盘和林:首套房贷利率上浮30%有违满足“住的需求”

　　据央视财经报道,近日有购房者向记者透露,自己购于南京的商品房在某股份制银行申请住房贷款时,获批的利率是在基准利率的基础上上浮30%,且首付高达五成。更令人意外的是,据购房者介绍,该商品房为其名下的首套房。

　　报道称,对于很多城市来说,首套房贷款利率政策已经由“折扣价”调整为“加价”。近期,多地传出银行继续上浮房贷利率的消息,有多个重点城市首套房贷款利率按照基准利率上浮5%~10%作为“起步价”,市场上甚至也出现了像上述首套房贷款利率较基准利率上浮30%的现象。

　　应该说,利率市场化是我国一个大的趋势。在流动性趋紧、银行资金成本上升的情况下,由市场调节利润是一个正常的商业行为。但住宅利率市场并不是一个完全市场化的行为。

　　笔者认为,银行将首套房利率上浮10%~30%,这有违中央制定的“满足住的需求”的房地产调控精神,或出现误伤刚需市场等背离公共利益的情况发生。

　　应该说,利率是影响房价变化的一个重要外生变量之一,利率的微小变动,有可能导致房地产价格的剧烈波动。

　　一般来说,房价与利率呈现负相关关系,即利率上升,房价会下降;利率下降,房价会上升。利率除了直接作用于房地产开发成本以外,还通过以下三个方面影响房价:一是利率下降时,各种抵押贷款将大规模进入房地产市场;二是从住房消费来看,其成本主要是银行抵押贷款的利息;三是房地产价值是预期未来收益的现值之和,折现率与房地产价值成负相关,而与利率成正相关。

　　利率是调控房地产市场的一个重要手段。此次以遏制房价疯涨为目的的房地产调控,提高利率、增加购房者成本也成为一个重要政策选项。银行的房地产贷款利率很快从“打折”转向上浮,尤其是对多套住房者。应该说这是符合经济学规律的。

　　但需要指出的是,此轮调控并非“一 刀切”,而是以满足“住的需求”为主,同时要打击“炒的需求”。这样的政策出发点也是中央调控房地产的指导精神,因此,我们可以看到,所有的信贷政策对于首套房都应当是“保障”思维,包括贷款比例、利率。因为首套房更接近于民生中的“安居”需求。

　　“房子是用来住的,不是用来炒的”,这里面指出了住房市场两种不同的需求市场:一是以居住等利用为目的的消费性需求;二是投资及理财等需求,相对消费性房地产需求而言,投资需求对个体、社会存在一定的风险。房地产投机(“炒的”)是房地产投资的一种特殊形式,常常给房地产带来一定的消极作用。但“住的需求”对持续健康的房地产市场没有危害,应该不在此次“打击范围”,而是在“满足”范围。

　　有人测算过,如果首套房贷利率上调,会给初次购房者带来一笔巨额利息负担。“平说财经”自媒体一篇文章算过一笔账:以2016年10月之前的政策,同样是300万元贷款,首套住房最低为八五折利率,二套住房为基准利率的1.1倍计算,在30年等额还清的情况下,前者支付的利息约为226万元,后者约为306万元,多出80万元。若是上浮20%~30%,至少给初次购房者增加上百万元的利息负担,这也有违社会公平。

　　初次购房者实际上体现着一个庞大的中间人群住房需求,这部分人的住房需求不可能都由政府以共有产权、公租房、保障房来满足。我们常说,市场的归市场,保障的归保障,以首套房低利率(基准利率)满足中间人群的刚性住房需求,有助于缓解公共资源不足的压力。

　　即便在利率完全市场化的美国,其利率等也是受到政策管制的。因此,商业银行不能借利率市场化的名义,搭上房地产调控的便车,来谋求自身商业利益的最大化。尤其是房地产的利率,有着非常强的政策性,银行不能好处占尽,有关监管部门应该对首套房贷利率进行必要的规制,切实回归到中央满足“住的需求”的指导思想上来。