实探亚运城：若无足够的配套支撑 体量再大也只是一座虚城

　　天气晴朗，适合踩盘。今天小编就带大家走进这座自成板块的楼盘——广州亚运城。　　

　　筑城·一场盛会一座大城

　　2004年7月，广州获得第16届亚运会主办权。

　　2010年11月，第16届亚运会在广州举行。

　　一场亚运会，留给广州的不止有珍贵的回忆，还有一座亚运城。

　　2009年12月，富力、碧桂园、雅居乐联合体以255亿夺得亚运城世纪地王。

　　2010年6月，世茂、中信入股广州亚运城，五家房企各持股20%，共同操盘长达6年。

　　2016年上半年，中海收购中信，选择继续持有亚运城项目公司的股份，而富力退出，亚运城股东方由五家变为四家，其中世茂和碧桂园成为亚运城新的操盘方。

　　售城·沸腾后骤然冷却

　　2010年9月26日，亚运城首次开盘，媒体村起价11000元/平，运动员村起价12500元/平。作为番禺土著的小编对亚运城第一次开盘印象是很深刻的，时不时可以听到这种言论：“一万多买二手房”、“即使是刘翔住过也不值一万五”。

　　但统计数据显示，亚运城在开盘当日创造了一天卖掉1000套新货的佳绩，在不到半个月的时间里火速卖掉3500套单位，成为2010年广州楼市的“业绩神话”。

　　而在火爆之后，亚运城迎来的却是迅速降温。2014年全年仅售796套，降到了历年的谷底。而均价方面，6年间亚运城仅上涨了2580元/平，涨幅堪称“业界良心”。　　

　　技术官员村【山海湾】组团开卖时，价格最高峰曾经攀升至22000元/平!2014年却一度跌至9800元/平。小编踩盘的时候遇到一对番禺的老夫妻前来看房，他们曾经在山海湾卖9千多的时候来看过房，但因为户型太大选择放弃。现在他们看中了新组团的小三房，均价却差不多翻了两番。

　　探城·盛名之下其实可副?

　　交通

　　小编在非高峰期从珠江新城站乘坐地铁到海傍站大概用了40分钟，期间在车陂南站换乘了一次，交通还算便利。从车陂南站到海傍站大概花费30分钟，对于在车陂、科韵路上班的人来说，还是很方便的。但综合高峰期限流、地铁发车间隔长、安检等多方面因素，实际的通勤时间还要更长。　　

　　虽为地铁上盖，但因为体量大，不是亚运城内的每一个组团都能享受到地铁就在家门口的便利。距离地铁最近的是5号组团，仅一路之隔。其他组团也可以选择共享单车或公交车接驳。到最远的山海湾组团车程也需要10分钟左右。另外，这并不是楼巴而是公交车，所以乘坐还是需要收费的，票价2元。而此次开售的天成组团距离地铁站相对较近，步行约8分钟左右。　　

　　亚运城销售中心外有公交站，可以乘坐至番禺客运站、番禺广场、莲花山港、市桥等地。小编实测，从海傍站乘坐番160到番禺广场大约需要25分钟。　

　　如果是驾车，亚运城的交通也是非常方便的，项目旁边有亚运大道等市政大道，往西行可以转南沙港快速，通往南沙，或者经由亚运大道直接去市桥。　　

　　此外据广州地铁最新消息，地铁3号线东延段已进行第二次环评公示，建成后可换乘已通车的四号线，及远期规划的八号线南延段。海傍站为换乘站。

　　教育

　　广铁一中的落户无疑给亚运城增色不少。但随着亚运城的不断扩容，广铁一中也无法满足巨大的教育需求了。

　　在销售中心，小编看到了这张公示：　　

　　画个重点好了：亚运城未承诺购买可确保入读广铁一中。

　　而广铁一中官方公告是这样说的：

　　高中学位：我校是市教育局直属中学，根据广州市高中招生政策，我校高中面向广州市十一个区招生。学生必须通过参加广州市中考并达到我校番禺校区录取分数线才能被我校番禺校区录取，高中招生对于广州亚运城业主并无任何特殊政策。

　　初中学位：随着亚运城业主人数的不断增加，现仅凭我校一所中学已无法满足所有亚运城业主子女入读初中的需要，根据《广州市教育局关于印发广州市义务教育阶段学校招生工作指导意见的通知》(穗教发【2015】11号)和《广州市番禺区教育局印发广州市番禺区义务教育阶段学校招生工作意见的通知》(番教文【2015】23号)等文件的有关规定，政府将优先解决小区内符合“人户一致”条件的适龄儿童入读公办学校，未能通过上述安排入读亚运城配套公办初中的业主子女，需回户籍所在地就读，或自行网上报名联系入读番禺区的民办学校或参加“积分入学”。　　

