成本核算新规近日出台 推进广州市旧村庄更新改造

　　新修订的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》于近日出台并开始实施，市城市更新局对这一办法进行了详细解读，包括临迁费、无合法证明的住宅和集体物业等多项补偿标准都有所提高。

　　相较于原《办法》，本《办法》的亮点有三：

　　一是调整了临迁费用年限。与《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》中的相关规定保持一致，将临迁费用的核算修改为：“整体实施改造、一次性搬迁的，按5年临迁时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年临迁时间核算临迁费用”。

　　二是调整了复建费用的单价。根据市建设工程造价管理站公布的最新参考造价和安置回迁居民的需求，适当提高了复建住宅的装修标准，调整了相关建设费用的单价。同时，为适应在旧村庄改造中复建房屋结构和功能的多样性，单价中对是否包含地下室、电梯和中央空调作了明确的区分。

　　三是按照市政府发布的相关文件新增了“场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复”的专项费用。

　　专家指出，本《办法》进一步规范了旧村庄整体拆除重建的成本核算工作，将积极有序地推进广州市旧村庄更新改造，促进城市空间优化、人居环境改善和社会经济发展，推动城乡一体化发展。

　　《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》全文

　　第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。

　　第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。

　　第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。

　　第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。

　　第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

　　◇（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。

　　◇（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

　　以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。

　　第七条旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：

　　◇（一）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1：1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。

　　◇（二）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。

　　◇（三）2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米1500元核算给予建安成本补偿，计入改造成本。

　　◇（四）2007年6月30日后建成的违法建筑，不计入改造成本。村民户籍证明应取得当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确认。

　　第八条旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。

　　◇（一）以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1：1核定复建量；2007年6月30日前建成的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积2：1核定复建量，剩余面积可按建安成本价计入改造成本；2007年6月30日后建成的违法建筑，不予核定。

　　◇（二）以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，参照《广州市城市更新办法》有关村级工业园的相关政策，即按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。

　　改造主体可根据实际情况选择其中一种方式核算村集体经济物业复建总量。纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。

　　第九条2007年6月30日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价按每平方米1500元为基数，并按照当年我市居民消费价格指数（CPI）涨幅每年做相应调整核算。具体补偿由村集体在不突破房屋建筑成本补偿核定总额的前提下自行统筹实施。

　　第十条临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动；集体经济物业等商业面积临迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。

　　第十一条旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务设施应无偿移交政府及相关职能部门，设施用地应当与融资用地同步转为国有。其中非经营性的设施建设投资均计入改造成本，并优先配套建设。

　　第十二条复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄改造成本构成一览表》核定的综合单价（包含前期费、含深基坑支护地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等）标准执行。

　　第十三条整合权属范围外周边地块的改造成本，按照政府土地整备有关规定由专业机构进行评估。

　　第十四条不可预见费按总改造成本的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%，用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、动迁奖励、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。

　　第十五条旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增加专项成本的，需提交相应的证明材料，进行充分论证。

　　第十六条拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。

　　第十七条本办法自发布之日起实行，有效期两年。2016年9月26日发布的《广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2016〕2号）同时废止。

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