一大波旧改项目即将上马 广州这些城中村即将华丽转身

黄埔区

　　火村旧村改造项目启动建设3栋安置房

　　2017年4月,黄埔区火村旧改项目举行了村民复建安置房建设启动仪式,启动建设安置房共3栋,总建筑面积近10万平方米。由此,火村旧改正式拉开序幕。

　　黄埔区2017年重点建设项目达134个,总投资2446.3亿元,年度计划投资253.2亿元,涵盖重大基础设施、社会民生保障、城市更新改造、产业建设等方面。在黄埔区的城市更新改造项目中,火村旧村改造项目颇具分量,该项目为黄埔区2017年的重点建设项目之一,今年计划开工总建筑面积近10万平方米,完成固定资产投资5亿元。

　　据了解,火村旧村改造项囊括了两个“第一”:一是黄埔区、广州开发区城市更新业务大融合、职能全覆盖后的首个启动建设的旧村改造项目;二是黄埔区、广州开发区2017年城市更新开工项目节点计划制定后首个启动建设的城市更新项目。

　　火村旧村改造方案于2013年获得批复,改造后将从原来杂乱无序的城中村变为人居环境优美、公配设施齐全、产业形态多元的现代化社区。根据黄埔区城市更新工作领导小组会议提出“产城融合”“利益共享”的思路,火村旧村改造项目将在融资区配建6万平方米的产业用房,重点引进现代服务业,让总部企业能够“拎包入住”,打造高端企业总部聚集区。

　　据报道,火村社区规划更新改造用地面积61.51公顷,规划建筑总面积195.63万平方米。经过更新改造后,社区建筑密度将由48%下降为30%,绿地率由原来的5%上升至35%,同时将根据“产城融合”的总体要求,引进现代科技和服务产业。火村社区将由原来杂乱无序的村落建筑变为人居环境优美、配套服务设施齐全、产业形态多元的现代化社区。项目的成功实施,有利于社区人居环境实现质的飞跃和村民生活质量大幅提高;也有利于村集体经济和区域协调发展,以及传统文化的延续和保护。

　　●“旧村改造”知多点

　　需经80%村民表决通过

　　怎样才可进行旧村改造?

　　2017年6月5日,广州市政府印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(下称《意见》),《意见》对复建安置量进行了科学核定,按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对2007年6月30日之前建设的历史集体经济物业,已完善历史用地手续的,可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的,按照相关政策纳入改造成本;不符合历史用地条件的,由区政府结合本区实际,研究具体认定标准,符合标准的,纳入改造成本。

　　《意见》提出,旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后,提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民(改制居民、祖屋权属人)80%表决通过的,批复生效实施。

　　对村民如何补偿?

　　可按“栋”或“户”核定

　　《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》于2016年10月1日起执行,其主要针对旧村全面改造时,对于复建安置部分的成本进行计算。根据新的成本核算办法,在不突破规划建筑总量的情况下,旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

　　首先,以“栋”的方式核定的,住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数,或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过10%的比例上浮后核定。

　　其次,以“户”的方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

　　以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。

　　其中第九条规定,村民住宅和村集体物业建安成本补偿标准:2007年6月30日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价的核算以每平方米1500元为基数,并按照当年我市居民消费价格指数(CPI)涨幅每年做相应调整。具体补偿由村集体在不突破房屋建筑成本补偿核定总额的前提下自行统筹实施。

　　参与旧村改造有门槛吗?

　　房企须先缴2亿元履约金

　　2017年8月22日,广州市城市更新局发布《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见(征求意见稿)》(下称《意见》),提出要想在广州参加旧村改造,企业须先行缴付履约金,数额不得低于2亿元。

　　《意见》规定:旧村改造用地面积小于30公顷的项目,企业需一次性缴纳履约金(现金)不得少于2亿元;用地面积大于(等于)30公顷的项目,企业需一次性缴纳履约金(现金)不得少于3亿元。

　　《意见》还规定:村集体经济组织应选择“三年内无不良诚信记录、企业注册资本不得少于1亿元”的合作企业,并优先挑选已有旧村改造经验,累计开发量达30万平方米以上的合作企业。这是广州为旧村改造设置的门槛。未来只有拥有足够资金成本的大企业,才有机会参与广州旧村改造。