张波：楼市调控长效机制正在发挥制度性功效作用

　　2017年楼市调控和以往数次调控相比,目标非常明确,核心就是围绕“真正落实长效机制”这个目标,短期不放松,更着眼于长远,启动调控组合政策。根本目的就是重视长效机制,构建房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。

　　目前房地产市场正处在降温后的稳定期,房地产市场也将持续较长时间健康正常的运转,这正由于2017年调控政策对长效机制的高度重视,调控手段从抑制需求变成解决需求。首先,无论是增加首付比例还是限购、限贷都是为了压制需求,但需求的压制往往是暂时的,也就造成了需求被延后并产生集中爆发的后果。今年以来的“租购同权”相关政策大量推出,就是将部分非理性的购房需求,更好地引导到租房上。其次调控摒弃了部分异化手段,例如以往的政策多会加重增加交易税费,来引导楼市降温,但效应却导致税负转嫁,反而推高了实际房价,今年鲜有此类异化手段。长效机制的落实,对构建阶梯式消费,解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极作用。

　　从租赁政策的深化来看,虽然2015年就已提上日程,但真正全面落地还是在2017年。中国房地产发展经历了黄金十年,“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房画等号。但中国未来十年不得不面对城市化引发的大量人口持续进入城市,以及目前高房价和人群总体收入不匹配的现实,一味地满足一些人买房需求并非良策。租赁市场的发展是中国未来不可回避的问题,引导广大群众由“居者有其屋”到“居者享其权”就是租赁在长效机制的重要体现。

　　笔者认为,租赁未来应该在三方面做文章,首先,增加租赁房源的供给量,不但在数量上提供保证,同时还要积极鼓励租赁运营机构入场,并给予税收、金融等多种政策支持;其次,通过法律法规保障租赁双方权益,尤其是提升承租人的“安全感”;第三要在租赁金融方面发力,尤其是大力发展资产证券化REITs,以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。

　　从国家统计局公布的数据来看,2017 年1 月份-10 月份全国商品房销售面积13.0 亿平方米,同比增加8.2%;销售金额10.3 万亿元,同比增加12.6%。增长率虽然相比2015 和2016 明显降低,在国家高强度的调控政策之下,还是维持了强劲的增长势头。

　　全国商品房销售金额整体保持同比增长,并不意味着调控未见效。观察商品房成交应分城市来看,从今年的现实情况来看,三线、四线城市的销售增长率明显高于一线、二线城市,其中1月份-10月三线、四线城市销售金额增速同比增长了27.2 个百分点,而一线、二线城市同期增速减少了2.9个百分点。充分证明了国家分区域采用不同政策的短期调控政策起到了积极作用。