尹中立：全国性的房地产价格下降趋势开始形成

　　2月18日，国家统计局发布了2012年1月份的房价统计数据，从这些数据看，传递了一个非常重要的信号：全国性的房地产价格下降趋势已经初步形成。

　　根据国家统计局的数据，70个大中城市中，新建商品房的价格全部停止上涨，其中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。二手房价格的趋势和新房类似，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个，还有5个城市的二手房价格是上涨的，这些都是一些三线城市，而且涨幅都不足0.1%。

　　自2010年初这一轮的房地产调控以来，出现全国性的房价普降还是第一次，观察到此现象对于股市或楼市投资者来说意义重大。要理解其中的意义，需要从2010年开始说起。

　　2010年政府先后出台了三次房地产调控政策，但全年的房地产销售并没有受到什么大的影响，房地产价格十分坚挺。从房地产开发商的角度看，因为销售状况良好，资金很充裕，因此面对政府的政策调控依然敢于积极拿地。于是，我们看到了比较矛盾的情形：一边是政府不断地出台打压房地产的政策，一边是市场持续地繁荣。对于股市投资者而言，心里也十分纠结，面对打压房地产的政策密集出台，当然不敢多配房地产行业的股票，但房地产龙头公司的业绩却相当出色。

　　2011年的情况开始有些变化，随着一线城市和部分二、三线城市实行了限购政策，市场开始出现明显的分化：实现限购的城市出现了交易量的明显萎缩，但没有实行限购的城市出现了补涨的行情。从总体上看，2011年的房地产市场表现依然不差，虽然交易量的增长速度出现放缓的现象，但还是实现了9%的增长，与GDP保持同步。价格同样是稳中有升。

　　经过2010年和2011年的几番折腾之后，很多观察认识开始认为现阶段中国的住房需求十分旺盛，无论政策怎么打压，房地产市场都不会出现交易量的大幅度下跌，更不会出现价格的快速下跌。很多人预期，不管政策如何收紧，2012年的房地产销售还会有10%的增长，房地产投资也会有15%左右的增长。在此预期和判断下，政策取向是可想而知的，即“坚持房地产调控不动摇”。

　　按照我的观察和判断与上述主流的看法有较大的差异，笔者认为，当前的房地产市场并非“刚性需求”占主导，投机资本占的比重相当大，一旦价格拐点的预期形成，则市场的交易量会大幅度萎缩，价格也会随之出现快速的下跌，在此背景下，房地产投资会出现断崖式下跌。

　　笔者认为，房地产市场在去年第三季度已经开始出现价格拐点的信号，其表现是越来越多的城市出现房地产交易量的快速下跌和交易价格的松动。在2011年9月份之前，交易量的萎缩主要表现在实行限购的城市，但9月份之后没有实行限购的城市也出现了交易量的快速下跌。从国家统计局的数据看，70个大中城市中，房价环比出现下降的比例自去年9月份之后越来越高。今年1月份的数据则表明，全国性的房地产价格下降的趋势已经形成。

　　如果这个判断成立，则进一步的推理是：交易量将出现快速下跌，房地产投资会出现加速下跌。2011年，平均每月的新房销售额为5000亿元，对应的每个月的房地产投资额也是5000亿元，即投资额与销售额基本上是持平的。如果出现销售额的快速下降，开发商的自然反应就是减少投资支出，有可能会出现投资额小于销售额的情况。