【2018年广州市房地产市场展望】平衡与变革

黄埔知识城：发展生物医药和人工智能,新引入GE生物、百济神州均为全球生物医药龙头企业，产业规模大（千亿级）、起点高。引入AI龙头阿里云，带来1000多个高技术岗位，以及人工智能产业链条。

　　增城新塘：发展新一代信息技术和总部经济，富士康千亿级高端显示产业集群，促进产业由汽车向多元化转变。加强引入保利、新世界、丰乐区域总部，打造凯达尔枢纽、珠江国际创业中心发展总部经济。

　　番禺：发力新一代信息技术及智能与新能源汽车产业，重点引入思科智慧城，并打造广汽新能源汽车基地。

　　南沙：打造国际性的金融服务平台，引入国际金融论坛、建设国际金融岛，引入基于飞机船舶运输的融资租赁服务平台、私募股权投资中心等。

　　"产业"和"交通"是促进区域市场价值的最关键因素。作为粤港澳大湾区核心城市的广州，未来几年的产业升级和交通建设处于快速发展期，将大大提升楼市相关板块的市场价值。

　　Q：需求能否支撑？市场量价走势如何？

　　A：政策抑制，成交和价格趋稳，市场需求仍旺盛

　　受调控持续深入影响，楼市逐步走弱，价格升幅大幅放缓

　　从2017年广州楼市走势看，一季度市场热度高，房企推货意欲强烈，各区价格普遍上涨，北部大幅补涨，开盘去化普超七成。

　　至二三季度，受"317/330"政策加码影响，楼市热度回落，推货大减，价格涨幅明显放缓，新货去化回落至五成左右。

　　四季度，政策持续，行政管理加强，"十一"黄金周以及年末房企业绩冲刺等因素驱动下，品牌房企积极走量，推货力度回升，东部、南部个别项目有5%左右小幅让利，成交回升。

　　基于调控政策难以放松的前提下，预计2018年价格走势仍延续2017年下半年的平稳态势。

　　2017年一手成交萎缩，二手量价创新高；2018年预计一手成交保持平稳，二手成交高位回落，住房总需求持续

　　一手住宅成交在严政下显著萎缩，2017年前1-11月，全市一手网签面积872万㎡，同比下降31%。在一手供应减少以及价格高企的市场环境下，置业需求流向二手，全市二手网签面积982万㎡，同比上升17%，成交占比首超一手。

　　可见，2017年在政策高压下，全市前11个月一二住宅网签1854万㎡，同比仅下降12%；仍高于近两年平均水平，显示广州市场需求持续。

　　预计2018年广州一手住宅成交保持平稳，二手成交则高位回落。

　　总体而言，2018年由于调控政策难以退出，同时信贷环境的收紧对市场供需双方均造成不利影响，预计房企回笼资金的难度和意欲将增加，项目合理定价走量情况或会增多，整体楼市趋向平稳发展。