春节临近租赁市场气氛持续寡淡 租金回报率最高楼盘竟在花都

1 市场概况

12月全市住宅租金为53.82元/平方米/月,环比基本持平,同比上涨5.64%。其中,中心区域和外围区域租金分别为56.10元/平方米/月、35.04元/平方米/月。随着春节的临近,租赁市场气氛持续寡淡,市场成交量延续前两月低位企稳之势,全市租金环比大体持平。

2 全市住宅租金监测

(一)全市、中心区域和外围区域住宅租金水平及走势

表1--2017年12月全市住宅租金价格列表

(元/平方米/月)

注:中心区域指的是:荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区(含原萝岗区);外围区域指的是:番禺区、花都区、南沙区、增城区、从化区。 

12月全市住宅租金为53.82元/平方米/月,环比基本持平,同比上涨5.64%。其中,中心区域租金为56.10元/平方米/月,与上月基本持平;外围区域租金实现止跌,环比小幅上涨1.21%,租金为35.04元/平方米/月。

数据来源:广州市房地产中介协会

图1--2016年9月至2017年12月全市住宅租金走势

(元/平方米/月)

本月全市电梯楼、楼梯楼租金变化幅度都不大。其中电梯楼住宅租金为60.93元/平方米/月,环比基本持平;楼梯楼住宅租金为46.71元/平方米/月,继连续两月下跌之后本月实现止跌回升,但上涨幅度有限,环比11月微升1%。

(二)全市住宅租金价格

表2--2017年12月全市住宅租金(元/平方米/月)

部分热门板块淡旺季分化并不明显。临近春节,市场普遍由于租赁需求冷淡而成交回落明显,但随着业主心态的松动,部分“淘宝型”租客开始未雨绸缪,以较低的租金淘到心仪物业,避免了年后与租赁大军抢夺房源的同时,也为节后返穗了却一桩心头事。据统计,受CBD辐射影响区域、交通便捷的老城区以及人口体量庞大的板块交投受淡季影响最小,其中天河北、钟村、珠江新城、西关等板块交投环比租赁旺季9月份仍然坚挺。

外围地铁齐开通,沿线租赁气氛暂未见明显变化。12月全市共有4条新地铁实现通车,分别包括南沙的4号线南延段、增城的9号线、花都的13号线、以及知识城支线14号线。此次开通的地铁大多集中在外围区域,虽然通往市中心的通勤时间大幅缩短,但恰逢租赁市场淡季,租赁需求明显向租赁市场发展更加成熟的中心区域收缩,外围区域租赁市场对此反应相对缓和,租赁量价上未见明显变化;同样,位于黄埔萝岗的知识城支线由于暂时并未与其他地铁线路实现无缝对接,目前对知识城等区域的租赁市场拉升作用并不明显,预计由嘉禾望岗至街口的14号线开通后,知识城支线对地铁沿线租赁市场的推动效益才会更加显著。

3 中心六区租赁成交分析

(一)中心六区租赁成交量占比

图2--2017年12月中心六区租赁成交占比

中心六区租赁成交占比中,天河区的占比环比回升0.8个百分点,在中心六区中依旧是租赁成交最为活跃的区域;荔湾区上涨幅度最大,环比上涨2.2%,占比超越越秀区在中心六区位居第4。海珠区、白云区则受租赁淡季影响较为明显,环比分别下跌1.5%、2.2%;自年中租赁旺季冲高后,黄埔区占比逐渐回落,本月环比下跌0.2%,经过一波三连跌后,黄埔区5.14%的占比为2017年全年最低值。

(二)中心六区租赁房源面积区间

图3--2017年12月中心六区各户型租赁成交占比

在户型成交占比方面,90平方米以下中小户型依旧是市场主力,其中60平方米以下户型占比为49.5%,环比下跌7%。前线经理人表示,小户型的租户大多是独租未婚的8090后,加上年底恰逢职场跳槽、离职旺季,小户型的退租现象更明显,市场需求也有所降温。另外,60-90平方米的户型占比回升较为明显,环比上涨3.7%,其余户型占比相对持平。

