李宇嘉:从“散租”到“长租”关键要素供给侧改革

　　上周三闭幕的中央经济工作会议,再次强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。建立“租购并举”的住房新制度,关键是壮大租赁,改变“售强租弱”的局面。

　　对此,中央首次提出发展长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　从调研看,在我国各大城市,个体房东和租客之间短期化(租期一般在1年以内)的“散租”占租赁市场90%以上份额,机构经营的长租占比不到10%,还主要以政府公租和机关企事业单位“过渡房”为主。在北京,94%的租赁为短期化的私人“散租”,机构租赁占比仅为6%,其中政府公租和机关事业单位租赁分别占2%和4%。

　　私人短期化“散租”占绝对主体,被认为是租赁市场野蛮生长、租房无法像买房居住一样体面的罪魁祸首。

　　目前,我国租赁人口达1.9亿,算上房东、中介,这是一个涉及超过3亿人口的市场。但长期以来,政府监管重点在新房开发、销售,在租赁市场相对的监管缺失叠加信息不对称,导致市场一直处于乱象丛生的态势。

　　以租客权益被侵害的情况为例,如随意涨租、驱赶租客、侵占押金;室内生活设施配置无标准,普遍缺失、低端化、“常维修”,但维修往往不到位,费用分摊也不合理(往往由租客承担);“打隔断”、“上下铺”和非住宅(如废旧工厂)擅自突破规划和用途管制改租赁,导致消防安全隐患突出……

　　之所以出现此类现象,原因就在于房东出租住房是短期化行为:一方面房价不断上涨,一年甚至半年就要涨租一次,订立合同的周期就不能太长;另一方面,很多房东投资住房,目的是赚取房价上涨带来的增值收益。房屋增值收益可观、租金回报率又太低,加上未来可能要出售在租住房,那么不管是配置室内生活设施,还是装修,都要尽量简单、低成本。

　　对租客来讲,既然租赁权益得不到保障,租赁环境和设施太差,根本谈不上良好的居住体验和体面居住,租房就是权益之计的“得过且过”。由此,租客也就不爱惜租赁住房、设施、环境,导致恶性循环和租赁供需劣币驱逐良币。

　　从全球情况来看,发达国家租赁人口占比往往达到40%~60%,远高于我们20%的水平,租房和买房并驾齐驱,很大原因在于租房可以享受到与买房一样的体验和服务,背后则是机构租赁占比高的支撑。

　　目前,德国有1860万套租赁住房,政府公租房(450万套)占24%,私人机构房源(410万套)占22%;2013年,美国3200万套私人租赁房中,机构租赁占28.4%;日本1852万套租赁房源中,机构持有占比16.8%,私人托管给机构运营的房源占比高达66.2%。

　　机构租赁之所以能让租赁行业脱胎换骨,一方面在于,相比私人“散租”,机构租赁纳入政府监管,租赁配套标准和权益保障自然大为改观;另一方面,机构“店大不欺客”,长期经营而非“一锤子买卖”,会更重视服务和竞争。

　　目前,国家对建立以租为主、“租购并举”的住房新制度史无前例地重视。不管是住房回归居住属性的新定位,还是保持热点城市调控政策连续性、稳定性,或是渐进推进租售同权,集体建设用地建租赁住房,抑或鼓励开发商、大型中介等开展租赁经营,解决租赁投入产出资金错配的REITs(房地产信托投资基金)“破冰”等,都意在攻克租赁弱势的几大“痛点”,比如租房不能获得资产收益,租赁秩序混乱,公共服务缺失等。

　　毫无疑问,培育专业化、机构化的住房租赁企业,将是最好的切入点和抓手。近期,包括开发商、国有企业、大型中介、银行、互联网龙头等等,都开始进入租赁行业、发展长租公寓。

　　根据笔者调研,专业化、机构化住房租赁,不管是在居住设施配置,还是居住体验,或搭载社交、消费等与租赁相关的生活场景,以及保洁、维修等专业化物业跟进,相比私人“散租”,无疑上了好几个台阶,而且还能针对不同群体推出诸如青年公寓、家庭公寓、养老公寓等个性化产品。

　　随着租赁供给侧的“痛点”被攻克,需求端广大租房人群选择长租也就在情理之中。目前,制约专业化、机构化住房租赁企业发展的,主要是租赁投资收益回报率低的问题还未解决。据调研,能赚钱的机构租赁,一是收储旧工业厂房、废弃酒店的集中式公寓;二是打隔断、上下铺的分散式公寓。前者靠的是低收储成本,后者靠的是提高单位面积租金收益。但是,二者或多或少存在违规和安全隐患。

　　此外,地方新增土地自持或配建租赁房,多数由国企或龙头开发商获取,很多有撒胡椒面、面子工程之嫌,难以持续。完全收储合法合规住房的机构租赁,前期投入太大,回收周期往往在6~10年。目前,机构经营解决租赁“痛点”,实现“长租即常住、常住即安家”已成共识,当务之急是创造机构租赁“盈利适当、持续运营”的大环境。

　　如今多主体供给的机构租赁如火如荼地发展起来,包括开发商、中介、银行、互联网、投资机构等,开展规模化、专业化租赁的积极性很高。笔者认为,应当借着这股势头,从供给侧结构性改革的角度发力,着力于降低要素供给成本,实现提高租赁经营收益和降低租金的双重目的。

　　笔者认为,要从土地和空间、平台、税收金融等要素供给出发,突破要素供给瓶颈。

　　首先,集体建设用地入市,可谓租赁供给侧改革的重大突破,集体土地超低的成本,无疑兼具提高租赁经营收益,降低租金水平的双重利好。当然,存量低效商业办公“改租赁”也有类似效应。随着产业升级和互联网发展,商业办公需求空间下降,低效闲置普遍存在,但目前盘活的力度并不大,关键是强化地方主体责任,实现用地主体、租赁机构、租客“多赢”。

　　其次,机构托管经营是还原租赁“轻资产”属性、提高盈利的一条捷径。发达国家私人房源往往委托机构运营,这是其机构租赁占比大的一个重要渠道。目前,借助互联网巨头支持,我国各大城市租赁信息平台已建立。在原有的吃喝玩乐、衣食行等消费功能的线上平台,搭载租赁是一条成本较低、也较便捷的选择。

　　再次,2016年39号文及今年九部委122号文于规模化租赁降税有明确规定,这些措施要尽快落地。

　　最后,租赁是公共产品,普惠金融和金融创新(如REITs)要发挥更大的作用。