叶檀：2018年房价不涨房租涨 房地产市场太健康了

　　大家过完元旦了吗？吃饱喝足又回到办公桌前了吗？

　　吃也吃了，喝也喝了，我们继续说说财富，说说房产。2017年没买到房子的，是不是想2018年剁手，趁着房价跌的时候众人恐慌我抄底？

　　这是不可能的。就算房价跌了，你也抄不到底。因为，好的地段、便宜的楼盘，你根本买不到。论辛苦你比不过大冬天里支着帐篷排队的，论有钱你比不过一掷千金根本不贷款的。

　　可房价不会涨，捂着口袋观望的人多了，想买也买不了的限购一族多了，再说，开发商涨，不让你开盘。

　　2018年，房价平稳，房租涨。房地产市场，太，健，康，了。

　　我认为，现在的房价就是被控制的价格，我坚信，只要政府想控制，那就能控制。

　　一二线地产最重要的，是租赁市场继续打破现有的房价格局。

　　政府人为设定了一个廉价的租赁土地出让价格，让开发商目瞪口呆，心跳过速。

　　从先知先觉的上海开始。

　　2017年7月4日晚，上海市国土局有石破天惊之举。

　　张江和嘉定两块租赁土地出让，张江楼面价为每平方米5569元，嘉定为每平方米5950元。上海土地市场价格一夜回到十年前。

　　获得这两块地，还有其他苛刻的条件。竞得人100%自持70年，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源，可建筑面积为20.13万平方米，除去公摊面积，平均每套房大概在80到90平米左右。

　　这个价格把当地的地价、房价砸出了一个大坑，一直砸到地下十八层。

　　房租不高于市场同类房源租金水平，可根据市场租金水平情况适时调整；嘉定项目租约原则上不超过3年、张江项目不超过6年。

　　以张江现在的租金计，建成后每套房租金大约在每月3000元。就算原材料成本上升，加上精装，每平方米价格上升到11000元，80平米的房子成本为88万元，以每年3.6万的租金计算，不计算其他成本费用，租金回报率为4.1%左右，加上管理费、利息等，大约在3%左右。

　　呵呵，这也是目前一线城市最高的租金回报率，这样的租金回报加上3到6年的固定租约，做个金融产品让开发商过上安稳的日子绰绰有余。

　　这还不算完，上海房价将受到连续重拳打击。

　　2017年7月7日，上海市政府发布《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”时期新增住房供应总套数比“十二五”期间增加60%左右，约170万套。

　　其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。

　　以目前百万套市场租赁存量，加上十三五期间的70万租赁增量，170万套基本可以解决500万人左右的住房问题。加上其他保障型住房，上海三分之一的常住人口住房问题就此解决。

　　有个朋友说，现在上海各区政府还在改造以往的厂房等，改造为保障型住宅。房地产市场向政府主导飞奔，那就会做实泡沫，房价稳，房租涨。

　　只要户口、教育不跟买房绑定，实现租售同权，租赁市场那简直是一跃千里。

　　2017年的冬天，让人印象最深刻的，是有人拖着行李离开了这座城市。京沪核心城区，人口不会再涨了。2015年上海外来常住人口就在下降，到2035年人口控制在2500万，每年人口只增加4万人。

　　是啊，很多人在生二胎，现在，让外地人走，给本地人把生二胎的地方给腾出来。

　　岂止上海，全国热门城市跟进。2017年7月初，12个城市住房租赁试点，全国超50城出台了支持住房租赁的政策。

　　根据58集团房产数据研究院统计数据，截止2017年12月15日，全国10城涉及住宅的自持用地（含部分自持）达149宗，自持体量约514万方米。

　　其中，杭州51宗，上海和天津分别有29宗，北京有27宗。

　　根据北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划，今后五年租赁住房计划供地1300公顷，占整个土地供应计划的21.7%，可建设约50万套租赁住房。

　　然后是深圳，从2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。

　　12月27号，南京出让首块租赁用地。

　　租赁房多了，会不会压低房价？这是不可能的。

　　棚户区改造创造了N多的购房者。

　　根据住房城乡建设部获悉：2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿元。预计2018年完成600万套左右，从2018年到2020年，一共完成1500万套，这就牵涉到起码4500万人。

　　生活成本上升，租金上涨。

　　看看现在一碗面条多少钱，国内的品牌服装一套多少钱，看病多少钱？房租指定会继续上涨。

　　根据58同城租房数据，2017年全国年度人均月租金价格同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。杭州成为人均月租金最高的新一线城市，达到1550元，同比上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市，人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。

　　从2012年到2016年，一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。

　　租金便宜、功能又好的租赁房，是给人才准备的，普通人，就接受市场租金吧。

　　每年房租跟着货币上涨，即使只有5%，房价保持不动，大概再过十年左右，租金回报率就会回归正常。

　　就这样，我们恢复健康了。

　　有不相信的人，有还想大规模买房的人，有想租便宜房的人，我祝你们新的一年，也跟房地产一样，洗洗更健康。