高力国际浅析华南CBD区域发展与企业发展的关系

　　随着今年两会上“粤港澳大湾区”重新被提案，并作为2017年的重要执行指标，广州的核心城市地位再一次被肯定，大湾区的发展正式与世界级城市群接轨。广州作为大湾区政治、经济、历史、文化、商务发展的中心，有着在2016年产值全国第一的中央商务区——天河CBD。天河CBD（天河北和珠江新城）目前拥有13家跨国公司总部，3家世界500强企业的总部，以及140家世界500强企业设立的184家项目机构和20家境内500强企业；是华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。

　　CBD作为一个城市核心功能的体现，我们透过其发展的轨迹和阶段一方面能看见这个城市在经济、科技、文化、商业等各行业领域发展历程的缩影；另一方面CBD的发展也见证了身处CBD（贸易、专业服务及金融等行业）的跨国和本土企业在华南乃至中国的发展和进程。

　　高力国际表示，广州CBD区域的发展与企业的发展密不可分。广州CBD发展经历了“环市东—天河北—珠江新城—琶洲—国际金融城”区域迁移；而珠江新城—琶洲—国际金融城三大区域的发展，则奠定了广州CBD“黄金三角”的重要地位。

　　 Initial Stage培育期：80年代—90年代初，在环市东一带，以电子大厦、好世界广场、花园酒店、63层等建筑为代表；见证了广州写字楼从无到有；客户发展雏形企业，以外资公司初期入驻花园酒店设立办事处，借以进入国内市场。这时期的企业，办公面积需求不大、硬件要求也算不上很讲究，企业规模还没形成，与同期的香港市场相比有较大的差距；行业集中为贸易、采购行业及高端服务业，代表公司有：PwC普华永道会计师事务所和EY安永会计师事务所等。

　　 Booming Stage爆炸期：90年代中后期，天河北商圈，国内企业逐渐成长，由前期作为外资企业的下游企业为其提供服务，业务随着中国经济的起飞得以飞速发展；同期也是外资企业在中国发展的黄金年代，外企爆炸性的增长，以P&G宝洁、Amway安利等外资公司为例，写字楼均由环市路及东风路一带的商圈迁入天河北商圈；办公面积则以两倍、甚至三到四倍的幅度增长；天河北商圈集聚了大型的外企和本土企业，包括了金融、快消、贸易及服务业等。

　　 Maturity Stage成熟期：珠江新城从07、08年建成第一栋楼——发展中心大厦(临江大道)，到随后落成的ifp及黄埔大道的富力盈隆大厦等写字楼陆续投入使用，发展时间迄今已超过10年；区域定位为金融业、高端服务业及贸易类企业集聚的商圈；可以说珠江新城见证了广州经济发展与公司企业的转型升级。从早期的环市东，广州经济发展的雏形和培育期，过渡到天河北，广州经济和企业蓬勃发展的爆炸期，再到珠江新城，企业经历了汰弱留强后的成熟期；从写字楼的外形设计、硬件配套、租金及定位都一一见证了广州经济和所在企业从腾飞到转型升级再到与国际接轨的发展历程；对企业而言，搬迁无非是由于扩张、收缩或形象升级；珠江新城写字楼主要都是为了满足企业形象升级和扩充需求而存在的；广州城市经济发展配合着大数据的发展，一步一步，正如这些企业的发展和前景一样，能跟随城市经济发展步伐的企业，也都已经趋向成熟稳定。

　　高力国际广州董事总经理冯文光先生指出，珠江新城，琶洲和国际金融城，形成了广州CBD的“黄金三角”，三大区域各自在市场和行业上有着不同的定位，三者相互协调发展，共荣共生，共同打造了广州的核心竞争力。

　　 琶洲定位为电商、会展和实业总部经济，这是一个非常好的概念；在2000年IT行业刚起步的时候，广州的IT行业发展还是优于深圳的；但是在随后的几年里，深圳IT行业发展突飞猛进，相比而言，广州的发展就相对迟缓了。目前以琶洲商圈为TMT(Technology互联网科技，Media媒体，Telecom通讯)行业集聚地，有相应的政策扶持，政府近期也引入了腾讯微信总部、阿里巴巴华南运营中心及唯品会等多家著名的电商企业，有望成为南中国IT行业第二商圈。

　　 国际金融城是广州市政府、天河区政府打造的珠江新城升级版，定位为“金融”。期望将广州的金融企业聚集到金融城，而不再将高端服务、贸易、采购等类型企业再纳入其中；目前，政策已向金融企业倾斜，起步区已全面进入建设阶段。广州国际金融城是一个无限大的使命，需要约8-10年的发展历程才能进入成熟期，是广州将来的一个愿景。

　　综上分析，冯文光先生表示目前每个城市发展的方向都期望在两个范畴发展：金融、IT和IT+金融；城市建设定位的很多硬件可以复制，但是像核心竞争力这样的软件是不可复制的；广州经济发展、CBD升级发展、企业转型升级和写字楼市场需求四者关系如下图：

　　高力国际作为全球首屈一指的地产服务公司，以独特的经营理念见称。在过去的20多年在华南区的写字楼服务和物业资产管理服务等发展势头良好，已领先于华南区各同行竞争对手。

　　冯文光先生表示，随着粤港澳大湾区多个城市重镇（广州、深圳、香港、澳门）海陆空交通网络的全面发展和11个城市之间更紧密的协同效应，为配合大湾区发展，高力国际广州及深圳会维持一贯的商业房地产服务，即以：1. 物业及资产管理服务（REMS）； 2. 写字楼租赁与售卖服务（Office Services）；3. 资本投资市场及服务（CMIS）； 4. 咨询服务（Advisory）为重点发展深耕领域。

　　冯文光先生认为：

　　REMs物业及资产管理服务 更利于产生scale of economy(规模经济效益)，即以降低单位成本并增加管理数量，最终实现最大限度提升市场占有率并实现长远效益更大化；这也是公司中长期稳定发展的关键所在。

　　OS写字楼服务 无论是租赁或买卖都是one by one(一对一)的long term service(长期服务类型)，有着服务周期长的特点和不可确定因素的存在；因此，人才的培育在“人的生意”这个范畴里显得尤为重要。

　　CMIS资本市场及投资服务 随着大湾区各大城市的商圈逐步成熟发展与世界接轨，在广州、深圳、珠海、佛山等地我们预计可以focus(聚焦)的大宗买卖机会将会越来越多，这也将会是我们高力国际的机遇。

　　Advisory咨询服务 属于one and off(一次性服务类型)，一般前期为项目做完定位调研，写完报告基本就close file(完成任务)了；但这也正正为我们后期的业务：REMS物业及资产管理服务、OS写字楼服务及CMIS资本市场及投资服务作了一个很好的前期铺垫和基础。

　　这四个主要部门的角色和类型各有不同，各有侧重，各司其职，只有在协同作用下方能为公司企业实现最大的生产价值。

　　高力国际务求把房地产这个重大的营运支出，变成企业的竞争优势；透过卓越服务的企业文化和积极创新的企业精神，整合全球房地产行业专家资源，加速客户成功的脚步。我们追求卓越的业绩，也重视人与人的联系，竭力为客户带来美满难忘的服务体验。我们重视诚信、道德及同理心，并以此作为客户服务及同事合作的基本原则。