陈军：不想在奔跑中陷入泥潭 未来将控制在90%以内

　　在满四周年的第二天，绿地香港控股有限公司在香港举办2017年中报业绩会，向资本市场提交上半年的成绩。

　　“过去答应投资者的我们都做到了”，这是绿地香港董事局主席兼行政总裁、绿地金服董事长陈军在2017年中报会上的回应。

　　上半年，绿地香港净负债率从2016年12月31日的121%降低至2017年6月30日的80%，优化率达到41%，未来将会控制在90%以内。

　　随后，他以刚刚过去的两场台风比拟：“绿地香港在房地产行业也经常经历台风，但是在这场台风过后我们欣喜地看到了骄人的业绩。”

　　年报显示，上半年绿地香港合约销售162.5亿元，比2016年同期增长77%;溢利约为4.11亿元，较去年同期增长856%，公司拥有人应占溢利达2.27亿元，同比增长125%。

　　为此，陈军回应媒体关心的销售增长问题时称，对于230亿元的全年销售目标会加把劲，但是不会做定性，也不想设定未来3-5年会保持70%多的增长。

　　他进一步解释称，总结很多项目及同行的经验，让绿地香港明白自己不能因为高歌猛进式地增长而陷入泥潭。

　　对房地产的前后理解差异也表示在发展规划上，据陈军透露，绿地香港将一改过去在主业上的低调态势，“去年没有太多的机遇去拿项目，今年的战略有了很大不同。”

　　按照绿地香港的逻辑，未来其将充分利用互联网金融及基金优势，在加大房地产主业投资的同时，三大版块并行发展。

　　“不想在奔跑中陷入泥潭”

　　成立以来，绿地香港第一次在业绩会上“扬眉吐气”。过去的3年时光中，高负债率成为绿地香港的隐痛。

　　据观点地产新媒体查阅年报获悉，2014-2016年绿地香港的资产负债均超过120%，2015年更是从上一年的155%大幅攀升至172%，在行业内属于较高水平。

　　虽然时任首席财务官游德锋多次表示，公司的负债率处于可控的范围内，但还是未能止住投资者的担忧。

　　饱受责难3年后，今年上半年的债务情况可以说让管理层暂且松一口气。年报显示，于2017年6月30日，绿地香港的负债比率净额下降至80%的水平，对比2016年末的121%下降了41%。陈军在现场表示，过去答应投资者的做到了，未来还会将该指标控制在90%以内。

　　除了多年头痛的净负债率问题有所缓解意味，上半年绿地香港的多项指标也有了正向反馈。观点地产新媒体查阅年报获悉，2017年上半年绿地香港的毛利由2016年同期的4.7亿元，增加至9.94亿元，而毛利率则由9%升至21%，主要由于交付利润较高的项目所致。

　　需要注意的是，上半年绿地香港的溢利较去年同期增长逾8倍，约为4.11亿元，公司拥有人应占溢利达2.27亿元，同比增长125%。对此董事会秘书雷雨表示，上半年毛利率的大幅提升及成本的有力管控，使得公司利润表现较往年更加突出。

　　年报显示，成本方面，期内绿地香港的销售成本约为37.61亿元，比2016年同期减少约21%。销售成本主要包括土地成本、建筑成本、资本化融资成本及销售税。融资成本则由2016年上半年的8000万元跌至2017年同期的5700万元，减少主要与平均融资成本及贷款结余总额下降一致。

　　陈军回应媒体关心的销售增长问题时称，绿地香港明白自己不能因为高歌猛进式地增长而陷入泥潭。因此未来对于230亿元的全年销售目标会加把劲，但是不会做定性。

　　稳健风格的转变也让绿地香港开始重新考虑债券结构，雷雨表示，未来绿地香港将降低美元负债的比重，提升人民币负债比例，进一步降低有息负债率。

　　观点地产新媒体获悉，在绿地香港的债务结构中，2016年人民币债占比为41%，外币债为59%。经过6个月的调整，目前外币债已经下降3%。

　　回归地产主业与“帮扶”计划

　　和过去同样有所区别的是，绿地香港的主要业务方向出现了明显转变，或者是徘徊多时后终于找到了“出路”。

　　8月15日，绿地香港以一笔总价11.4亿元的收购，借道广东团亿投资集团有限公司首入珠三角。收购事项中，包括了位于佛山市高明区更合镇合计约1170亩土地。未来，绿地香港将在将利用地块打造具有特色的高端农旅小镇，结合周围丰富生态资源进行旅游地产开发。

　　陈军在现场透露了更多的布局细节，他表示绿地集团董事肯定绿地香港四年来取得的成绩，并表示“广东市场愿意向你开放”。于此，绿地香港未来将继续利用绿地集团的丰厚资源和融资渠道，在长三角、泛珠三角等领域寻找有潜力的地块。

　　另外对于拥有公司80%土储面积的海口，绿地香港亦有了进一步布局。陈军笑称，华东的那场雾霾给了海口项目很大的机会，不过目前海口的地价也有了很大上涨。因此长远来看，绿地香港在海口会持续更叠，但是也会慎重再储备。

　　历经作为海外投资平台、互联网金融、地产基金等多元化方向布局后，绿地香港未来的发展重心终于回归地产主业。

　　在中报会现场，陈军的表态也相对“暧昧”，他表示，绿地香港对房地产行业的理解已经和过去不一样，“去年没有太多的机遇去拿项目，今年的拿地有所不同，分了很多类。其中80%-90%仍然是以并购和向政府购地为主，下半年有4-5块地也会收进来”。

　　另外，陈军在现场表示绿地香港会在泥潭和大道上选择自己的路径，更好地发展业务，做出比较好的增长预期。而这里所说的路径，很大一部分是通过发挥互联网金融和房地产基金的优势，为地产业务提供相应辅助。

　　上半年，绿地金服下面的房地产基金投资平台道堃资产累计资产管理规模近100亿元，存量资产规模达59.76亿元，逐渐由单一的债权投资基金向开发并购类等多元化的模式转变。

　　在土地储备上，中小房企劣势明显，难以与资金雄厚的大开发商抗衡。于是，在出现融资难、资金链紧张等困境时，寻求并购成了中小房企的重要选择。绿地香港首席运营官候光军在接受观点地产新媒体采访时则表示，绿地金服下面的房地产并购基金对公司的主营业务确实存在一定裨益，能够为公司提供比较优质的标购标的。

　　截止上半年，绿地香港凭借收购获得的5个项目，占地面积合约120万平方米，计划建筑面积157.59万平方米，相比去年以收购和竞买获得4宗地块来看，纳储节奏不可谓不积极。