陈劲松：关于房地产后市的十点判断

　　近一周之内，世联行董事长陈劲松在北京做了两场主题演讲，一场是11月24日明源地产研究院主办的中国房地产总裁峰会，一场是11月30日中伦律所主办的首届中伦城市发展论坛。

　　那么，在这两场重量级的活动上，陈劲松老师都说了哪些观点呢？下面，就来跟大家分享一下。

　　01 长效机制一定出，就在未来两三年

　　2017年中国共产党第十九次全国代表大会确定方针以后，到2019年许多政策都会落地。这符合“30年而道更”的规律，即每30年大道理要变一次。长效机制一定会出，就在未来两三年。

　　02 中国将诞生宇宙级的租赁市场

　　何为美好生活？在过去的三十年中，这或许可以和买房划上一个等号，是由开发商定义的，就是毕业得买一套房，发财就得改善，再挣多钱就住豪宅，还有钱就投资。

　　可是未来三十年，可以肯定的是定义已经改变了，因为房子是用来住的不是用来炒的。中国曾经诞生过宇宙级的房地产，未来也必将诞生宇宙级的租赁。

　　03 房地产集中度还会提高，但增速会放缓

　　中国房地产商的集中度，20年来已经达到极致，未来集中度还会提高，但增速不会那么快。

　　并购并不带来行业增量，仅仅是内部划分蛋糕而已，是企业的价值，不是行业的价值。

　　01 2018年是房地产小小年，等待的房企胜算很小

　　因为可以升值的地方全限了（限购、限贷、限售），实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了，等待（政策放松、市场回暖）的房企，是在跟市场和政府博弈，胜算很小。

　　在长效机制没有落实之前，中国房地产就是一个“窄通道”，一个“鸟笼经济”，坚持去流动性。中国首次进入土地财政的修改阶段，地产调控会是长期的、严厉的。

　　05 三四线城市房价高涨是“边哨效应”

　　三四线城市目前的高涨是“边哨效应”，即是到尾声了，最后一下啪得特别响，过了就不行了。比如今天东北三四线城市市场，能够持续吗？非常值得怀疑。

　　06 人口红利在减少，但“工程师红利”在增加

　　虽然我们的人口红利正在消失，但是“工程师红利”（即人口教育素质红利，高教育背景人才积累）正在形成新的红利。他们将会生活在哪里呢？面对新时代，开发商的产品力要重新回到开发主场，得重新适合主流人群90后的生活方式。

　　07 90后全是“富二代”，要向90后学习

　　90后的改善住宅与70后，80后的思维方式是不一样的。比如现在90后是在家购物，在外吃饭。而60后是在家吃饭，在外购物。生活方式、思维方式完全是反的。

　　不管几线城市的年轻人，他们在信息时代，生活是几乎同步的，没有谁落后，差就差在租金数量级上，其他的都一样。因此世联行在29个城市干长租公寓，而不是大家认为能赚钱的一二线城市。要想在新的市场有所作为，就不能在老框架里思考。

　　08 房地产还有未来，可是玩法确实变了

　　谁都不能否认中国房地产市场的未来，可是玩法确实变了。新30年中国房地产发展没有问题，最主要是主流人群生活要重新定义。未来做房地产产品，90后会成为市场主流，未来我们可能要向90后学习生活，学习生活方式。

　　09 未来5年中国将诞生全球最大的REITs

　　分门别类的地产细分产业，公寓、养老、医疗等，中国会迅速超越美国，诞生宇宙级的REITs。（对于开发商而言，REITs的小部分功能是融资，但主要功能是另一种形式的“销售”；对于个人而言，你有机会成为一栋大楼的“股东”）

　　10 未来土地市场会发生两个大变革

　　其一，从过去唯一的土地供应方（政府）变为多主体的供应，即政府、集体、企业、个人。未来大央企、大国企，各安居集团将重新回到主场，因为资源太多了。

　　其二，未来土地市场会分化成两个市场，一个是完全自由的土地财政的土地市场，一个是受控的土地基准竞投市场。