国内房地产投资市场竞争加剧 自持租赁住宅获投资者青睐

　　人民网资料图片。（伍振国 /摄）

　　近日，城市土地学会与普华永道联合发布了《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》（下称《报告》），报告指出，由于对国内资本外流控制的不断加强，原本用于国际房地产投资的大量资金重新转向国内资产，使得一线城市主要资产供不应求，以自持租赁住宅为代表的一批新类型物业愈发获得投资者青睐。

　　《报告》数据显示，中国的外流资本正在放缓，2017年上半年，中国向其他区域市场的资本流出同比减少了59%。普华永道中国北方区房地产行业合伙人徐涛指出：“中国政府加强了对国内资本外流的控制，这一举措在一定程度上可能使得原本专门用于国际房地产投资的大量国内资金重新转向国内资产，导致国内房地产市场供不应求的情况进一步加剧。”

　　大量资金的涌入，使得2017年一线城市买方的投资收益率大幅压缩，根据仲量联行的数据，上海写字楼在2017年最后一个季度交易的收益率约为3.5%，资产价格大幅上涨。

　　“越来越难获得中国境内的交易，”城市土地学会亚太区首席执行官费约翰(John Fitzgerald)说。“由于近年来利润率大幅缩水，住宅项目不再是轻松盈利的投资渠道。在商业地产领域，核心资产依然供不应求。”

　　该报告分析认为，投资者正在中国寻求新的买入机会，包括自持租赁住宅或数据中心等另类资产。

　　《报告》提到，在亚洲市场（除了日本），“自建出租公寓”此前从未被当做一种资产类别，而现在，投资者正在尝试建立一种可行的商业模式。长期租赁住房需求的增长，使得长租公寓成为对机构投资者具有高度吸引力的板块。但目前长租公寓的高成本、低收益率，以及缺乏相应投资模式等因素，使得市场仍在完善当中。

　　但国内土地市场已经开始加大对自持租赁地块的供应。2017年7月，上海推出100%自持租赁住房用地，所建物业仅用于出租，不得出售。据不完全统计，自2016年11月份北京推出自持地块后，截至目前，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100宗，可提供约400万平方米的租赁面积。

　　针对自持租赁住宅的融资框架也在不断推进。2017年市场迎来长租公寓领域四单ABS产品："魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"、"中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划"、"新派公寓权益型房托资产支持专项计划"以及"中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划"，推动了租赁住宅资产证券化的进程。

　　在《报告》给出的“亚太区主要城市投资排名”中，上海以其“商业中心”的形象获得投资青睐，投资前景排名第四，属于国内城市最高。深圳排名第六，广州排名第八，北京则因市场对自用空间的高吸收率，投资前景排在第十一名。