中国楼市的最大风险是“调控政策泡沫” 怎么办？

刨除金融因素外（下一节另行展开），这一过程的最大问题是经济增长红利的分配不均，以及由此最终造成的财富差距的拉大。农村人口的房产价值不能在市场上变现，大城市的房产价值增加大大快于中小城市。从这个角度看，居民收入的上涨远远落后于房价上涨的原因，就在于城市建设权的不平等，而并非房价上涨过快或者租购不同权。农民没有权力建设城市，他们不能自由决定如何使用耕地和建设用地。中小城市在较低的行政层级当中无法自由支配当地财政、金融和土地资源。

　　如果只有大城市的人和政府才有能力动用更多的城市建设资源、分享城市化的好处，农民、其他城市的居民又如何能继续提高收入？所谓“中等收入陷阱”，正是指的这一现象。可当下所有的房地产调控毫无例外的回避了这个问题。

　　再来看房地产市场的所谓“过度繁荣”。这里的问题是，房地产市场的繁荣是其他市场衰落的原因吗？并无证据表明，房地产市场的繁荣替代了其他市场的增长空间，相反地，对于一个城市化过程中的社会来说，房地产市场的低迷往往意味着整个经济体的萧条和衰退。其他市场的不振，对于转型当中的中国来说即是民营经济的不振，因为只有民营经济才真正处在“市场”当中。能源、电信、金融等同样可以过度繁荣的领域并未真正向市场开放，居民和民营企业在改革之后积累起来的资本只能涌向房产市场。

　　以上判断并非信手拈来，天则经济研究所民营企业家中心在2016年开展了民企生存发展环境调查，在全国问卷调查的336位民营企业家当中，对当下市场向民企开放程度的打分只有4.55分（满分10分），经营过程的金融支持度得分只有3.06分（满分10分）。这些数据表明，民营企业家并非不愿意向其他领域开拓市场，他们既面临着市场门槛的准入，又面临着微观上的金融抑制，只能将积累下来的资本投入到房地产市场这个唯一开放的市场当中。在该调查当中，有超过94%的企业家选择将房地产市场作为主要个人投资领域。

　　事实上，凡是市场较为开放的领域，民营企业家总会想到办法使其繁荣起来，比如当下如火如荼的移动互联经济，正是处在了原有的体制之外才有了今日之生机。伟大的马克思也论述过，资本的逐利性总会使得各个行业的利润回报率相等。因此，房地产市场的过度繁荣也是一个伪问题，其他市场的国有垄断、行政垄断才是束缚整个市场活力的源头，打压房地产也并不会带来其他领域的繁荣，只能失去一个硕果仅存的投资渠道而已。

　　三、涨价去库存加大了债务和金融危机

　　房地产市场调控的另外一层重要原因是房地产市的债务环节带来的金融风险。按照麦肯锡的估算，中国各部门总负债已经到达GDP的2.8倍，其中企业债务约占到GDP的1.2倍，总负债中约有40%至50%的部分来源于房地产项目。如果按照融资成本平均为5%来计算，企业和居民部门的收入增长的很大部分流向了金融体系用于还债，变成了金融部门的收入。当前金融部门的增加值占GDP之比超过了9%，这一收入水平已经高于了次贷危机时期的美国。如果GDP增长不够快、收入水平提高不够快、房价增长不够快，清偿债务可能会成为潜在的问题。

　　债务问题和货币扩张是一个问题的两面，M2中得以扩张的银行资产部分，来源于企业和居民的负债。或者说，M2当中得以扩张的居民和企业储蓄部分，正是来源于银行的负债。从货币增量的方面来看，2017年至2016年的这十年来，M2增速年均近18%，实际GDP增速为9%，通货膨胀率为年均3%。按照一般的货币中性的原则，货币增速应当大体等于名义GDP增长，即12%左右。实际当中M2的增速已经大大超过了中性的扩张速度。

　　分析以上数据，可以得出两个结论。首先是以目前房地产市场与金融体系之间的关联，房地产市场仍然会在相当长的时期内“绑架”金融体系及国民收入增长。如果不进行进一步的宽松和刺激政策，房地产市值的快速下降不仅会大大影响经济增长速度，而且有可能造成社会财富的大量蒸发而陷入经济危机。而如果反之进行进一步的量化宽松，则可能造成资产价格进一步的上涨，强化金融风险。这其实将货币和财政政策陷入了两难。

