吴新坚：预防房价硬着陆让中国宏观经济伤不起！

　　面对复杂多变的国际经济生态环境，2012年中国经济发展的走向万众瞩目。2011年12月12-14日中央经济工作会议，给2012年房地产宏观面一锤定音，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展……“稳中求进”成为2012中国经济发展的主旋律和关键词。2012年房价会软着陆，2012年房地产开发企业将出现经营性转型与发展。

　　回顾2011年，在持续发力的调控政策下，房地产市场发生了戏剧性的急剧变化——交易量萎缩，土地流拍增多，一路高歌猛进的房价开始实质性松动下调，随之带来旧业主集体“维权的事件”越演越烈，要求退房、退订、业主断供，补偿房价，市场HOLD不住行业洗牌加剧，继以房企裁员、降薪、讨薪，出让项目股权也将陆续出现。

　　一.2012年楼价将回归合理水平，房价会软着陆

　　“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。这次中央经济工作会议的精神用四个字概括：“稳中求进”。“把房价回归合理水平” “回归”就是回到原来预期的水平，这个标准如何界定?所谓“房价合理”，等于国内国民生产总值增长幅度(GDP)与通货膨胀(CPI)之间平均值。就可以说，这样增幅的房价是合理了。如果中央把2012年国民生产总值GDP增长幅度为9%，通货膨胀C PI控制5%之内，就是说房价年升幅7%是合理的，是符合并能保障国民经济健康发展需要。据统计，2011年全年全国楼价在下调10-20%复杂背景下，仍然比2010年5.5%左右升幅。

　　1.从土地市场合理回归：2011年以来，在楼市调控的影响下，广州土地市场的活跃气氛逐渐消失殆尽。据搜房数据监控中心统计显示，2011年1月至12月26日，广州辖范围内推出经营性用地103宗，合计出让经营性土地面积383.92万平方米。但全年仅成交了56宗土地，面积共计263.4万平方米，广州全年土地出让金238.79亿，仅约为2010年455.6亿元的一半。2.楼价结构合理回归：国家统计局2011年12月公布数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。中国指数研究院1月4日：发布的最新百城价格指数也显示，在调控持续发酵的情况下，全国100个城市住宅均价已经连续4个月环比下降，而10大城市的住宅均价不但集体下挫，且降幅继续扩大。

　　笔者分析在调控政策上，2011年楼市呈现“价量齐跌”格局，2012年不见得会放松，整个房地产行业2012年一季度会进入最艰难时刻，在资金方面，中小型企业资金链紧绷状态会更不好，销售受阻，没有达到预期的盈利平衡点，负债经营，行业洗牌加剧。相对于中小型企业，大企业的资金链则会相对松一些。在房价上涨预期欲望得到有效遏制，楼价下调，是为了抢占市场份额，回笼现金流，保持企业财务健康的过冬模式，稳定投资者对其企业的信用评级。

　　第二，“稳定性，灵活性，微调性，贯彻2012年信贷政策主题

　　稳定“楼市”将是2012年中央经济工作重点，房地产是否健康平稳发展，关系到中国实体经济是否升级转型的关键。对此，住建部要研究建立楼市调控的应急方案，做好政策、法律储备，包括房价大幅度下降或成交量萎缩的应对预案，避免房地产调控带来的国内经济的硬着陆。如果楼价下调幅度过大，必然挫败购买者的信心，反之增加购房者的观望情绪，市场刚性需求受到非正常的压抑，严重扭曲房地产市场资源配置。维稳的临时举措，是控制不了房价的正常发展的，最终危及房地产行业以及实体经济的健康发展。“价量齐跌”，与房地产相关30多个行业的风险将浮出水面，首先暴露的是以土地财政为杠杆地方投资融资平台的风险。由于土地流拍，一些地方政府的投资融资平台失去了资金运作的杠杆，与其他与房地产、基建的相关行业：如钢材、建材、家电等行业贷款风险与银行坏账压力随之加大。在过去3年了，政府对经济，特别是房地产与金融市场进行了强力的干预，从2008年极度宽松货币，扩内需到2011年初对楼市的限购、限贷、限价、提准、加息等一系列政策，这些基于政治的考量政策本身带有浓厚行政色彩，应急式平息民众对高房价短期不满情绪的调控手段，经济金融等领域也存在一些不容忽视的潜在风险，其弊端以及对实体经济冲击的负面影响也是显而易见的。

