“9·30”周年：北京约30次调控 楼市成交降近四成

二手房价格回到春节前后水平

　　据张大伟介绍，9·30新政之后，北京整体二手房价格调整非常明显。从今年4月开始到现在累计跌幅在12%-15%左右，部分区域房源价格超过了15%，目前的价格大约回到了春节前后水平。

　　“价格下调比较明显的房源主要集中在很多换房客户为了继续买房只能低价处理的房源上，因为3·17新政后成交量一度暴跌6成以上”。他说。

　　他预计，从目前市场看，预计2017年下半年楼市将继续处于低温中。

　　严跃进认为，对于北京房价来说，目前一直低于五万水平，值得认可和肯定。绝对的房价下跌不太有空间，因为地价本身都会影响此类价格，关键就是看涨幅。北京调控后房价的涨幅其实是在收窄的，这是调控效应积极的一面。

　　他表示，从控制房价的角度来看，近期关键是要做两点。第一、预售证的管理一定要严格，倒逼房企主动降价，也不能给房企有太多的幻想。第二、建立价格公示和举报机制，对于不按实际公示的价格进行销售，建议展开为期一个月的整顿，通过有偿举报的方式来整顿价格秩序。

　　在全面限贷成效显著的基础上，北京再出招。近期，北京发布通知称，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。

　　对于北京市此举，张大伟表示，整体看，北京住宅土地市场已经全面限价化。在历史最严格的调控下，房企发力拼抢限价房,北京调控力度刷新历史，从各方面封堵了房地产炒作的空间。

　　■ 他们说

　　房产中介：二手房价比3月份降10%-20%

　　“现在买房合适，卖房不合适，是置换的最佳时机。”在某大型房产中介公司做经纪人的刘洋（化名）说，最近二手房房价略微有点儿下降，跟去年十月份差不多，但相对于三月份下降了10%至20%。

　　刘洋做房产中介已经有4个年头。对于近一年来房产市场的变化，他感叹说，“相对去年比差了点意思，这一年没有那么火爆了。”

　　在刘洋看来，现在在北京做房产经纪，租赁、二手房还凑合，大多数新房的交通配套没有达到二手房的水平，而且四环里基本没新房。

　　房产市场退热，刘洋的另一个体会是：人员变动。“今年变化比较大，我感觉北京从事二手房买卖经纪行业的人，从年初到现在少了三分之二。”刘洋称。

　　“这个行业竞争比较大，一些人短时间挣不到钱就跑了。”刘洋总结的经验是，每次二手房市场好的时候，购房群体是不一样的。“有可能政策出来之后，只满足刚需人群的需求，还有些政策出来之后，只满足置换或者改善型的需求。这三种市场，只有在行业呆的时间比较长的人，能够把握出来，在职场呆得时间短可能体会不出来。比如发的帖子没有针对性，就没有客户、没有成交，最终赚不到钱。”

　　不过，对于未来市场的变化，刘洋表示乐观。“这个行业压力稍微大，但是整体来说，哪个行业都会有。房屋买卖、租赁这块市场必然会存在，在国内买房子至少是保值的，国家肯定会支持房地产行业。”

　　入行将满五年的刘洋内心抱有期待，“明年2月份以后，我就有北京购房和摇号的资格了。”

　　“之前涨的到现在已经跌得差不多了。”中原地产一名王姓中介表示。他以富力城片区房源为例，“这一带三月之前最高涨到13万（每平米），现在跌回到10万左右”。他表示，目前北京城区的二手房价格基本已恢复到去年年底的价格。

　　而接连两道新政后，房地产中介们都遭遇了时长不等的市场冷淡。伟业我爱我家集团市场研究院的数据显示，2017年三季度北京二手房网签量2.06万套，同比下降73.7%，已降至自2015年以来最低。此外，北京二手房交易均价也出现了三年以来的首次下滑。

　　王姓中介的说法是，“9·30之后缓了半个月，然后继续涨继续买；3·17之后缓了近半年”。

　　随着楼市归于平稳，中介们的生意也逐渐回复正常。“最近（二手房）卖出去挺多的”，王中介说。今年9月，他的网点在百环家园完成了28套二手房的成交量。

　　“投资客”：调控下止步，放弃假结婚

　　2015年把名下的“大房子”卖了之后，周雯（化名）在望京某高端社区买了一套“小户型”，面积在45平米左右，之后房价上涨。

　　“当初买的时候，均价是4万多一点，现在涨到9万多。”近一年来，周雯一直在持币观望，考虑在合适的时机再购一套。

　　“我是单身的状态，如果再买房，必须以家庭的名义。也有朋友说可以帮我，先结婚，然后再离婚。”周雯说。

　　“3·17新政”之后，调控成效明显。据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，从5月份至今的4个月时间里，北京全市二手房成交均价与“3·17”新政前相比，大约回落10%。

　　在中介的建议下，周雯放弃了“先结婚后离婚”的高风险做法。她有想过先把名下的小户型卖了，再添点钱，换套更适合以后居住的家庭住房。随着房市价格趋稳，周雯持币看房、慢慢挑选。

　　“我们家对面有一个东南向的房子，80平米多一点，卖出价格是1000万，挂牌一个星期就成交了。”周雯称，因为房子朝向好，比较抢手，但也有许多二手房无人问津。“有个47平米的房子，刚开始卖的时候标价700万，现在降到580万，但是好几个月都没有卖出去。”

　　在周雯看来，政策收紧下，房价会稳下来。

　　业内人士：销售增幅放缓，房企资金趋紧

　　合生创展集团华北区域公司营销与资产经营中心副总监孟祥熙表示，中小房企银行授信程度相对较低，银行政策收紧，或采用促进销售的方式寻求回款。而对于扩张型企业而言，需要更多的资金融通量和资金能效，融资下降必定要在一定程度上依靠销售额来寻求资金链的稳定。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，房企的资金面主要与销售回笼资金、融资有关。开发商2016年上半年资金最为宽裕，之后资金面逐步收紧，预计到明年，开发商会普遍感觉到资金紧张。

　　“这与销售增速有关，全国商品房新房销售总金额、总面积都是去年四月份达到同比增幅最高峰，目前同比增幅都在下滑，预计明年是同比销售金额与面积都为负增长，同比下跌后会导致开发商回笼资金变少，资金面紧张。”杨红旭表示，今年以来房企销售情况逐步变化，尤其是在一二线以及环都市圈这类调控城市，今年销售总金额增速放缓，“估计到明年，全国房屋销售总金额出现同比下跌后，大企业增幅也会慢慢收窄，甚至出现负增长。”