　　第二个结论是，从负债数据来看，房地产市场的确隐藏着较大的债务风险，因此有节奏的降杠杆（去风险）、去库存（夯实价格）是题中应有之义。问题是，降杠杆去库存应该是同时发生的，但在现实中发生的却是加杠杆去库存，即涨价去库存。这也就是说，在房价上涨的区域金融杠杆实际上并未降低，二、三、四线城市的房价依次骤涨正是涨价去库存的结果。为了夯实当前价格，金融风险首先被放大，然后依次将压力转移到了更低一层的城市居民手中。

　　如果说将风险向居民部门偏移是有意发生的，不得不说这里面似乎违背了政策伦理。股市和房市本应是一国居民分享经济增长的渠道和机制，结果成了收割财富转移风险的机器，实在令人失望和心寒。

　　而在总负债当中的企业负债部分，主要来自于共有部门和国有企业的投资负债。而居民部门的房产负债，是由于改革以来的收入积累和制度变革已经让居民开始了解持有资产的价值。可是30年后，当他们来到市场上，发现只有房产是最稳定最方便的投资物品，别无其他了。垄断利润基本被国有企业所把持，基础设施所带来的回报继续投入到新的基础设施当中，很少会直接外溢给居民部门。

　　说房地产市场是资金的蓄水池是不够严谨的，除去央行主动的扩张性货币发行外，债务和资金扩张是被动的，主要来自于经济增长带来的产品增加、资产增值，它们都需要更多的货币予以应对，在一个繁荣的市场经济里，各个行业都应该是货币的蓄水池。而当下中国在房地产市场上积累了那么资金，不仅暴露了投资拉动型经济的经济自我循环，也暴露了留给市场的发展机会少之又少。

　　因此，从金融和负债角度看，房地产市场积累的风险予以疏解，在根本上仍然是要靠宏观经济体制的转型，减少共有部门和国有企业的投资冲动，赋予市场更多的空间和机会。同时要降低金融部门的垄断程度，金融机构之间的充分竞争可以减少其他领域的还息和债务压力。

　　四、怎么办？

　　综合以上分析来看，所谓包括出台房产税、发展租赁住房在内的长效机制，并非是真正的长效机制。在涨价去库存之后，再通过房产税等措施保护财政收入、消弭居民部门的资产收入，其实是小聪明大失误，只有机巧没有原则。而那些看到政府严格调控就靠消费“房价大跌”来博人眼球的学者也并非真的学者；那些努力在市场和计划之间不断调和的尝试总会无功而返。

　　城市化的过程远未结束，改革空间仍然巨大，转型红利尚未完全释放，“新周期”、“新常态”的说法避重就轻，似乎在为拒绝更多的改革、更高的增长找借口。更好地保护穷人、提高居民的收入及降低房地产市场的债务和风险，其所依赖的长效机制应当包括以下几条：

　　第一，赋予地方政府和当地居民更多的发展权利，尤其是城市建设的权利，通过放权让利让更多的人收入增加、持有资产；第二，可以在当下保留土地的公有制，但要进一步明确和保障私有财产权利，而非继续保留土地使用70年之后的不确定性处置权；第三，改变财政支出结构，提高教育、医疗和其他公共物品的供给，而非将财政继续投向垄断利润经营领域；第四，进一步深化国有体制改革，真正落实民营企业和国有企业的平等市场地位，给民营企业真正的发展机会和空间，而非通过所谓混改等方式带来新的不确定性；第五，放开金融垄断部门的进入壁垒，减轻政府部门和国有企业对资本的低效使用和债务问题。

　　没有涉及以上层次和领域，或者未有为以上改革目标做铺垫的所谓长效机制，都是避重就轻的调控泡沫。

　　（注：作者是天则经济研究所法律与治理中心副主任，中国奥地利经济学50人论坛研究助理。本文仅代表作者个人观点。责编邮箱bo.liu@ftchinese.com）