(三)中心六区租赁房源租金区间

图4--2017年12月中心六区租金区间占比

本月1500元以下租金区间占比回落明显,环比下跌15.0%。在租赁成交量未见明显涨幅的情况下,1500元以下租金区间占比的缩小证明市场上可供租客选择的低租金房源增多。据统计,荔湾区长寿西路散盘、上下九散盘,越秀区流花站前板块矿泉街,黄埔区笔村,番禺区亚运城板块、市桥板块,花都区新华板块,增城区荔城板块等老城区都是低租金房源分布较为集中的区域。另外,2500-3500元租金区间占比环比大体持平,1500-2500元租金区间占比与3500元及以上租金区间上涨幅度较为明显,环比分别上涨5.7%和7.3%,其中1500-2500元租金区间26.0%的占比为2017年最大占比值。

4 热门板块楼盘12月租金回报率

注:【租金回报率=(月租金×12)/网签均价】

5 典型楼盘备案价格与实际成交价格对比

6 市场热点:政策红利多管齐下,市场观念及需求亦需引导

自中央确定“房住不炒”的调控基调后,这一轮政策调控就如倾盆大雨般洗刷着全国各地。据统计,2017年全国共有110个城市累计发布250多次调控政策,调控手段包括限购、限贷、限售、房贷和开发贷定向加息等。与之前不同的是,国家这一轮调控在给买卖市场降温的同时,还加大了对租赁市场的扶持力度,在市场供给、土地出让条件上都为住宅租赁市场开了绿灯。

从土拍规则升级,到7月确定首批12个开展住房租赁试点的城市以及在8月确定13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点,再到10月各地增加租赁住房土地供应、部分房企实现资产证券化等等,无不预示着2017年房地产市场格局的深刻变化。

随着租赁市场的政策红利逐渐落地,各路房企资本密集布局,租赁市场正在受到前所未有的关注度。虽然政府支持力度空前,但是目前租赁市场气氛未见明显活跃。当然,这其中不管是政策细则的制定还是房源的建设都需要一定的缓冲时间。但大量利好政策喂食租赁市场供求端的同时,还应该关注市场需求能否及时消化这一轮爆发式增长的租赁房源?市场思维观念的转变与否以及规模化、规范化、标准化的租房产品带来的租金上涨是否能够让租客所承担等等都是影响租赁市场未来增长空间上限的重要因素。

据统计,目前我国租赁人口占比约为12.4%,而与美国、英国、日本等发达国家相比,我国租赁人口占比仍存在较大的增长空间。但租赁人口的发展并不能简单地以时间或经济的发展为衡量尺度,我国租赁需求低下,是综合多种因素影响下的结果,并不只是房地产市场发展不成熟的原因。

高速发展的城市化进程给广州这样的一线城市带来了大量的外来人口,外来人口涌入带来了住房、教育、医疗等一系列需求,而我国户口制度决定了只有成为“城里人”才能更加充分地享受社会福利,因此就目前而言,租房并不能给予城市新居民较多的安全感。

传统的思维观念也是分化买卖市场与租赁市场的重要因素。

在我国,不管是在城市还是农村,对房子都有着绝对的执念。房子在很多人眼里是定位一个人所属社会阶层的重要指标,甚至是一个人身份的象征。这种观念在嫁娶上同样明显,房子已经成为当下成家立业的必要条件,每逢年底结婚旺季,住宅交易市场中都不乏购置新房的消费者,坊间甚至笑称“丈母娘推高了中国房价”。

在租赁利好政策不断的同时,如何挖掘市场租赁需求同样刻不容缓。租赁市场的健康发展必须是供给需求双向发展的,如果只注重供给,大量的房企在短时间内涌入住宅租赁市场,很有可能带来并不能与当下市场需求吻合的租赁产品,导致市场“消化不良”。