　　中央经济会议的精神，2012年金融货币政策，强调是“稳定性，灵活性，微调性”，随国内通货膨胀(C PI)持续走低，抑通货膨胀已经实现了，2012年央行1-2次降息的可能，预期第一减息会提前2012年龙年春节前释放。明年会下调4-5次存款准备金率，释放1.6万亿元流动资金量，信贷增长8万亿元左右，这部分资金将以不同融资形式流入房企，面临贫血性现金流资金链即将断裂压力与风险的房企来讲，无疑找到“解放军”，找到活水，找到氧气。限购、限贷、限价三限政策，让开发商预期资金回笼严重受阻，利息上涨让房企资金链全面趋紧房企融资成本急速上升，从8%上升到20%左右平均资产负债率达到71.36%，负债达70%表明房企已无可抵压资产丧失融资能力。据全国140多家上市房企公布的公司债务数据显示，超过8成的上市房企负债率超过80%的警界线，房企缺钱是相当严重的，也是事实。但很多房企在2006、2007、2010年楼价与地价疯长时，积累储备一定资金，房企的生存发展能力还是相当坚强。试想，融资以及财务成本下降，现金流缓解的房企还会主动降价卖楼吗?答案是肯定，目前银行已经对首套房房贷客户实行基本利率7折优惠待遇，房贷微调必然会拉动刚需与民生型对普通商品房的巨大需求，直接放大普通商品房的成交量成交金额。有刚需、民生、理财三大市场需求交汇叠加的支撑， 2012年国内房价会软着陆!成交量会呈放大趋势，总的来说，2012年楼价将处于相对痛苦纠结相持阶段!

　　第三.房产税改取代限购令，房企转型进入关键期

　　2011年10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。住建部部长姜伟新表示，个人住房信息系统完善后将取消限购令。“今年我国将继续推进结构性减税和税制改革，资源税、房地产税将是重头戏。”——2012年1月10日，财政部贾康在“地产新视角论坛”上作出上述言论。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点城市，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。”财政部表态，继续推进房产税改革试点城市，上海、重庆试点城市，2012年将扩至全国省会城市、直辖市如北京、南京、深圳、天津，广州等城市。

　　房产税推高房租， 推出房产税之前，需先完善房屋租赁制度。学习德国等国家。尤其重要的是房租每年涨幅最多不允许超过3%—5%，不得任意驱赶租户，违者大力处罚。如果不这么做，房产税一推出，房东必将成本再次转嫁给租户，提高百姓的居住成本，增加负担，再次引发因为成本升高而产生的新一轮通货膨胀。

　　经过2011年调控洗礼的中国房企将由“大象”变成“狼”。由前几年疯狂巨资储备土地，变成理性，更计划低价储地策略，以现金为王的过冬模式与压力，让房地产商在一级土地市场激流而退，资本市场频频利空让房企远离“高价地”陷阱;并由大跃进盲目扩张，变成经营更有目标有计划，在资金、资源、人才储备上更充分，减少工程开工量以及开工速度，精简人员，从源头降低企业生存成本。2012年房地产行业在面临严峻的周期性考验之际，房地产企业应积极寻求转型所带来的历史性机遇。“主动求变“与“被动转型”是企业生存过程中面临的困难抉择， 房地产行业是传统的周期性行业，有着周期性行业的共性及特点。相信只有经历过风雨的房企，才能真正体会到“雨后彩虹”的壮观。