贾卧龙：楼市博弈到最关键的阶段 下行趋势难免

　　国家统计局近日公布了2012年1月份全国70个大中城市的住宅销售价格变动情况，新建商品房方面，价格环比下降的城市有48个，持平的城市有22个，价格同比下降的城市有15个;二手房方面，价格环比下降的有54个，同比下降的有37个。通过数据来看，房价下行趋势已经显现，调控的效果越来越明显，随着调控的继续进行，楼市的博弈到了最关键阶段。

　　楼市博弈加剧，已到关键时刻

　　虽然国家统计局的数据显示的是房价逐渐走低，下行趋势明显，但是了解市场的购房者都明白，降价确实有发生，但大部分都是集中在郊区，或仅有小部分开发商在搞优惠促销，房价的整体形势还是维持在高位，普通购房者仍然可望而不可即，房价并没有实质性的下降。在通货膨胀、物价飞涨的当下，投资渠道又匮乏，住房仍表现为最好的保值品，这种情况下，很多开发商和二手房东，尤其是二手房东继续坚挺价格，这成为房价下调的最大阻力。

　　房价绝对值依然很高，购房者入市也就十分谨慎，一方面卖房者坚持高价，另一方面购房者谨慎观望，由于买卖双方的心理价位差距过大，楼市成交量的下滑就不可避免，楼市寒冬也就不足为奇。开年以来，部分城市出现“小阳春”，市场出现短暂回暖，这其实是年后刚需的一次短暂释放，但这种释放在这个阶段是十分敏感的，非常容易引起恐慌。当前，国家调控继续，开发商渴望松动，二手房坚持高价，购房者内心忐忑，各方博弈已经到了最关键的时刻，未来楼市走向就决定于哪一方能够继续坚持。

　　下行趋势难免，房企应顺势而为

　　虽然各方仍在博弈之中，但未来形势还是有一些显现。国家的调控是不会松动的，购房者也是可以等待的，再加上大批保障房的建设，目前来说，开发商处于不利位置。由于资金链的紧张，以及还债高峰的到来，开发商的日子不太好过，他们将希望寄托于政府调控的松动，但是前不久芜湖的救市政策被叫停也打消了他们的念头，虽然长期来看，楼市调控不会加码，甚至还会有少许的松动迹象，但整体的从严也足以推动楼市向调控方向走去。

　　现在房价维持在高位，有很大一部分是二手房主在支撑，因为他们的房屋持有成本低，并不着急销售出去，比开发商要从容许多，所以出现房价倒挂就是必然的。但对于开发商来说，现在必须及早做出抉择，靠降价促销打动刚需购房者，并且最好有大动作，能够直接触动购房者心理价位，因为目前市场上的购房者以自住者居多，不存在“买涨不买跌”，所以只要价格合适，必定能打动这些购房者，成交量的上涨也将是必然的，只要交易量上去，房企的生存优势也将变大。一手房降价后，二手房不久也会跟着松动，整个楼市的调控就会朝预定方向健康发展。

　　房地产市场未来的发展前景仍然乐观，“房价合理回归，楼市健康发展”就是调控的最终目标，不管各地政策如何调整，都离不开这个中心，这次调控也是政府保持威信的最后一次机会，所以，房地产市场的转型是必然的，从“暴利”向“合理”发展的大趋势也是不可改变的。