冯仑：欲做房奴而不得的时代即将过去了 新打造

　　冯叔曾经建议年轻人不要让房子、票子绑架了青春，租几年房子也很爽，大家最后还是只过过耳瘾，走上房奴或者想成为房奴而不得的老路上。

　　今年再提租房，终于变成一件时髦的事了。政策开始鼓励租赁，接着各方资本开始涌入房屋租赁市场，人们的观念也在转变，一时间租赁江湖风起云涌。可见，任何时候，特立独行都不容易，人们都是从众的。

　　目前看，政府出了一系列有关于房屋租赁的政策，受益的主要是大城市里买不起房的年轻群体，人群构成主要是外来劳动者为主的城市新人口。

▲城市化的进程涌入新人口导致住房矛盾

　　国土部与住建部之前印发了一个方案，叫做《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　这项政策的爆炸性价值在哪呢？租房逻辑彻底被改变了。好比滴滴出现之前，你只会抱怨北京打车难，认为政府应该多增加几万量出租车，后来滴滴搞出来一个网约车。问题的解法不一定在你以为的地方。

　　集体建设用地建设租赁住房的核心，是增加了租赁房的供应，目的是要缓解住房供需的矛盾，推动国家租购并举战略实施，解决人口净流入城市租赁房供不应求的矛盾。

▲租赁大势不可挡

　　这项政策在一定程度上能解决当下许多城市因地价、房价高带来的租售比过大，租赁投资回报过低的问题。实际上就是说，使想要建租赁房的企业能够低成本获得一些土地来从而降低进入租赁市场的门槛。

　　以前想的是多供能租房的地，现在，租权形式灵活了，租赁市场的参与者主体丰富了，土地和房屋可以充分发挥居住价值。

　　两类人在这项政策出台后可以笑了。

　　一类是开发商。集体所有的土地这次被激活，以后农村集体土地不用经过国家征地环节，直接可以进入市场，节省了开发商的成本。一直以来，地价高都是房价高的罪魁祸首，也是未来自持模式的一个重要的障碍。农村土地被激活以后，可能会解决这些问题。

　　另一类人，那些因为城市化离开老家的农民工和非城市人口来说，闲置在老家的土地，得到了升值的机会，即使人不在家里，但是地可以帮助你创造收入，这是一件利国利民的好事。

▲让漂泊在外的年轻人住有所居

　　现在农村土地三权分治——土地所有权归集体，承包权归农户，经营权归实际经营者，那么集体土地一旦进入租赁房市场，实际上就把经营权转给了其他人，你在转让经营权的同时，实际上租金收益对土地原有所有者来说就是一个不错的预期，而且可以把未来的收入甚至可以拿去抵押作为融资来创业。

　　不过，未来这件事情还有一些不太明朗地方，也需要我们关注。

　　第一，利益划分。土地拥有者需要获得相应的使用对价，建设者、运营者也需要获得相应的权益，政府、集体、企业个人之间利益划分也有一定的难度，这些细节地方还需要进一步的把它完善和明确化。

▲租赁有助于激活农村土地

　　第二，责权划分。村镇可以自行开发运营，也可以采用联营入股的方式，但谁来提供土地，谁来盖房，谁来运营管理的问题还需要在实践中摸索更详细的可行方案，

　　第三，供应划分。如何让居住地和工作地保持在一定的通行范围内实现职住平衡，需要更多地盘活城区内工作聚集地的集体用地。

　　未来有几个可以预见的变化，人口净流入的大城市，租赁会越来越便利，供应量也会越来越多，租赁的效应会提高，租购同权以后，租赁房的体验可能会越来越好。集体用地入市不是遥远的梦，农村集体用地流转箭在弦上，以后会大量地增加土地供应。

《马云开始切租房领域蛋糕，释放了什么信号》

　　现在看不清楚的是未来的房租走向。长租公寓最近很火，打的都是中高端房源、重体验、重社交，以至于不少人觉得租赁成为风口，房租会不会和房价一样越来越贵。

　　其实，租赁以后选择越来越多，服务质量随着竞争越来越高，租房应该是越来越容易，租金的性价比按说会提高，尤其是供应多了之后。某种程度上租房的多了，对于可销售的住宅的价格抑制也会是一个积极的因素。

　　换句话说，未来开发新房和进行销售来说，将会遇到市场需求面的一个挑战，价格上升的势头会得到来自于租赁市场的抑制。

▲《海角七号》

　　年轻人把乡愁留在乡村也可以留在城市

　　中华民族历来是一个有智慧的民族，人们发明了错峰上下班解决拥堵的问题，也会发明错峰买房解决高房价的问题：比如有些人这辈子买房，有些人下辈子买房。开个玩笑，这并不代表短期内不买房活得就要差一些。

　　总之，随着越来越多租赁政策的出台，我们对于租赁房的预期会比以前好很多，年轻人买房的压力会缓解，同时，对于集体用地的资产价值会盘活，几个方面都会得到好处，应当说是一个值得期待的好的政策。

　　开发商、资本和网友们可以灵活换一换思路，把目光投向更远的地方。不要还想着黄金十年，毕竟，以前中介给你打电话，说的都是：大哥你要不要买房，房价还会飙升，再不买就没有这个价了！现在已经变成：大哥你要不要卖房，现在房价不错，再不卖就没有这个价了！