　　小编踩盘发现，亚运城每个组团内都有相应的幼儿园(包括运动员村幼儿园、加拿达幼儿园等)，目前小学只有亚运城小学及天誉小学，中学则是广铁一中番禺校区。但作为一个要容纳10万人的大社区，亚运城目前的教育资源还是显得有些吃力的。　　

　　(在天成组团工地隔壁的幼儿园)

　　不过，目前亚运城内正有一所小学和一所中学在施工，未来可以缓解不断增长的教育需求。　　

　　(正在施工的学校，已封顶)

　　商业

　　亚运城的独特之处在于，它既没有与成熟的商圈接壤，也还没有像凤凰城那样自成商圈，商业配套一直遭人诟病。　　

　　目前海傍站外在已经变成了一个小型的农贸市场，可以满足基本的日常生活所需。而在社区内，仅能靠少量商业裙楼补给，而高端的商业配套几乎没有。　　

　　(天誉组团外的商业裙楼)

　　所幸亚运城商业中心将于今年的12月30日正式开幕，目前已有万达影城、星巴克、肯德基、屈臣氏等多家知名品牌签约进驻。业主终于可以享受在家门口购物休闲的乐趣了。　　

　　其他

　　广医四院是亚运城的又一大优势配套，三甲医院就在家门口，可以为业主的健康24小时护航。　　

　　另外，亚运城又一卖点是其世界级专业比赛场馆，可供业主健身之用。但小编走访时发现，运动场馆外部大多已围闭起来，仅篮球场有人在打篮球，其他场馆整体使用率并不高。　　

　　新城·下一个爆发机会在哪里?

　　亚运城板块或是番禺刚需的最后一根救命稻草

　　今年7月，亚运城一盘网签了925套，独力撑起了番禺的一手网签量。亚运城并不完美，但却是许多购房者的最终选择，这是因为什么?

　　番禺在售的住宅项目其实并不算多，而纵观番禺的各大板块楼盘价格可以发现，曾经的“刚需天堂”早已不再!　　

　　而亚运城板块的价格在番禺中尚处洼地，再加上地铁、配套优势，确实适合想在番禺置业的刚需族。

　　最受刚需族青睐的户型与价格

　　据了解，本月末亚运城将推出【天成】组团1栋，户型为90平、99平、102平、116平三房。吹风价2.1-2.9万/平。　

　　其中100平样板间，户型为三房两厅一卫。入户花园面积颇大呈“L”型，保证了私密性，但空间有点浪费了。户型格局还算方正。不足的是只有一个卫生间且正对主卧。　　

　　(100平样板间图)

　　104平样板间，户型为三房两厅两卫。户型方正实用，动静分离，更有一个超大开阔的阳台，是主力户型。　　

　　(104平样板间图)

　　即使是面对前来咨询的购房者，亚运城销售的口径也是相当统一：预计月底开盘，均价还没出。不过据现场的已交纳定金购房者透露，估计是本月25日在微信选房。　　

　　而亚运城内的二手房，按照周边房产中介给出的价格，媒体村均价在2.4-2.5万/平，运动员村2.3-2.6万/平，天誉2.56万/平，山海湾最高2.78万/平。与天成组团的吹风价：2.1-2.9万/平对比，新组团的价格还是挺有竞争力的。

　　下一个爆发的机会在哪里?

　　2016年，思科正式落户广州，选址番禺新造曾边村建设思科智慧城。该项目预计可创造7万—8万的就业岗位，吸引常住人口4-5万。就区域而言，思科智慧城、广州国际创新科技城、广州大学城、生物岛未来将连成一体，成为紧贴中心区的产业新城。亚运城也恰恰落在这条产业新城线上，起到承接人才居住需求的作用。　

　　小编踩盘发现，目前亚运城内还有3块空地，已标明编号。其中F地块已经开始施工，C2地块、E地块尚在空置阶段。这座大城还在不断扩容。只是未来如果要承接更多来自思科智慧城、广州国际创新城、国际金融城甚至是珠江新城的人才居住需求，便捷的公共交通及优质的学校资源引进才是关键。如果没有足够的配套支撑，体量再大，也只是一座虚城。