起底房屋买卖"猫腻":面积"缩水" "双合同"提价

　　在房屋买卖市场上，不管是新房还是二手房，卖方故意隐瞒不利信息使买方权益受损的现象屡见不鲜，最常见的有三大“套路”。

　　　其一，房企捂盘惜售，制造火爆销售场景，令购房者焦虑恐慌，匆忙签合同。

　　湖南张家界的梁先生今年6月看上了某开发商在当地建的楼盘。直到11月上旬，梁先生才突然接到开发商通知，说交定金的日期在几天后一个周末的早上，还说预留名额过期不候。

　　“11月已经天气转凉了，我早上5点多就去排队，到8点才让我们进去，乌泱泱一大片人，场面十分火爆，大家都像疯了一样抢房。”梁先生告诉记者，售楼部的电子显示屏上滚动显示仅剩几套房，还在外面排队的买房者像热锅上的蚂蚁一样焦虑，根本来不及考虑更多。

　　房企有意制造火爆的销售场景，加剧了消费者的恐慌心理。佛山的林先生也表示，当初与开发商签订合同的时候，开发商组织了200多名业主集体排队，工作人员直接将合同翻至签名页面，让业主依次签名，自己没有充足的时间细看合同。而对于合同的重要条款或者新的情况，工作人员也未做任何说明，消费者均以为合同内容与之前了解的情况一致就直接签名，之后才发现主合同与附件数据不一致的问题。

　　　其二，房企有意规避政府限价，制造“双合同”以高价售出房屋。

　　今年9月，周女士在广州市东部看中了一套建筑面积为73平方米的新房，房子在房管局备案的价格为90万元，即每平方米1.2万元左右，销售员告诉周女士，“签订购房合同必须同时签订装修合同”。

　　销售员为周女士准备了两份合同，一份为购房合同，显示总楼款约90万元，一份为装修合同，显示金额为56万元，也就是说周女士需要花146万元才能购买这套房子。“这样算下来，房子的单价为每平方米2万元，超过了政府的限价。”周女士说。

　　不仅如此，在付首付的时候，楼款和装修款必须都付三成首付，共43万元。此外，开发商还要求剩下未付清的七成装修款合计约40万元，要么在半年内分两期付清，要么选择利息更高、最长贷款期仅为五年的普通装修贷款。

　　无奈之下，周女士只好与开发商签订如此“霸王条款”，首付43万元后，约定半年内再分两期，每期20万元付清剩余装修款项。“房管局备案约90万元的房子，被开发商‘双合同’卖到146万元，加上我选的半年内付清剩余的装修贷，算下来，我首次购房成本超过80万元，接近楼款总价了。”

　　其三，二手房买卖中卖方故意隐瞒学位占用等关键事实。

　　虽然不及开发商手握大量房源，但是不少二手房卖主为了尽快将房屋卖出、卖个好价钱，也费尽心思在语言文字上与买方“打太极”，除了隐瞒房屋质量问题之外，近年来最常见的就是二手房学位纠纷。

　　2016年6月29日，北京市西城区孟某（卖方）与李某（买方）签订了房屋买卖合同，2016年7月1日，李某支付首期购房款550万元，7月4日晚，出售方孟某告知李某，此前有人于2013年使用该房屋户籍进入北京市西城区某小学学习。李某认为孟某明知自己购买房屋是为了孩子上小学，却在签订购房合同时故意隐瞒了户籍学位被占用的事实。李某于是将卖方孟某上诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并要求孟某赔偿相应的损失。

　　法院审理认为，卖方孟某对李某购买房屋的目的是知晓的，即为了李某孩子入学之用，但孟某在签订合同之初并未如实披露学位已被占用的事实，违反了双方协议的约定，对李某的购房选择及目的有重大影响，孟某应承担相应的违约责任。

　　维权不易当心自我否定式营销

　　盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，买房者屡屡上当受骗的原因很大程度上在于开发商违法成本低。

　　开发商最常见的违法方式就是借不确定的名校、商业配套等宣传推广，并利用格式合同制定方优势，在购房合同中事先设定大量免责条款，对于相关宣传均定性为邀约邀请，并特别说明广告宣传不具备法律约束力，最终一切以政府审核为准，即采取自我否定式营销。“一方面信誓旦旦地宣传承诺，另一方面又在合同中自我否定承诺效力。”张茂荣说。

　　与此同时，由于处罚力度与开发商违法获利之间往往不具可比性，相关部门的监管难以对开发商形成威慑力。

　　再加上购房者都是零散个体，难以形成合力，导致维权成本高。佛山的林先生自从发现新房“被缩水”，到投诉至广东省消委会有答复，过去了半年有余。林先生表示像他一样的购房者还有几十个，但出于“忍气吞声罢了”的想法，大多没有坚持维权。同时林先生还提到，由于已支付购房款，已无购房资格、贷款资格另行购置其他房屋，且面临房价上涨，即便受骗也很难选择退房维权。

　　广东济方律师事务所律师杨晓栋表示，购房者在购买前一定要实地察看，针对相关宣传单内容应该仔细询问销售人员，最好能在销售人员的带领下前往查看是否有留地规划，谨防开发商虚假承诺相关配套设施；留意宣传单张是否有相关文字表示“仅用作宣传参考”等字眼。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进建议购房者在交易过程中，要注意留存证据，遇到侵权情况时要积极主动维权。

　　倘若购房者在不知情的情况下签订了“霸王条款”，杨晓栋认为也并非没有回旋的余地。杨晓栋表示，《中华人民共和国合同法》规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，购房者完全可以以此作为与房企谈判的依据，若签订后才发现问题，亦可以此作为维权依据。