胡伟俊:明年中国房地产调控不会放松 地产市场定调

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”。这是最新十九大对中国房地产市场的定调。

　　如果按照此前几轮传统思维，调控-放松-疯涨-再调控，一些人仍然会选择继续对赌下去。如何理解当下到明年的房地产政策，断层智库日前专访了麦格理集团首席中国经济学家，中国首席经济学家论坛理事胡伟俊。

　　胡伟俊于2013年加入麦格理，之前在美林证券和中金公司担任经济学家。他取得复旦大学世界经济系学士，北京大学国民经济学硕士，加州大学戴维斯分校博士。

　　在10月13日，胡伟俊发表的一篇文章为《房地产核心矛盾在于供需错配  “限购”“控人”政策无效》。他提出，过去20年中，土地财政在中国经济中的作用日益上升。地方政府通过将土地注入融资平台，然后用土地作为抵押品，撬动更多的资金进行投资。而这些投资带来更多更好的基础设施，能使土地进一步升值，并带来更多的资金。中国奇迹的一大关键，就是这种能够自我强化的城市化进程。因此，即使政策制定者了解房地产问题的背后是供需错配，而供需错配的背后是土地问题，也很难下决心改变。但不管土地财政在过去如何成功，长期来看，房地产问题如果迟迟得不到解决，其成本要远远大于单个所谓“黑天鹅”事件。

　　胡伟俊强调，中国房地产市场高房价和高库存并存，高房价的地方供应不足，高库存的地方供应过剩。所以，关键在于放弃计划经济的思路，不是事先规划好人口增长目标，并据此决定土地供应，而是应该根据人口实际流动的情况和房价水平来决定土地供应。

　　以下为断层智库对胡伟俊博士的对话内容：

　　断层智库：您最近的文章谈到房地产问题关键是供给失衡，对短期明年房地产前景怎么看？

　　胡伟俊：我相信明年的房地产政策大概率还是会保持比较紧的状态。

　　我那篇文章中写的主要是说，对房地产政府会考虑两个问题，一个是考虑经济增长，一个考虑房价上升对财富分配的恶化。

　　我们看到过去两三年，房价上涨非常多，对财富分配影响非常非常大，特别是对买房和没有买房的群体，这个差距非常非常大。所以我觉得明年短期内，政府的天枰看到财富分配差距已经这么大了，政策重点可能还是在抑制房价上涨方面。

　　但我那篇文章的核心是说，短期可以这样做，长期持续这么做是很困难的，大势是中国人群从农村三四线城市向一二线城市移动，中国现在住在一线城市的人，在总人口中是非常少的，5%都不到，有一个非常大的人口流动趋势，因此从长期来说是挡不住这个趋势。

　　另一方面，短期对政府有一个增长和财富分配的平衡，比如说前两年经济增长不好的时候，财富分配就先放一放，房地产就推一下，增长稳定的话，现在以及明年大概就会考虑财富分配多一些。

　　我那篇文章也说，这是短期的权衡，从长期来说，现在这个状况既对经济不好，也对财富分配不好，一个经济源最重要的是增长和财富分配，如果对这两个都不好的话，那从长期来说是需要改变的。

　　断层智库：有一种担心是认为，明年如果经济下行压力大，房地产调控会再放松，您似乎不担心？

　　胡伟俊：这个我不是很担心。中国现在的房地产周期比以前要拉得长，比如说这轮上行周期，一线城市从2015年就开始了，基本上全国从2016年开始，这个上行周期是延续了2年，我不觉得政府会这么快的又去放松。

　　因为我们上行周期比以前长，那下行周期也会比以前要长，除非明年有很大的经济下滑，但我觉得这个可能性也不是特别大。

　　从这个角度来说，我不觉得在短期内会放松房地产的调控。但从长期来说，供应是给定的，像北京上海有人口的规划，供应不可能上升，供应是确定的，人口流过来的话，房价从长期来说是很难压住的。

　　断层智库：我们看到现在谈论比较多的是租赁市场试点，包括之前谈了很多年的房产税，这两个措施短期或中长期是不是也能起到一定效果？

　　胡伟俊：这是两方面，一方面现在政府花很多时间推租赁市场和共有产权房，类似于香港的公屋和居屋。但这也产生了两个问题，第一、以香港为例，香港人口是700万人，不可能说明年变成800万人，短期内不会有很大变动，但北京上海有个问题是，上海现在有2700万人口，可以明天变成3000万人口，上海是没有边境的，人群可以流动，所以它的人口可以变动很大，很难事前规划说我造多少保障房是够的。

