冯海宁：共有产权养老房 降低成本或许才有市场

　　12日,北京市民政局正式对外发布了恭和养老中心试点情况,这是北京市首个共有产权养老设施的试点,在全国也是首创。该“共有产权养老设施试点”将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起,为“有房子”的老人提供24小时的养老服务。

　　据国家发改委官员透露,2016年中国60岁以上的老龄人口已经超过2.3亿,预计到本世纪中叶,中国将进入深度老龄化阶段,老龄人口可能达到4.8亿左右。在这种背景下,唯有积极探索多元化养老,才能疏缓养老压力,而北京试点的共有产权养老房是一种有益尝试。

　　这种模式有三个创新之处。一是购买人持有养老房95%的产权,基本是房子“主人”,在此养老心里踏实;二是降低了企业资本投入压力,有利于调动企业积极性,增加供给;三是24小时养老服务,基础服务多达65项,可以让入住老人享受比较完善的养老服务。

　　虽说居家养老、社区养老和机构养老各有优点,但也各有弊端,而共有产权养老房则把这三种养老方式融为一体,对老龄人口必然有一定吸引力。对企业而言,由于轻资本、风险小,再加上这是朝阳产业,也有吸引力。对政府来说,通过这种创新让养老多了条出路。

　　另外,该房产可出借、出租、出售,也打消了购买人顾虑。为了防止该房产名不副实,对于入住人有严格的政策限制,即必须为年满60周岁(含)以上的老年人。可以说,政策设计比较完善。不过,该模式实际效果如何,还需一段时间来观察,关键是听入住老人怎么说。

　　在笔者看来,这种养老模式在全国具有推广价值,能进一步丰富我国养老服务体系,既让市场多了一种选择,也让老龄人口有更多养老选择。但如果要推广这种模式,恐怕要采取更灵活的方式降低购买成本,当成本降低、需求增长,这种模式必然有更大发展空间。

　　一方面,购房成本可以适当降低。目前,恭和养老中心的销售均价是4.5万元/平方米,虽然其价格低于商品房,但对收入有限的老龄人口来说,售价还是偏高。除非是子女购买房产,老人入住。否则,恐怕只有少数高收入老人才能入住这种养老中心,就缺乏普惠价值。

　　降低购房成本,既需要政府适当让利,在土地出让、税收等方面给予支持;也需要重新设计产权比例,如果适当降低购买人的产权比例,就可降低购房总成本。笔者的建议是,不要“一刀切”规定购买人95%产权,企业5%产权,而应该设计多种比例以供购买人自由选择。

　　另一方面,服务成本可以适当降低。目前,老人每月需缴3000元服务费。从该养老中心提供65项基础服务来说,其服务成本或许不算高。但我们也要看到,现在北京企业退休人员基本养老金每月是3770元,如果用养老金支付服务费,部分老人的经济压力不小。

　　能否采取灵活的服务和价格,值得考虑。如果设计多种服务套餐,每种套餐有相应的服务收费,由老人来选择;或者根据老人实际需要或者实际消费收取服务费,很多老人就不用每月支付固定的3000元服务费。这种“一刀切”收费方式虽能保障企业利益,但会让部分老人有压力。

　　据悉,试点的365套共有产权养老住房已入住了143户,作为新项目入住率不算低。但如果适当降低购房成本和服务成本,相信入住率会更高。所以,无论是完善这种模式还是推广这种模式,都有必要考虑老人承受能力。