼价走势的“中原城市领先指数”再创新高,最新报167.63点。虽然这次录得近0.07%的环比升幅并不算显著,却显示香港的楼价升浪仍在持续,高温不退的情况着实引人注目。

　　值得一提的是,此前不久,美国咨询机构Demographia刚刚发布的《第十四届国际人口住宅调查报告》显示,香港连续第八年在全球负担最重的房地产市场排名中“夺冠”,去年香港房价的中间值是香港家庭税前年收入中位数的19.4倍,比Demographia之前发布的18.1倍又进一步。

　　有学者指出,香港楼市近年来累积了大量升幅,这个过程中也显著推高了整体债务水平。据相关机构统计,截至2017年中期,家庭债务占香港GDP的比重攀至68.3%,其中大部分债务与住宅按揭贷款相关;而期内家庭供楼负担的比率也增加到68%,业内人士预期如果香港银行加息3厘,这一比例便会猛增到88%,这将会对香港楼市乃至整体社会经济带来极大的负面影响。

　　实际上,部分外资大行对香港楼市的前景正逐渐从乐观转为谨慎。野村预计,在2018年,中资开发商在香港“抢地”的情况会有所减缓,加上预期特区政府主动增加新的住宅供应量,因此总体而言,香港今年的住宅楼价有望按年持平。野村提醒称,如果香港银行提供的最优惠按揭利率出现自2008年以来首次上升的话,则90%的现有楼房按揭会受到影响。

　　摩根士丹利在最新发表的研究报告中表示,对香港住宅楼市的前景持审慎的态度。大摩指出,即使香港经济改善,加息仍是香港楼市主要面对的风险,预期香港住宅楼价在今年将大致保持平稳。大摩提醒投资置业者,即使香港楼市供求关系保持健康,但仍要关注港元拆借利率及最优惠利率的上行风险,如果银行在今年下半年提高按揭利率,则香港楼市的价和量均将面临下行的风险。

　　还有一个值得留意的现象是,近期地产开发商对于竞标投香港住宅地仍是乐此不疲。近期,就有一幅位于九龙龙翔道的地皮创下区内每平方英尺楼面平均地价的新纪录,之后不久,另一幅位于靠近秀茂坪的安达臣道地皮,被以市场估值的上限价拍出。这一现象其实折射出开发商与特区政府之间的博弈——即使特区政府有意增加土地供应,但开发商认为特区政府增加土地供应的能力有限,因此不惜承担高价格风险也要积极投标地皮开发。

　　实际上,受惠于楼市和股市带动地价收入和印花税收入猛增,香港特区政府在2017年的财政盈余远超预期。香港财政司本月7日公布的数据显示,截至2017年11月底,特区政府的综合盈余为572亿港元,大大超出此前预期的163亿港元。另外,会计师事务所估算,特区政府在本财政年度拍卖土地和补地价等项目的收入有望达到破纪录的1600亿港元。

　　新一年度财政预算案将在下个月底公布,面对地价猛涨、楼市居高不下、置业者望楼兴叹,香港特区政府将如何合理运用这笔巨额的由楼市带来的财政盈余,来为香港普罗大众解决住房置业难的问题,成为相关各方密切关注的焦点。