　　对香港和新加坡来说，是可以规划的。但上海北京是根本没办法规划的，除非就根据户籍人口。

　　另外，我们看香港的话，一半的人是住在公屋居屋的，但房价还是最严重的问题。不是说住在公屋居屋就不想买房，香港人看到商品房涨那么快，住在公屋居屋的人也想买房，也想上车。

　　所以不是说造公屋造保障房造共有产权房能完全解决房价的问题。第三方面是，现在规划体现人口目标，但人口目标给定的话，土地供应也确定了，人口如果增加1万人，国土资源部会给定1平方公里的建设用地，如果人口不变的话，建设用地是稳住的，甚至是下降的。

　　在给定的建设用地里，增加保障房供应，那商品房供应就会更少，那房价可能涨得更快。从这三方面来看，租赁市场与共有产权房，短期有帮助，但很难从根本上解决问题。

　　房产税一旦推出的话，会对房价产生巨大冲击。但另一方面，房产税就不是小事了，第一、它可能对目前整个税制有一个非常大的影响，就是房产税要增加的话，别的考虑是不是要减税，减什么税，这个系统是要改变的；第二、房产税从征收来说，有很多难度，所以房产税讲了很多年，政府可能要考虑到这不是容易的事情。

　　我那篇文章中谈到，其实相对比较容易的是，不是先规划土地的供应，然后是人口，再根据人口规划多少土地供应，多少公共服务，而是反过来，根据人口的流动方向，再去决定土地供应，之前做法是先去规划人口供应，再根据人口来规划公共服务，比如医院、教育，到后来发现人口越来越多，原来的规划都不够用了，就得出了，城市拥堵是因为人口流动问题。

　　反过来说，是因为事先没有规划好的问题。

　　断层智库：是的，一个是静态的规划，一个是动态的规划。

　　胡伟俊：对。我甚至觉得，深圳的人口是被低估的，但不管怎么样，人口往大城市流动是一个趋势，特别像中国这种情况。

　　我文章中也写了，美国人口很多是在小地方，中国最好的肯定在大城市。美国最好的大学大部分都在很小的地方，中国最好的大学还是在大城市。

　　其实，东亚也是这样的，日本最好的大学在东京，韩国最好的大学在首尔，东亚是有政治、经济、文化中心全部合为一体的，欧美是更加分散化的。

　　所以像中国这种趋势，人口往大城市流动本身就具有经济自然规律，也有东亚本身政治文化中心合在一起的规律，这两个因素加在一起，再加上中国本身的金融压抑的环境，投资渠道少，把房子当作投资渠道，这些因素叠加起来，大的趋势是这样，很难用政策去挡住趋势。

　　断层智库：这两年我们看到，似乎在一线城市周边的1.5或2线城市，逐渐形成一些经济带，比如深圳周边的东莞、中山，包括上海周边，这类城市前景应该还可以？

　　胡伟俊：对，珠三角是有这个趋势，但上海和北京，可能还没有，北京尤其不明显。

　　上海6000平方公里的土地，有1800平方公里是耕地，它其实不像珠三角这样的环境。像珠三角这样变成一个大的城市群，像东京都这样是未来的一个很大趋势。而不是打开地图，看到上海周围还是很多绿色。珠三角就没有很大绵延的绿色，珠三角城市群更加成熟。

　　断层智库：总结来说，明年房价是像今年这样不涨不跌，还是会调整？

　　胡伟俊：我觉得一二线城市可能会降的，但三四线城市可能会有更多变数。我倾向觉得，明年房地产政策相对来说还是比较紧的状态。

　　断层智库：那背后货币政策是否维持个偏紧？

　　胡伟俊：政府压住房价，货币政策是一方面，我觉得更多是它本身的具体措施，包括限贷限购这些具体措施，这些措施基本上还是在那里。比如上海今天取消限贷限购，我相信上海房价会迅速上涨。

　　货币政策是一个总量的概念，十九大开完，明年开始新的一年的任期，关键是看接下来五年任期对经济增长的想法是怎么样的。最关键是他们觉得经济增长的平台在哪里？是6-7，还是5-6，比如说6%的平台是怎么样，现在中国经济增长接近7%，如果到6%就有一个比较大的下行。从这个角度来说，货币政策也没有必要太放松，如果觉得6%是可以接受的平台。