住建部专家建议：赋予地方政府更大的房地产税收调节权限

　　住房供应体系是住房制度的核心。以1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》文件为重要标志，按照建立社会主义市场经济体制的要求，逐步推动住房商品化、社会化，实现了福利分房到通过市场解决住房的转变，房地产市场初步形成，商品住房市场得到快速发展，到2016年，全国城镇人均住房面积达到36平方米，城镇住房水平得到较快提高。特别是，2013年以来，遵照习近平总书记关于“加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”的指示，各级政府高度重视困难群众的住房保障，大力开展棚户区改造，整顿和规范市场秩序，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系基本建立。到目前，住房总量问题基本得到解决，户均达到1套房，住房质量也大幅提升，但住房的结构性问题依然突出，部分居民特别是新市民的住房需求还没有得到很好地满足，为此，特别需要进一步完善覆盖全体居民需求的住房供应体系。

　　完善住房供应体系需要将住房供应从过去的“两分法”过渡到“三分法”。即：在居民收入与房价矛盾突出的城市，住房供应从过去保障和市场的“两分法”改为保障、支持和市场“三分法”，在住房保障供给和市场供给之间增加有政策支持的“共有产权住房”，满足首次置业的“夹心层”住房需求。最终形成政府（或单位）拥有产权的公共租赁住房、政府和个人共同拥有产权的共有产权住房和私人拥有完全产权的私人住房组成的、相互衔接的覆盖城镇全体居民的住房供应体系，同时，围绕这一住房供应体系建立相应的配套政策，稳定社会预期，促进房地产市场健康发展，实现“住有所居”的住房目标。

　　以满足新市民住房需求为重点，实现多渠道保障。经过多年努力，我国的住房保障取得了重大成绩，各地符合保障条件的本地户籍居民已经基本实现了应保尽保。但对照全面建成小康社会，实现全体人民住有所居的目标，住房保障还需在扩大保障覆盖面、丰富保障方式和管理精细化等方面继续努力。通过阶梯式的住房保障方式，将政策扩大到满足一定条件的非户籍居民，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，支持集中用工企业解决无房职工的基本住房需求，并纳入公租房管理；通过棚户区改造改善低收入群体的住房条件；在实物保障的基础上，完善货币化保障方式，通过向保障对象发放租金补贴等形式，增强符合条件的保障对象的租金支付能力；完善征信机制、审核机制、退出机制，建立高效管理机制，实现精准保障。

　　以首次置业家庭为重点，热点城市增加共有产权住房供应。2007年以来，我国城镇住房保障制度逐步建立，针对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭实施住房保障，其住房问题正逐步得到解决。然而，在一些人口流入集中、供求矛盾突出、房价上涨较快的城市，中等收入家庭中出现了既不符合住房保障条件又买不起商品住房的“夹心层”，这部分家庭的住房困难问题在现有住房供应体系中缺乏有效的解决办法。目前房价上涨压力大的热点城市都是人口增长规模较快的城市，这些城市应加大共有产权住房供应规模。共有产权住房是指政府与个人共同持有产权的政策支持性住房，由于政府持有部分产权，因此降低了购房人购房的支付价格。通过共有产权住房供给，既可以切实满足首次置业而购房支付能力不足家庭的住房需求，确保实现住有所居，又可防止政策寻租、平抑房价、稳定住房建设发展。因此，这是解决“夹心层”居民住房需求的可行方式，是吸引人才的有效手段，是完善和规范住房供应体系的重要举措。

　　以发展机构租赁为重点，健全商品住房市场体系。我国租赁市场解决了相当一部分的新增住房需求。但当前租赁市场发展尚不成熟，主要表现为：一是租赁市场不够规范。存在随意涨价、随意解除租赁合同的现象，租户利益缺乏有效保障。二是规范的机构租赁房缺失。我国住房租赁一直是以分散的小业主提供为主，缺乏机构投资运营的租赁房，主要原因是租金收益难以覆盖融资成本和运营成本，政策支持力度不够。当前推动住房消费的租售并举，大力发展租赁市场关键要有三方面的政策措施：第一，增加机构租赁住房的供给，培育专业化的住房租赁企业，提升住房租赁行业的专业化服务水平；第二，在人口净流入的地区，积极探索集体建设用地建设租赁住房，实现多元化、多主体供应；第三，出台细化的规范租赁住房市场的法律法规，建立住房租赁信息和交易服务平台，保护市场主体的合法权益，实施基本公共服务租售同权，通过各项政策支持，鼓励先租后买、梯级改善。最终实现租赁市场、新建商品住房市场和存量住房市场的共同发展。