房地产价格短期内大降的预期不强 五个原因导致

　　虽然中央多次强调坚持楼市调控政策不放松，而近日多地政策却在微调，其中芜湖、佛山、成都等都因为幅度过大，政策颁布不久就被叫停。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林14日表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。当被记者问及对上周央行宣布，将加大对保障性安居工程的支持力度、满足首次购房家庭的贷款需求的看法时，王珏林说：地方政府和投资者可能误解了中央政府的真正意图，是毫无根据的。

　　其实，这已经不是第一次市场误解中央政策了，不过这也从中让人们嗅到了市场对房价持续下跌的强烈渴望。据统计，从2011年2月16日“京十五条”开始执行至今，北京新建住宅均价为19955元/平米，同比下降3.4%;新建住宅成交量为83541套，同比下降21.9%;住宅总成交量为180537套，同比下降42.6%;二手房住宅成交量仅96996套，同比下降53.2%，成交均价大约在21000元/平米左右，与2010年4月水平基本相当。北京房价过快上涨的势头得到抑制。

　　即使如此，我们也应该看到的是目前房价依旧难以大幅度降低，主要原因在于：

　　1、全国土地供应仍偏紧。“高价地”的不断出现一直被认为是房价上涨的主因，自2009年开始，我国已保持了连续3年的土地放量供应，但由于重大项目投资建设和各项区域规划的开始启动，由此导致了整体供求形势依然严峻，这或成为未来地价反弹的强大内在动力;

　　2、政府定位不清晰，地价总水平下降空间有限。一直以来，各级政府高度垄断土地一级市场，将经营性土地收入据为地方财政的主要部分，2010年，全国地价款共计2.7万亿元，就占了当年地方政府财政收入的七成左右，而过去10年，全国130个大中城市经营性住宅用地的平均出让价，普遍上涨了3倍以上，即使在去年“最严厉调控”下，全国地价款仍突破2.7万亿元，再创新高，这直接导致了全国房地产项目地价占总成本比例约25-30%，而广州甚至占到了成本的50-60%以上;

　　3、城市化进程加速。随着80后、90后的农民工普遍习惯城市的生活，同时随着09年以来的高校扩招，大批毕业生也涌入城市，这无疑造成了对城市住房压力的加剧。有数据认为：在经济发展水平最高的地区，城市化水平提升1%，房价会上涨0.75%，增速接近一致;

　　4、货币发行量或支撑房价继续坚挺。2010年，中国广义货币M2发行量达72万亿元，创世界第一，2011年更是突破80万亿元，海外另有32万亿资金的外汇储备。面对着每年庞大的建设计划，货币发行量保持近20%的增长速度是正常的事情。以衣食住行为主计算的CPI，怎么能拜托这一问题呢?

　　5、开发商成本能否降低。房地产开发商销售物业，需缴纳5.5%的营业税、土地增值税(增值额30-60%)、企业所得税交易契等等，约占销售收入15%左右，此外其海外融资、信托融资，年资金成本普遍在15%以上。2012年的开发商总体还是给政府、银行打了一回工。羊毛出在羊身上，由此房价降低的可能性就小了许多。

　　所以，我认为商品房价格短期内大降预期不强，即使跌，也不会大跌。