叶檀:中高端住房一年不到5万套 北京只有三类人能住

　　9月10号，北京市住建委表示，截至8月底，北京保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%，竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。

　　今后五年，将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。在25万套共有产权住房中，包括转化剩余未售的2.3万套和原计划建设的自住房。

　　北京房地产市场将走向平稳，一是人口流入下降，二是住房政府价压着市场价。

　　以后，只有三类人可以在北京居住，一是北京土著，二是人才，三是全球有钱人。

　　人口流入下降

　　今年1月，北京统计局发布数据显示，截止2016年底，北京市常住人口为2172.9万人，比2015年末增加2.4万人，增长0.1%。增量比2015年减少16.5万人，增速比2015年回落0.8个百分点。

　　从2011年以来，北京市常住人口增量与增速连续六年下降。从2011到2015年，北京市常住人口增速从2.9%降至0.9%，2017年力争常住人口控制在2200万人以内，城六区人口在2016年计划控制目标的基础上再下降3%。

　　赶人。旧城改造，租房检查，不管你住在地下室，还是城中村，挖地三尺，也要找到人。小公司、低端产业被赶到郊区。北京市统计局披露，截止到2016年底，北京全市减少规模以上法人单位250家，其中城六区155家。有大型国有企业的朋友告知，他们公司也承担减少人口的任务。

　　北京总体人口平稳，人口从中心向郊区产业园区迁移，除深圳外，一线城市人口上升的空间已经被封堵。

　　房地产同样遭遇严厉控制。

　　两类人买不起商品房

　　但可以在北京居住

　　一类是北京土著，虽然没钱，却可以优先获得住房。

　　4月7日晚，同时发布两份文件：《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，未来五年北京全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，保障150万套住房建设需求。

　　新建产权类住房约占70%，租赁类住房约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。而在商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

　　2017年，北京计划供应住宅用地1200公顷，新建住房30万套。其中产权类房21万套，其余是租赁类住房。在产权类房子中，商品房占70%，为14.7万套，其余则为商住等其他产权类房子。在商品房中，中小户型和自住房占到70%，为10万套左右，其余为大户型的房子。

　　如果按照往年的惯例，自住房和中小户型商品房的用地各占一半的话，实际能够满足市场需求的中小户型商品房只有5万套左右。

　　而且，北京预备将已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房。这些人拥有使用权，但不完全拥有产权，想通过政府补贴的低价房获得资产收益，那是做梦，上海的方法终于推广了。

　　当地土著居民受到优待。

　　自住房摇号分为优先级和非优先级两种，优先级的是京籍无房家庭和经适房、限价房轮候家庭，非优先级的主要是非京籍和京籍已经有1套房的家庭。

　　2016年，非优先级的非京籍家庭根本没有机会分享。统计数据显示，在自住房申请者中，符合优先级条件的占到76%，最终购房者中，优先级家庭占比达到惊人的93%。

　　虽然名义上自住房向非京籍开放，每年至少安排30%约1.5万套给非京籍无房家庭，5年累计安排约7.5万，杯水车薪。

　　第二类是北京引进的人才，外地也无所谓。

　　今年有10万套左右租赁住房。

　　这些房子只收租金，只有使用权，没有产权。建在集体用地上，不涉及拆迁，成本较低。有的楼盘每年租金交给乡集体，年底分到当地农民手上。

　　两类人从中受益，另一类仍然是北京户籍居民，购买不起商品房，可以申请廉价的租赁房。二是从外地引入北京的人才，这是北京需要的。

　　从2011年开始，北京在5个集体建设用地地块开展租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套，面向周边产业园区职工、外来务工人员，或由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租。

　　温泉351项目作为海淀区创客人才公租房试点项目，打造双创示范基地；北七家镇项目受众人群主要为未来科技城企业员工及中关村(-- --,诊股)科技园区昌平园区企业人才。

　　看看雄安的做法。

　　雄安新区党工委副书记刘宝玲表示，新区拟为外来创业、就业者提供租赁住房，租赁超过十年也可以买，一定期限内不能卖。若卖，政府优先以略高于同期银行本息的价格回购。

　　十年以上才能获得产权，有了产权也不是完整产权，政府以低价优先回购。想在雄安新区炒房的可以洗洗睡了。

　　北京也是如此。

　　房品房价格维持在高位

　　有钱的外地人买高价房在北京生活

　　纯商品房越来越稀缺。

　　一年三十万套，减去自住房、租赁房、中小户型，其他大型商品房在4.5万左右，去年北京新房出售11.4752万套，跟800万套的存量比，不值一提。加上房贷利率大幅上升，北京商品房价格基数极高，等到限购取消，只有外地的有钱人才能买得起北京商品房。

　　现在，开发商验资，买车位，答精装修合同，层出不穷。所以，商品房价格会跌吗？

　　结论：

　　新加坡模式在中国再版，只是组屋比例不如新加坡高。

　　以后低收入阶层住保障房和租赁房，中等收入阶层住自住房等共有产权房，只有真正富裕的一族，才会购买贵得要死的商品房，商品房一律宽敞，精装修。

　　房价不可能跌，但涨幅不再，黄金时代已经过去。