“地王”成烫手山芋 近两年高达六成股权出现变动

　　有业内人士表示，华侨城急于出手，并不仅仅是可以溢价售地，而是其资金压力过大，急于退出以换取现金。“华侨城其实是一笔赔本生意。该项目连年亏损，大量资金沉淀带来的资金财务成本、时间成本，以及项目开发、营销等各环节均有投入，但变现还需更多时间。”

　　事实上，到今年三季末，华侨城短期借款余额达228亿元，占到有息负债规模的1/3，而初期时，华侨城短期负债仅58亿元，占有息负债比重13.6%。

　　中信建投证券报告显示，中型房企其短债压力和净负债率分别达93%和143%，分别较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。WIND统计数据显示，截至 2017年 9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高；净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。

　　以阳光城为例，19日阳光城发布公告称，股东福建阳光集团有限公司所持有公司部分股份办理了质押。公告显示，截至公告披露日，阳光集团所持股票7.09亿股已100%质押，阳光集团子公司东方信隆资产管理有限公司持有6.2亿股已质押比例达98.24%，一致行动人福建康田实业集团有限公司持股近4.12亿股质押100%。

　　值得一提的是，按照阳光城半年报来看，其第一大股东上海嘉闻投资管理有限公司持有有限售条件股票约7.3亿股也全部进行质押，在此背景下，阳光城前四大股东持股占总股票数达61.04%，已基本全部质押。

　　负债高企的阳光城，截至9月30日，阳光城负债总计1694亿元，但须注意的是，在2012到2016年间，阳光城负债总额仅分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元。高负债对比之下，阳光城的经营性现金流却多年为负，到2017年前三季度，其为-58.56亿元。

　　根据阳光城发布的公告显示，截至目前，阳光城累计对外担保额度达到1380.88亿元，超出2017年预估130%。而根据阳光城4月15日发布的关于公司2017年担保计划的公告显示，公司预计在2017年为旗下51家子公司提供额度为600亿元的担保，被担保人均为公司全资子公司、控股子公司和参股子公司。但同时，阳光城目前不存在逾期担保、涉及诉讼担保的情况。

　　对于高负债风险，阳光城执行副总裁吴建斌表示，因阳光城的资产较为优质，随时可以变现，所以并不存在资金链紧张的问题。

　　吴建斌认为，房地产企业负债多是土地储备，地买对了，流动性就会变好，就能保证现金流。充裕优质且价格低廉的土地储备，将为业绩爆发提供强劲动力。但他也表示，如果地的质量不高，就谈不上销售、周转和利润。

　　而对于房企激进的深层原因，一位不具名的业内人士表示，近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。“中小型房企赌博的心理就是等也是死，扩张则或许还有机会。”该人士说。以扩张著称的阳光城为例，其年报显示，2016年，阳光城新增计容建面977.8万平方米，其中85.5%来自并购。

　　对此，中国住房报告课题组成员刘伟表示，这样急于扩大规模，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险随之积聚。