50城新房成交量连续9个月下滑 其广州新房成交跌三成

　　2017年，广州的一手住宅网签成交宗数创下近三年的新低。广州中原研究发展部的统计显示，2017年广州新房网签成交了88462宗，同比下跌31.1%，从同为“调控年”的2011年、2014年的市场情况来看，2017年处于新一轮调控周期的起始阶段。

　　2017年，公寓产品受到了政策的精准打击，全年共计成交2.08万套，同比大幅下降42%。

　　合富研究院市场研究总监冯佩云认为，由于调控政策难以退出，同时信贷环境的收紧对市场供需双方均造成不利影响，预计2018年房企回笼资金的难度和意欲将增加，项目合理定价走量情况或会增多。

　　调控大年 成交小年

　　据广州中原研究发展部的有关人士介绍，受调控影响，2017年广州的一手住宅市场走势颇为跌宕起伏。1月-4月的市场延续了2016年的热度，买家担心信贷收紧而抓紧入市步伐，在3月调控政策出台后，市场更是掀起了一波成交热潮，网签量连续两月突破万套。

　　5月-9月为全年的成交低谷。从5月开始，广州的网签数据大幅回落，体现调控政策的“威力”，再加上信贷收紧，买卖双方均进入观望阶段。

　　经过半年时间的消化，10月-12月，广州楼市出现回暖苗头。10月开始，开发商推货节奏明显加快，部分楼盘出现特价房、折扣等让利方式刺激成交，受供应量增加、实际市场需求刺激，买家亦明显加快入市步伐，四季度市场回暖信号明显。

　　无论是网签宗数还是网签面积，2017年广州的一手住宅成交都是近三年的新低。

　　和住宅比起来，公寓受创更深。2017年共计成交2.08万套，同比下降42%。月均成交量从“3·30”新政前的3658套，大幅下跌70%至“3·30”后月均1092套。截至2017年年底，广州公寓的库存量也提升至近2.41万套，上升幅度34%。按2017年下半年月均成交量计算，整体公寓去化周期从“3·30"政策出台后4月初的5.1个月，上调6.5倍至32.8个月。

　　2018年地王集中上市

　　价格方面，2017年，广州全市一手网签均价为16155元/平方米，同比回落3%。由于限签、限价及双合同的影响，网签统计数据并没有太多的参考价值。实际的市场情况是，在售项目的价格与2106年相比均有较大涨幅，但2017年全年的价格上调幅度已较为平缓。

　　2017年广州一手住宅供应量为805.44万平方米，同比下跌19%。由于供应量下跌幅度低于成交量，造成供求关系相对缓和，但由于网签延迟等因素干扰，部分已成交未网签的去化未能体现。因此，广州中原研究发展部认为，实际供求之间的缺口依然存在，供不应求的市场情况将持续。

　　这种供求矛盾在2018年将得到缓解。据合富研究院监测，2018年预计广州全市新增货量可达10.8万套，高于2014年-2016年的水平。而预计高地价项目新增货量约2.3万套，占全市新增货量的2成左右，共来自42个高地价项目，其中有18个是全新的高地价项目。这些项目中近3/4拿地的成本达到当时周边售价的80%以上，当中有4成项目以上拿地的成本更是已经超过了当时的售价。

　　“高地价项目的入市将对各片区楼价水平形成较强的支撑。”冯佩云认为。她指出，若是看网签价格的话，在政府严格控制下，2018年的大基调仍是平稳。

　　她表示，从目前来看，政策的执行力度仍然存在不确定性，不排除对回笼资金有明确要求的开发商会在未来以合理定价走货。实际上，2017年第四季度，已有个别项目给出5%左右的小幅价格让利。

　　年终翘尾局面难现

　　由于财政结算周期的原因，房企往往选择在年末放量销售，从而冲击年度业绩。但大部分机构认为，今年楼市年末“翘尾”的局面恐不会出现。

　　某研究院指出，对于部分政策宽松的三四线城市来说，在房企年底冲业绩的压力下，市场热度可能还会持续一段时间。但随着各地坚持“房住不炒”方针，楼市调控政策短期内仍将维持稳定，并且金融环境仍有趋紧趋势，因此不会出现年终翘尾。

　　另有分析认为，截至11月，大部分房企都已完成或超额完成全年销售目标，所以基本不存在业绩压力。

　　陈慎指出，从今年第三季度开始，作为热点区域的三四线城市，已经出现增速下滑的局面。

　　在某研究院统计的50个重点城市中，11月新房成交量环比跌幅最大的为安庆、佛山、宁波、无锡和韶关，同比跌幅最大的为廊坊、张家口、徐州、佛山和兰州。上述十个城市以三线城市为主。

　　陈慎认为，过去一年来三四线城市房地产市场升温，主要由于货币棚改化的影响。但随着未来棚改规模的整体下滑，这种边际影响将持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升，甚至可能下滑。

　　因此他表示，明年房地产市场注定进入“小年”，全国商品房成交面积将下降6%左右。但由于热点城市的绝对库存仍然处于低位，预计价格将微幅增长。

　　北京某房企人士也向21世纪经济报道记者表示，很多三四线城市（尤其是四线城市）的市场容量较小，今年的销售规模几乎达到这些城市的历史新高，市场空间释放殆尽。因此未来市场持续火热的动力已经不足。

　　相比之下，调控重压下的热点一二线城市，则存在出现反转的可能。某研究院就指出，11月，部分热点一二线城市开盘节奏加快。

　　以北京为例，亚豪机构市场总监郭毅分析道，今年截至目前出让的住宅用地中，含有可售纯商品住宅的地块多达42宗，且均设定限售价格，使得这些地块项目必须通过加快周转的方式，才能更好地控制财务成本，提高利润水平。因此，自明年初开始，限房价商品房项目的上市速度将普遍有所提升。

　　她还表示，由于限房价商品房的单套面积较小，总价偏低，使得新房市场覆盖的消费客群由今年单一的高端改善扩展为刚需及首改。客群基数的大幅上升，可能让明年新房市场的供需状况双双回暖。

　　（房掌柜整理来自21世纪经济报道、中国房地产报）